9 июня в парламенте 32 народных депутата зарегистрировали проект закона “О риэлторской деятельности в Украине” (далее — законопроект), который за несколько недель своего существования успел стать одной из топовых тем для дискуссий.

Дело в том, что некоторые эксперты считают, что цель документа на бумаге:

• ввести единую государственную политику в области регулирования риэлторской деятельности в Украине;
• установить порядок предоставления риэлторских услуг;
• определить ответственность за нарушения в сфере риэлторской деятельности;
• создать Единую информационную базу данных об объектах недвижимости и операциях с ними как системы, содержащей базы данных, информационные ресурсы и сервисы для осуществления риэлторской деятельности

несколько отличается от того, что следует ожидать на практике. В частности, речь идет об изменении правил продажи или аренды жилья — участие риэлтора в этом процессе станет обязательным. Или нет?

По словам одного из инициаторов законопроекта, главы комитета по вопросам экономического развития, народного депутата Дмитрия Наталухи, нет: “Участие риэлтора при заключении сделки с объектом недвижимости не является обязательным. То же самое касается и заполнения информационного паспорта объекта недвижимости – он может заполняться не только риэлтором, но и владельцем напрямую”. Об этом после волны возмущений от граждан народный депутат сообщил в Facebook, отметив, что планирует включить в преамбулу законопроекта положения о добровольном привлечении риэлтора владельцем недвижимости для прекращения спекуляций на эту тему.

Интересно, что проанализировав законопроект, Главное научно-экспертное управление (ГНЭУ) ВР пришло к противоположному выводу — риэлтор обязательно должен присутствовать, ведь процедура передачи в аренду имущества осуществляется при условии внесения в Единую информационную базу сведений об объекте недвижимости и регистрации его информационного паспорта (персональные данные, идентифицирующие владельца объекта недвижимости, которые по закону “О защите персональных данных” предоставляются только в случае заключения договора с риэлтором).

“Следовательно, из содержания указанных положений следует необходимость заключения риэлторского договора для осуществления операций с недвижимостью, что в случае их принятия может ограничить права собственников недвижимости самостоятельно распоряжаться своим недвижимым имуществом (продавать, покупать, сдавать в аренду и арендовать и т. п.)  без посредника – риэлтора. В связи с этим считаем, что указанные положения проекта требуют доработки с целью устранения  возможных негативных последствий”, — говорится в заключении Главного научно-экспертного управления от 26.06.2020.

Также в ГНЭУ указали на ряд существенных замечаний и противоречий. К примеру, в законопроекте речь идет об обеспечении единой государственной политики в сфере риэлторской деятельности, но вместе с этим этот вопрос в тексте документа практически не регулируется (не определены государственные органы, которые осуществляют регулирование, и их полномочия).

Так же законодательным актом предлагается определить “аккредитованные заведения по профессиональной подготовке” риэлторов, но как это сделать, неизвестно (порядка определения нет).

Многих экспертов беспокоят и минимальные требования для предоставления статуса риэлтора: статус агента и брокера может получить человек с полным средним образованием. Но на самом ли деле этого достаточно, для того чтобы считать человека квалифицированным?

Против законопроекта уже выступили профильные ассоциации, которые считают, что документ содержит существенные риски для рынка оказания риэлторских услуг, а некоторые из них убеждены, что документ содержит коррупционные риски.

Так это или нет, узнаем совсем скоро, ведь Национальное агентство по вопросам предотвращения коррупции (НАПК) заявило о намерении провести антикоррупционную экспертизу законопроекта.

“Заключение экспертизы проекта закона с рекомендациями НАПК по устранению из его положений коррупционных рисков, будет направлено Комитету Верховной Рады Украины по вопросам экономического развития для учета при доработке законопроекта”, – отмечается в сообщении.

Однако на счет независимости экспертизы возникают сомнения, ведь столько депутатов выступили покровителями этого законодательного акта, что трудно ожидать отдельных мыслей или указаний, которые могут спровоцировать конфликт интересов.

Что говорят эксперты?

“Я считаю, что надо принять закон о продаже воздуха и меня сделать главным. Я буду говорить людям, что у нас есть воздух”, — говорит адвокат Ростислав Кравец.

По мнению эксперта, названный законопроект так же “продает воздух” гражданам Украины: “Формируется очередной институт самоуправления (риэлторов, брокеров, агентов), которые будут повышать квалификацию, сдавать экзамены, получать сертификаты, лицензии, что не является бесплатным. Практически дублируется все то, что было плохо во всех других институтах саморегулирования: лицензии, разрешения, более чем уверен, что установят поборы ежемесячные, ежедневные или ежегодные, может процент от продажи на содержание этих министерств”.

