Строительство ЖК «Чайка» началось в 2006 году и финансировалось несколькими партнерами. Среди них – владелец алкогольной корпорации Olymp Павел Климец, а также совладельцы девелоперской компании «Омокс» Алексей Кулагин и малоизвестный бизнесмен Андрей Шишов. Именно они считаются основателями крупнейшего жилого комплекса под Киевом, в котором проживает около 16 000 человек. С тройкой инвесторов сотрудничали и другие партнеры.

Формально конфликту уже более двух лет. За это время разными участниками процесса подано около 100 судебных исков. Сейчас противостояние сфокусировано на двух направлениях. Первое – между бизнес-партнерами Алексеем Кулагиным и Андреем Шишовым – за контроль над девелоперской компанией «Омокс», которая владеет ЖК «Чайка» и технической документацией на инфраструктуру. Второе – между инвестором проекта и владельцем алкогольной компании Olymp Павлом Климцом и Алексеем Кулагиным за 8000 кв. м в жилом комплексе, стоимость которых составляет около $ 5 млн.

Денежный конфликт. Продажей жилья в ЖК «Чайка» занимались две компании – «Омокс» Алексея Кулагина и Шишова, и «Прайм капитал групп» Павла Климца. Позднее партнеры договорились об объединении офисов и распределении прибыли. Согласно договору, на котором настаивает сторона Климца, в 2018 году бизнесмен должен был получить в качестве дивидендов за ранее вложенные средства 8000 кв. м жилья на территории комплекса, которое при минимальной цене жилья в 14 000 грн за 1 кв. м в «Чайке» стоит примерно $ 5 млн (чуть более 130 млн грн по актуальному курсу). Климец ранее инвестировал в строительство комплекса около 150 млн грн.

«До июня 2018 года – к моменту, когда пришло время отдавать долги, чета Кулагина не возражала, что он (Павел Климец. – Mind) инвестор, приходили на его юбилей, дарили подарки и признавали его роль в «проекте ЖК «Чайка», – написала в своем обращении на имя Генерального прокурора Юрия Луценко жена Павла Климца Ольга.

Алексей Кулагин отказался отдавать долг – и это привело к судебным разбирательствам. В октябре прошлого года Печерский районный суд Киева арестовал счета компании «Омокс» по иску представителей Климца, но уже в декабре Апелляционный суд столицы отменил это решение.

В январе 2019 года Высший совет правосудия удовлетворил иск «Омокса» и открыл дисциплинарное дело против судьи Ирины Кирилюк, которая выносила решение об аресте счетов компании. Климец не может принимать участие в разбирательствах лично, поскольку в конце апреля был задержан в Москве по подозрению в даче взятки в особо крупном размере и сейчас находится в СИЗО «Лефортово». Причину задержания в компании Olymp не комментируют.

«Учитывая отношения с соседним государством, семья Павла Климца воздерживается от комментариев и просит СМИ не строить каких-либо версий – это может навредить, поскольку безопасность и жизнь Павла Климца может быть под угрозой. Последние годы Павел Климец отходил от дел в компании, в планах была общественная деятельность», – написала пресс-секретарь президента Olymp Юлия Трестер на своей странице в Facebook.

По версии следствия, задержание не связано с разбирательствами вокруг «Чайки». Климец якобы дал взятку, чтобы вернуть крымский ликероводочный завод «Бахчисарай», который ему ранее принадлежал, пишет российский «Коммерсант».

Корпоративные разборки. Параллельно разбирательства идут и между собственниками девелоперской компании «Омокс». По данным Единого реестра Министерства юстиции, в этом бизнесе Алексею Кулагину принадлежит 9% долей, его супруге Оксане Кулагиной – 7,3%. Мажоритарным акционером является компания «Консент капитал менеджемент» (действует от своего имени и за счет активов ПВНЗИФ «Консент капитал финанс»), которой принадлежит 83,6% капитала девелоперской компании. Бенефициарами «Консент капитал менеджемент» являются Андрей Шишов, Наталья Шишова, Андрей Жабин и Анатолий Рудой.

Последние несколько лет мажоритарные партнеры пытаются получить оперативный контроль над компанией, который находится в руках Алексея Кулагина. В начале апреля им это удалось. По словам Кулагина, на собрании участников «Омокса», состоявшемся 2 апреля, «компания была переписана на совсем других лиц», а директором вместо Алексея Кулагина назначен Андрей Жабин. Кулагина и его супругу на это собрание не пригласили.

В ночь на 29 мая ЖК «Чайку» захватили около 200 человек спортивного телосложения, которые заблокировали выезды из паркинга, а также входы и выходы из жилых домов. Алексей Кулагин обратился за помощью к правоохранителям и даже Генеральной прокуратуре. Спустя несколько дней комплекс был разблокирован полицией, а генеральный прокурор Юрий Луценко отчитался в Facebook, что прокуратура вместе с полицией «отбили рейдерскую атаку» на ЖК «Чайка».

За что идет борьба? В 2006 году планировалось, что ЖК «Чайка» станет элитным загородным комплексом. Поэтому площадь квартир в домах первой очереди комплекса доходила до 300 кв. м. Жилье приобретали собственники среднего бизнеса, топ-менеджеры крупных компаний и пр. Но после кризиса 2008 года концепция застройки изменилась: во второй и третьей очередях ЖК было построено большое количество однокомнатных квартир, а площадь жилья уменьшилась до 35–85 кв. м. Благодаря этому в комплекс заселились молодые семьи с детьми.

Проект ЖК «Чайка» предполагает строительство 34 домов (уже построено 24 объекта) на более чем 4800 квартир. Оставшиеся 10 зданий планируется ввести в эксплуатацию до 2025 года. «Квартиры в «Чайке» пользуются популярностью и к моменту достройки дома все они, как правило, проданы. Комплекс расположен рядом с Киевом, у него хорошая инфраструктура, а цены на квартиры – как в области», – рассказывает управляющий партнер консалтинговой компании SV Development Сергей Степенко.  Сейчас идет строительство одного дома №30, который планируется сдать до конца 2019 года. Средняя стоимость квадратного метра жилья составляет 15 000–16000 грн. Рентабельность застройщика на этом проекте не превышала 20%, уточняет он.

Впрочем, председатель Антирейдерского союза предпринимателей Украины Андрей Семидидько, который следит за конфликтом вокруг проекта уже несколько лет, отмечает, что стороны борются не столько за ЖК «Чайка», сколько за инфраструктуру, созданную компанией «Омокс». Речь идет о водо-, газопроводах, канализации, ливневых системах и пр. – коммуникациях, которые могут обслуживать более 300 000 человек. Гидротехнические сооружения переданы местной общине, областным службам, а техническая документация является собственностью разработчика – «Омокс». Без этой документации дальнейшее освоение территории (примерно 500 га) невозможно.

Что ожидает «Чайку»? После начала публичного конфликта продать квартиры в строящемся доме может оказаться труднее, чем в других ЖК. Конфликт межу собственниками может негативно отразиться на продажах и даже привести к их полной остановке, уверен Сергей Степенко. «Для строящегося жилого комплекса самым худшим вариантом является ссора между собственниками», – говорит он.

У покупателей квартир могут возникнуть проблемы, если инвесторы ЖК не договорятся, считает старший партнер юридической компании «Кравец и партнеры» Ростислав Кравец. «Один из партнеров ЖК может доказывать, что квартиры в комплексе продавались без его ведома. И могут начаться судебные расследования с привлечением покупателей квартир», – предполагает он.

По словам Кравца, если ситуация будет развиваться по негативному сценарию, то покупатели жилья могут претендовать на возврат денег.

Кристина Лысова, Mind

Адвокатская компания Кравец и Партнеры

Украинцам начали приходить платежки «на роскошь». С 1 июля налоговая рассылает квитанции, по которым обладатели «лишних» квадратных метров недвижимости должны уплатить налог. Юристы советуют платить вовремя, поскольку долги могут всплыть и через несколько лет.