По словам Ростислава, этот институт никоим образом не влияет на гарантии и права граждан, которые приобрели или пытаются сдать в аренду недвижимость, никоим образом их не защищает.

Более того, если говорить о Единой информационной базе данных, следует отметить, что объектам будет присвоен соответствующий индивидуальный код/номер, без которого нельзя будет заключить ни договор купли-продажи, ни договор аренды.

Кроме того, как отмечает адвокат, во всех манипуляциях, касающихся недвижимого имущества, все-таки потребуется обязательное участие риэлторов, которые, конечно же, не будут это делать бесплатно.

“В результате вы и так сдавали квартиру, платили с нее налоги, а теперь вам надо искать посредника, которому нужно заплатить, посредник должен будет заплатить за свои сертификаты, свое повышение квалификации, таким образом, стоимость сделок с недвижимостью (аренда, договор купли-продажи и, подозреваю, что дарение тоже они сюда отнесут) должна будет происходить исключительно с отстегиванием или уплатой каких-то налогов, комиссий этим конторам или риэлторам”, — говорит Ростислав Кравец.

Поэтому вместо гарантий или дополнительных благ для граждан Украины, будет создано очередное министерство со своими поборами. При этом не сложно догадаться, что большая часть этих средств будет идти не в государственный бюджет, а в карманы руководителей этих самоуправляющих организаций риэлторов и выводиться за границу.

Таким образом, нивелируется одна из основных целей законопроекта: те деньги, которые возвращаются в государственный бюджет в связи с детенизацией, будут потрачены на оформление любой операции с недвижимостью: “Фактически народные избранники в очередной раз залезли в карман всем гражданам”, — объясняет адвокат.

По его мнению, подобное положение вещей является аналогом тендерной мафии, когда за любую государственную закупку определенной структуре платились деньги, за выдачу каких-либо сертификатов и т. д.

Совершенно иное мнение имеет адвокат Юрий Белоус: “Я считаю, что то, что подобная инициатива есть, это уже хорошо, ведь такие инициативы уже были, однако до принятия закона не доходило, поэтому работа риэлторов и рынок недвижимости долгие годы оставались фактически нерегулируемыми”.

По мнению Юрия, подобные сдвиги можно квалифицировать как положительные. В отдельном разделе законопроекта говорится об аттестации и сертификации в сфере риэлторской деятельности. Также риэлторы не выполняли требования налогового законодательства: когда заключался договор аренды при их посредничестве, они не сообщали в Налоговую службу о заключении договора, соответственно и об обязанности арендодателя платить налоги.

Как хороший сдвиг адвокат отмечает и введение профессиональной тайны.

“Этот законопроект направлен на то, чтобы риэлторы в случае нарушений несли ответственность (в случае нарушений риэлтора, можно остановить действие сертификата с лишением права на повторное включение в него на срок до двух лет или приостановить действие сертификата на срок от одного до шести месяцев), четко определяет права и обязанности специалистов в сфере риэлторских услуг”, – добавляет Юрий.

• Физические и юридические лица за нарушение требований законодательства о риэлторской деятельности несут гражданско-правовую, административную и уголовную ответственность.
• Ответственность субъекта риэлторской деятельности перед потребителем риэлторских услуг устанавливается риэлторским договором.
• Вред, причиненный лицу в результате незаконных или небрежных действий субъекта риэлторской деятельности и/или специалиста в области риэлторской деятельности, должен быть возмещен.

По его словам, и об этом указано в пояснительной записке к проекту, цель законопроекта – ввести защиту прав и интересов специалистов в сфере риэлторской деятельности, субъектов риэлторской деятельности и потребителей риэлторских услуг.

Недаром законопроект считается противоречивым, но так или иначе, неизвестно, как его нормы будут реализованы и кто от этого на самом деле выиграет. Единственное, что можно отметить, подобную законодательную инициативу встретили с недовольством, в частности и из-за то, что сегодня она не актуальна. Ведь бизнесу нужно думать о выходе из “карантинного кризиса”, а не примерять на себя новые возможные нормы и думать об их рентабельности.

Ирина Шостак, 112.UA

АО «Кравец и Партнеры»

В ноябре 2019 г. Конституционный суд Украины дал вывод, что положениям основного закона отмена не противоречит. 14 января нардепы ее предварительно одобрили.

Nash.Live разобрался, в чем суть адвокатской монополии в Украине, зачем ее ввели и почему ею уже не довольны.

Что такое адвокатская монополия?

Это термин неофициальный. Он подразумевает представительство и защиту в суде только лишь адвокатом с соответствующим свидетельством. Причина, ради которой ее ввели в Украине — повышение качества правовых услуг.

По Конституции и сейчас без адвоката можно решать трудовые споры, споры о социальных правах, о выборах и референдумах, малозначительные и те, в которых представляют интересы малолетних и несовершеннолетних.

Кстати

Малозначительный иск — с ценой меньше 100 прожитминимумов и тот, по которому суд не проводит заседание с привлечением сторон для полного установления обстоятельств дела. Решение о том, что иск является малозначительным, принимает суд первой инстанции.

В Украине адвокатскую монополию вводили в течение четырех лет. Закон приняли в 2016 г. С 2017 г. — представительство только в Верховном суде и кассационных судах. С 2018 г. — в апелляционных судах. С 2019 г. — в судах первой инстанции.

С 1 января 2020 г. адвокатская монополия установлена окончательно. С этой даты представлять государственные органы и органы местного самоуправления могут только прокуроры или адвокаты (в зависимости от иска).

Как в цивилизованном мире или по-своему?

Адвокатская монополия есть во многих странах и в большинстве стран Евросоюза. Она может быть частичной, для некоторых судебных процессов. Это, в частности, практика Нидерландов. Она может быть и полной, то есть по всем процессам. Это практикуют, среди прочих, в Великобритании, Германии.

В Великобритании есть барристеры, с правом представлять интересы во всех судах, и солиситоры, которые занимаются в основном подготовкой к разбирательству, а представлять клиента в суде могут только при наличии сертификата. Солиситор, затем барристер, затем суд — такая система выстраивалась веками. Сертификаты солиситором начали выдавать только с 1990 г.

В Германии высшее юридическое образование долгое, требовательное, но подразумевает право стать хоть адвокатом, хоть прокурором. Первый экзамен будущие юристы сдают после окончания учебы, второй — после референдариата, практики. В целом обучение занимает 7-9 лет. После двух экзаменов можно подать заявку по желанному направлению. Если это адвокатское, то оплатить членский взнос в палате адвокатов, застраховать свою деятельность и принести присягу.

После введения адвокатской монополии в Украине, высшее юридическое образование не изменилось. Диплом — не основа, а обязательное условие для того, чтобы стать адвокатом.

Юрист с дипломом должен подать заявку на сдачу квалификационных экзаменов — письменного и устного — и пройти шестимесячную стажировку. Ее нужно защитить, принести присягу. Потом Национальная ассоциация адвокатов Украины (НААУ), орган самоуправления, в который входят все адвокаты, выдаст свидетельство о праве на адвокатскую деятельность и внесет данные в реестр. Плюс нужно платить ежегодные членские взносы (с 2020 г. — 2,1 тыс. грн), а также повышать квалификацию. Для этого молодые адвокаты должны прослушать 16 часов лекций, семинаров и мастер-классов каждый год в первые три года, и за каждый получают 1 балл. Остальные адвокаты должны набирать 10 баллов ежегодно.

Предсказуемо адвокатская монополия повысила спрос на свидетельства. Их захотели получить штатные юристы, которым необходимо представлять работодателя в судах, а также те, кто стремится конкурировать на рынке труда. Естественно, есть люди, которые готовятся к экзаменам и сдают их сами. Но не все могут из-за занятости на работе, и не все хотят тратить время на обязательное изучение аспектов того права, которым не будут заниматься.

«Чек за адвокатское известен всем, — говорит нам банковский юрист на условиях анонимности. — Это от 1,5 до 4 тыс. долл. по регионам в зависимости от того, «под ключ» или нет. Плюс почти 30 тыс. грн официальных платежей, всякие адаптационные курсы (стажера и молодого адвоката) — 999грн. Без них не дают свидетельство. Дополнительно — семинары, лекции, мастер-классы, на которые ходят или их покупают».

Кстати

Если юрлицо в суде представляет штатный юрист с адвокатским свидетельством, происходит двойная уплата единого социального взноса. Сначала 22% ЕСВ платит работодатель, а потом и штатный юрист, уже как самозанятый адвокат — не меньше 22% минимальной зарплаты (с 1 января 2020 г. минимальный ЕСВ составляет 1 039 грн).

Почему монополию решили отменить?

Президентский законопроект №1013 об отмене монополии оставит исключительно за адвокатом защиту только в уголовном процессе. В пояснительной записке указывают, что отмена в других случаях — в интересах граждан и ради их права на доступную правовую помощь.

Сразу после появления законопроекта, против него выступила НААУ. В открытом обращении к ВР и президенту представители указали, что отмена монополии:

• даст возможность каждому быть представителем в суде, а значит «граждан Украины в судах будут представлять неквалифицированные аматоры, которые, в основном, не только не имеют профессионального юридического образования, но и не имеют представления о системах и средствах украинского права»;
• приведет к тому, что обманщика, который будет представлять интересы человека в суде, «нельзя будет привлечь к ответственности». Ведь только на адвокатов, а не на всех представителей в суде, распространяется требование хранить в тайне всю информацию о клиенте;
• угрожает невыполнением международных обязательств, и Венецианская комиссия в свое время ее одобрила. Кроме того, представительство клиентов в суде исключительно адвокатами — практика многих стран. Подписав Соглашение об ассоциации с ЕС, Украина взяла европейский курс развития. Отмена монополии «может нивелировать все достижения и развернуть Украину к уровню стран Среднего Востока».