Налог «на роскошь»: кому приходят платежки

Жительнице Киевской области уже пришла квитанция. «Мне за лишние квадраты нужно уплатить примерно 350 грн. Не знаю, наверное, придется платить, чтобы потом не было проблем», — говорит Олеся Новикова. Ее соседям также пришли извещения. Кому-то нужно уплатить 200 грн, кому-то — больше. Причем если не внести деньги в течение 60 дней, то грозит штраф — 10% при задержке до 30 дней, и 20% при большей задержке. Сейчас мы платим налог за 2015 год.

Украинцам предложили прописывать иностранцев ради экономии на тарифах ЖКХ

Напомним, льготными считаются 60 кв. м в квартире и 120 кв. м в доме, за них платить не нужно. Все, что больше, придется оплатить — до 2% от минимальной зарплаты за прошлый год. Правда, местные советы устанавливают свои ставки. Например, в Киеве, Ужгороде это 1% (12,18 грн за кв. м), а в Одессе — 2% (24,36 грн за кв. м).

Стоит ли платить

Юристы напоминают, что если не оплатить налог вовремя, то предусмотрена пеня. «А если сумма задолженности будет превышать 10 минимальных зарплат (на данный момент это 14 500 грн), исполнительные службы в судебном порядке могут попытаться отобрать имущество», — говорит юрист Ростислав Кравец.

Правда, далеко не все украинцы получат платежки. «В Реестре недвижимости есть данные только о жилье, которое было куплено или оформлено после 2012 года. Более ранние сделки фискалам пока недоступны. Если уведомления нет, то налог вы не оплачиваете и никакой ответственности за это не несете», — считает Кравец.

Однако позже расплачиваться все-таки придется. «Срок давности на уплату налога — три года, т. е. если вам потом придет платежка за 2,5 года, то придется ее оплатить», — добавляет юрист Дарья Давыдова. Также юристы предупреждают: если не будете оплачивать налог долгое время, то он все равно всплывет при продаже недвижимости.

Пытаются уйти от налога

Конечно, украинцы ищут способы не платить эти налоги. В Реестре судебных решений мы нашли уже несколько дел, где люди пытаются оспорить налог. Например, хотят доказать, что часть дома и построек на участке — это нежилая недвижимость. Но часто суды становятся на сторону фискалов.

Другой способ — делят владение квартирой на двоих, надеясь, что таким образом льготные метры увеличатся в два раза. «Если муж и жена задумают уменьшить траты и оформят квартиру на двоих, то им придется платить налог в двойном размере. Супругам придут одинаковые платежки, и придется дважды оплатить лишние метры», — говорит Дарья Давыдова.

Как оспорить платежку

Юристы советуют проверить, когда именно местные власти вашего города приняли решение об этом налоге. Так юрист партии «Успішна країна» Виктор Овсянников говорит, что налог на лишние метры можно оспорить: «Ставку по налогу на недвижимость устанавливает местная власть, но сделать это она должна была не позднее 15 июля прошлого года. Если органы местного самоуправления опоздали с решением, налог на недвижимость можно обжаловать в судебном порядке. Наша партия открыла горячую линию для граждан по этой проблеме и готова оказывать помощь в подаче иска. Исковое требование также можно скачать на сайте «Успішной країни».

Марина Петик, Мария Разенкова, ВЕСТИ

Адвокатская компания Кравец и Партнеры

Украинцам начали приходить платежки «на роскошь». С 1 июля налоговая рассылает квитанции, по которым обладатели «лишних» квадратных метров недвижимости должны уплатить налог. Юристы советуют платить вовремя, поскольку долги могут всплыть и через несколько лет.

Налог «на роскошь»: кому приходят платежки

Жительнице Киевской области уже пришла квитанция. «Мне за лишние квадраты нужно уплатить примерно 350 грн. Не знаю, наверное, придется платить, чтобы потом не было проблем», — говорит Олеся Новикова. Ее соседям также пришли извещения. Кому-то нужно уплатить 200 грн, кому-то — больше. Причем если не внести деньги в течение 60 дней, то грозит штраф — 10% при задержке до 30 дней, и 20% при большей задержке. Сейчас мы платим налог за 2015 год.

Украинцам предложили прописывать иностранцев ради экономии на тарифах ЖКХ

Напомним, льготными считаются 60 кв. м в квартире и 120 кв. м в доме, за них платить не нужно. Все, что больше, придется оплатить — до 2% от минимальной зарплаты за прошлый год. Правда, местные советы устанавливают свои ставки. Например, в Киеве, Ужгороде это 1% (12,18 грн за кв. м), а в Одессе — 2% (24,36 грн за кв. м).

Стоит ли платить

Юристы напоминают, что если не оплатить налог вовремя, то предусмотрена пеня. «А если сумма задолженности будет превышать 10 минимальных зарплат (на данный момент это 14 500 грн), исполнительные службы в судебном порядке могут попытаться отобрать имущество», — говорит юрист Ростислав Кравец.

Правда, далеко не все украинцы получат платежки. «В Реестре недвижимости есть данные только о жилье, которое было куплено или оформлено после 2012 года. Более ранние сделки фискалам пока недоступны. Если уведомления нет, то налог вы не оплачиваете и никакой ответственности за это не несете», — считает Кравец.

Однако позже расплачиваться все-таки придется. «Срок давности на уплату налога — три года, т. е. если вам потом придет платежка за 2,5 года, то придется ее оплатить», — добавляет юрист Дарья Давыдова. Также юристы предупреждают: если не будете оплачивать налог долгое время, то он все равно всплывет при продаже недвижимости.

Пытаются уйти от налога

Конечно, украинцы ищут способы не платить эти налоги. В Реестре судебных решений мы нашли уже несколько дел, где люди пытаются оспорить налог. Например, хотят доказать, что часть дома и построек на участке — это нежилая недвижимость. Но часто суды становятся на сторону фискалов.

Другой способ — делят владение квартирой на двоих, надеясь, что таким образом льготные метры увеличатся в два раза. «Если муж и жена задумают уменьшить траты и оформят квартиру на двоих, то им придется платить налог в двойном размере. Супругам придут одинаковые платежки, и придется дважды оплатить лишние метры», — говорит Дарья Давыдова.

Как оспорить платежку

Юристы советуют проверить, когда именно местные власти вашего города приняли решение об этом налоге. Так юрист партии «Успішна країна» Виктор Овсянников говорит, что налог на лишние метры можно оспорить: «Ставку по налогу на недвижимость устанавливает местная власть, но сделать это она должна была не позднее 15 июля прошлого года. Если органы местного самоуправления опоздали с решением, налог на недвижимость можно обжаловать в судебном порядке. Наша партия открыла горячую линию для граждан по этой проблеме и готова оказывать помощь в подаче иска. Исковое требование также можно скачать на сайте «Успішной країни».

Марина Петик, Мария Разенкова, ВЕСТИ

Адвокатская компания Кравец и Партнеры

Теперь украинские строительные компании не обязаны после достройки передавать людям квартиры в том случае, если с ними подписан предварительный договор.

Передавать обязаны только при подписании основного договора. Но в случае разрыва предварительного соглашения застройщик будет обязан вернуть клиенту всю сумму вложенных денег. К такому решению пришел Верховный суд Украины.

В эфире радиостанции Голос Столицы старший партнер адвокатской компании «Кравец и партнеры» Ростислав Кравец сказал, что ситуация, сложившаяся с предварительными договорами на покупку жилья, требует скорейшего урегулирования.

«Разница между договорами в том, что у предварительного договора у сторон нет права распоряжаться имуществом. В стране сложилась ситуация, что многие покупали не жилье, а акции на квадратные метры, чтобы потом поменять на жилье. Но многие таким образом были обмануты. Ситуация, что складывается с предварительными договорами на покупку жилья, требует скорейшего урегулирования. Ведь это помогает обманывать инвесторов и покупателей жилья», — прокомментировал Кравец.

Также адвокат добавил, что количество мошенников в жилищной сфере увеличивается.