В НААУ призвали провести дискуссию с адвокатами, учеными, получить экспертный вывод Венецианской комиссии.

«Вся проблема в том, что сегодня государство таким шагом хочет решить свои проблемы за счет прав граждан, — также сообщил в интервью телеканалу «Рада» заместитель председателя НААУ Валентин Гвоздий. — То есть нарушает права граждан на гарантию того, что каждый имеет право на профессиональную юридическую помощь и оно должно быть предоставлено и обеспечено. Отменяет это только потому, что у государства нет денег, чтобы нанимать адвоката себе».

Речь идет все о том же окончательном закреплении монополии — с 1 января государство в судах тоже должны представлять адвокаты. Их услуги недешевы, для поиска нужно время, а нанять адвокатов в штат — войти в противоречие с логикой государственной службы и независимостью адвокатской деятельности.

Адвокат Ростислав Кравец с основными доводами за монополию в нынешнем виде и в украинских реалиях не согласен:

«Ни в какие рамки не лезут аргументы о том, что адвокаты профессиональнее тех же корпоративных юристов или юристов, которые занимаются конкретными делами, например, ОСМД, ЖКХ. Также, как и аргументы о появлении мошенников, проходимцев, которые будут кого-то обманывать. Мы 20 лет жили без адвокатской монополии и все работало нормально. Как показала трехлетняя практика адвокатской монополии, она не привела к повышению качества. Наоборот, показала весь негатив: узурпация власти в адвокатуре, уничтожение адвокатского самоуправления, независимости. Предположим, адвокат захочет выступить в процессе, где с другой стороны — представитель органа адвокатского самоуправления. Это стараются не афишировать, но были случаи, когда адвоката вызывали в орган самоуправления и говорили: «Ты там не вздумай сильно выступать, потому что мы тебя быстро привлечем к дисциплинарной ответственности».

Ростислав Кравец говорит, что к монополии нужно идти постепенно, не искажая принципы:

«Необходимо, чтобы адвокатское самоуправление, ее члены этих принципов придерживались. Возьмем, например, баллы за повышение квалификации. Членам самоуправления начисляют баллы за участие в нем. Плюс постоянные поборы. С адвоката доят деньги, а НААУ выступает не против двойного налогообложения (двойная уплата ЕСВ, о которой мы писали выше, — ред.), а только как озабоченная сторона».

В профессиональном сообществе однозначного отношения к отмене монополии нет. Но ответ на вопрос дадут депутаты. Чтобы изменить Конституцию, нужно получить 300 голосов «за». Но и это еще не все. Монополия поселилась в процессуальных кодексах, и после изменений в основном законе их тоже нужно будет переписать.

Анна Гончаренко, НАШ

Адвокатская компания Кравец и Партнеры

Для того чтобы решить этот вопрос, необходимо обратить внимание на вывод сделанный Конституционным судом Украины по данному вопросу.

«Поняття «надання професійної правничої допомоги» не тотожне поняттю «представництво особи в суді». Надання професійної правничої допомоги здійснюють адвокати, натомість представництво особи у суді може бути здійснене за вибором особи адвокатом або іншим суб’єктом. З аналізу частини першої статті 131-2 Конституції України у системному зв’язку з її статтею 59 випливає позитивний обов’язок держави, який полягає в гарантуванні участі адвоката у наданні професійної правничої допомоги особі з метою забезпечення її ефективного доступу до правосуддя за рахунок коштів держави у випадках, передбачених законом.»

Поэтому, на мой взгляд, в суде представителем может выступать любое лицо, а не только адвокат. Это касается гражданского, администартивного и хозяйственного процесса.

Если видео будет для вас полезным, не забывайте поставить лайк, подписаться на канал и поделиться ссылкой со своими друзьями. А также присоединяйтесь к каналу Ростислава Кравца в Телеграм.

✔ Запись на консультацию: https://wa.me/380442296950 (сам номер телефона +380-44-229-6950) или по электронной почте info@knpartners.com.ua

Адвокатская компания Кравец и Партнеры

Если видео будет для вас полезным, не забывайте поставить лайк, подписаться на канал и поделиться ссылкой со своими друзьями.

✔ Запись на консультацию: https://wa.me/380442296950 (сам номер телефона +380-44-229-6950) или по электронной почте info@knpartners.com.ua

Адвокатская компания Кравец и Партнеры