Ранее ситуацию с проблемными кредитами в эфире радиостанции Голос Столицы прокомментировал финансовый аналитик Григорий Перерва. Он заявил, что ставки по потребительским кредитам, которые могут достигать 1200%, финансовые учреждения требуют абсолютно беспринципно, при этом население при помощи рекламных уловок намеренно вводят в заблуждение.

Голос столицы

Адвокатская компания Кравец и Партнеры

Украинским застройщикам запретили требовать от новоселов доплату за «лишние» метры, если они построили квартиру или дом большего размера, чем предполагалось соглашением. Соответствующее решение вынес Верховный суд, рассматривая дело №6-88цс15.

«ВСУ поставил во главу угла заключенный договор. Если в нем прописан момент доплаты, то покупателю жилья все-таки придется расплатиться за дополнительные метры. Но если такого обязательства в документе нет, то человек ничего не обязан доплачивать, тем более по завышенной цене, как в споре, который рассматривал Верховный суд: строитель требовал за неучтенные метры большую плату из-за подорожания недвижимости. Еще один важный момент — строитель не имеет права задерживать выдачу документов на квартиру», — отметил в разговоре с «Вестями» старший партнер адвокатской компании «Кравец и Партнеры» Ростислав Кравец

Строительство неучтенных в договоре метров — очень распространенное явление, так застройщики подстрахуются на всякий случай. «В большинстве случаев размер жилплощади увеличивается на несколько дополнительных метров. Об увеличение площади квартиры обычно инвестора заранее не уведомляют, более того возможный «прирост» квадратных метров, нередко в договорах не прописывается. Инвестора просто ставят перед фактом, что застройщик не выдаст документы необходимые для оформления права собственности, поскольку необходимо доплатить за увеличенную площадь», — подтвердила «Вестям» старший юрист «ЮФ «Можаев и Партнеры» Дария Давыдова.

Зачастую строители или их инвесткомпании, занимающиеся продажами жилья, пытаются запутать человека. «Говорят, что присылали ему по почте уведомление об увеличении жилплощади, однако он на него не ответил», — уточнил нам старший юрист ЮК Prove Group Ярослав Абрамов. Однако это совершенно неважно: приходило такое уведомление или нет. Если в договоре четко не написано, что покупатель должен доплачивать «за лишние» метры, он этого делать не должен. А застройщик, несмотря ни на что, обязан выдать ему все документы на квартиру.

Потому договор со строителем особенно важно тщательно изучать перед подписанием. «Вновь и вновь мы приходим к тому, что потенциальный покупатель, желающий приобрести квартиру в новостройке, сталкивается с предложенным типовым договором и практически никогда не обращается к юристу перед его подписанием. А ведь многое зависит именно от условий этого самого договора: то ли он предусматривает долевое участие в строительстве, то ли — приобретение прав на строящееся жилье и т.д. Каждый случай индивидуален, но подписание договора всегда устанавливает обязательственные договорные правоотношения», — подчеркнула в разговоре с «Вестями» юрист ЮФ «Астерс» Вольга Шейко.

Из-за беспечности инвесторов, которые, не читая подмахивают документы и строителей, которые сейчас требуют заплатить за каждый лишний метр, судебных тяжб на этот счет очень много. «Только в апелляционной и кассационной инстанциях с начала года зарегистрировано более 200 подобных споров. Почти во всех апелляционный суд обязал инвесткомпанию выдать документы, необходимые для регистрации прав на объект инвестирования», — отметил Ярослав Абрамов.

Кстати, после того как закончатся судебные мытарства, и новоселы получат судебные решения в свою пользу, они могут отсудить у строителей материальный ущерб. «Если же застройщик все же несвоевременно выдал покупателю документы на квартиру, например, полгода-год пытался через суды взыскать плату за «лишение» метры, то человек вправе потребовать возмещения материального ущерба. Чтобы его доказать, достаточно предоставить к примеру квитанцию подтверждающую возврат залога в двойном размере по предварительному договору купли-продажи несвоевременно переданной застройщиком квартиры», — подытожил Ростислав Кравец.

Елена Лысенко, ВЕСТИ

Адвокатская компания Кравец и Партнеры