И сам объект, и ситуация вокруг него хорошо известны столичным чиновникам и общественникам.

«Мега-Сити» — «жемчужина» из коллекции скандального застройщика Войцеховского. Тот умудрился построить несколько домов на Харьковском фактически без документов. Хотя людям вручили ключи от квартир, объект так и не был официально введен в эксплуатацию, в итоге подключения к коммуникациям оказались «кривыми» (через сомнительных посредников, без прямых договоров). И как только у посредников накапливаются критические долги (а в этот раз они достигли 3 млн. грн), поставщики услуг перекрывают краник. Даже если сами жильцы аккуратно платят по счетам.

Жильцы «нехороших домов» перекрывают проезжую часть не впервые. Летом прошлого года они точно так же протестовали на Харьковском шоссе. Тогда проблему удалось кое-как уладить, но кардинально ее так и не решили.

История с «Мега-Сити» может оказаться лишь вершиной айсберга. На самом деле незаконных новостроек в Киеве — больше полусотни. Их жильцы точно так же не застрахованы от неприятных сюрпризов. Вопрос лишь в том, где «выстрелит» в следующий раз.

«Страна» разбиралась, почему жители столичных новостроек рискуют остаться без света, воды и тепла, даже если исправно за них платят, и как можно решить эту проблему для «Мега-Сити» и других незаконных объектов.

Три миллиона в складчину

Протестующие жильцы «Мега-Сити» винят во всех своих бедах обслуживающую компанию «Дом-сервис 19» и столичного поставщика электроэнергии «ДТЭК. Киевские электросети». Первая, якобы, не рассчитывалась с поставщиком за электроэнергию, хотя люди исправно оплачивали свои счета. А вторая, по словам митингующих», отказывалась подписывать с ними прямые договори, хотя активисты «слали в ДТЭК по 2-3 письма в месяц».

Как сообщили «Стране» в пресс-службе компании «ДТЭК. Киевские электросети», с 30 октября два дома в Днепровском районе столицы (Харьковское шоссе, 19 и 19-А) остались без света (проблемы с водой возникли уже из-за отсутствия электроэнергии — прим. Ред.). Причина — долги ООО «Дом-Сервис 19», превысившие 2 млн. грн.

«Дом-Сервис 19» является балансодержателем домов ЖК «Мега-Сити» скандального застройщика Войцеховского. Объекты получают электроэнергию по временным договорам. Начиная с 2016 года «Дом-Сервис 19 платит за потребленные услуги несвоевременно и не в полном объеме. Мы не раз предлагали согласовать график погашения задолженности. Балансодержатель также должен как можно быстрее выполнить технические условия и заключить договор о присоединении к электросетям по постоянной схеме питания. Это позволило бы решить спорную ситуацию и предотвратило бы отключения. «Дом-Сервис 19″ так этого и не сделал», — рассказали в пресс- службе «ДТЭК. Киевские электросети».

В компании также отмечают, что в начале октября они продлили временный договор с балансодержателем скандальных омов до 1 декабря 2018 года. А 23 октября было общее совещание с участием представителей КГГА. Но тогда проблему так и не решили. Договориться удалось только после того, как люди перекрыли проезжую часть.

Как сообщили «Стране» в «ДТЭК. Киевские электросети», долг реструктуризировали, составили график погашения и, «если будут платить, то проблем не возникнет», — заверили «Страну» в компании.

Пока открытым остается вопрос кто же будет платить, скандальный балансодержатель домов «Мега-Сити» ситуацию не комментирует. По данным «ДТЭК. Киевские электросети», компания перечислила первый транш в размере 250 тыс. грн. Но  не исключено, что людям, которые по их словам, и так платили за свет, придется заплатить еще раз. В двух домах, оставшихся без электричества, проживает около 2 тыс. чел. Следовательно, чтобы рассчитаться с долгом в 3 млн. грн., каждому придется выложить еще порядка 1,5 тыс. тыс. грн.

Впрочем, эксперты, с которыми пообщалась «Страна», в хэппи-энд верят с трудом. Более того, они не исключают, что проблемы могут периодически повторяться — как в самом «Мега-Сити», так и в других незаконных новостройках. Ведь люди живут там по-сути на птичьих правах и пользуются такими же «временными» услугами.

Как новостройки становятся проблемными

Сегодня в Киеве несколько десятков новостроек, которые эксперты причисляют к проблемным. Часть из уже заселена, а часть строится, и там активно продают квартиры.

По данным domik.ua, на начало этого года только на Левом берегу строилось более 20 домов с сомнительным статусом. Больше всего их как раз в том же Днепровском районе (всего 10, в том числе, «Новая волна», «Стародарницкий», «Домино», «Флагман», «Родинний затишок» и др.). На Правом берегу лидирует по числу серых строек Шевченковский район (всего их 16, в том числе, «Прибалтийский», «Покрова», «Кузьминский», «Ясногорский» и др. Всего исследователи насчитали порядка 70 проблемных строек.

По словам руководителя агентства Best&Seller Ирины Луханиной,главная проблема — отсутствие необходимого пакета документов. Могут быть вопросы, в частности, по земельному участку (нецелевое назначение, когда территория оформляется, скажем, под возведение торгового центра, а по факту там строится жилой дом), проектной документации (заявлено меньшее количество этажей, чем построено на самом деле), разрешениям на подключения к коммуникациям, градостроительным ограничениям (скажем, дом строится в водоохранной зоне, что запрещено). Но даже если формально документы в порядке, дом может обрасти проблемами уже в процессе возведения. «К примеру, у застройщика может быть декларация на выполнение работ от ГАСИ на одну секцию ЖК, но отсутствовать на ту, что по соседству. В итоге последняя будет незаконной, хотя с первой проблем не возникнет», — рассказала Луханина.

По факту такие дома, хоть их и достраивают, в эксплуатацию официально не вводят. В итоге владельцы квартир могут остаться без адреса и без коммуникаций. Если их и подключают, то на определенных условиях и, как правило, временно — поставщик соглашается «войти в положение» пока застройщик или балансодержатель не утрясет все нюансы и не разберется с документами. По-сути, такие временные подключения происходят по схеме как для стройплощадки, и там даже после заселения дома могут сохраняться более высокие тарифы (как для юридических лиц, а не для населения). Вода на подобные объекты подается в режиме «для технических работ», что также снимает с поставщиков всякую ответственность.

«Таких объектов в Киеве и пригороде — до полусотни. И выходят из ситуации по разному . К примеру, в столице есть многоэтажки, которые отапливаются твердотопливными котлами, в пригороде с уже заселенных новостроек сточные воды вывозят машинами, так как нет подключения к канализации», — рассказал «Стране» урбанист Григорий Мельничук. А некоторые, как в случае с «Мега-Сити» периодически выходят на акции протеста.

Проблемы с коммуникациями подтверждают и сами жильцы на многочисленных интернет-форумах. К примеру, обсуждая ЖК MunHausen в Ирпень Киевской области на форуме площадки meget.kiev.ua, покупатели пишут следующее: «Застройщик строит на земле, выделенной под индивидуальное, а не под высотное строительство. Отсюда сложности с подключением к коммуникациям».

Один из форумчан также отметил: «Многие застройщики в пригороде получают участок и начинают работы на объекте, не согласовав статус дома. Документы приводят в порядок уже во время строительства, рассчитывая уладить все проблемы к моменту ввода ЖК в эксплуатацию. Но, как показывает практика, сделать это удается далеко не всем. Вот вы и ждете подключения коммуникаций месяцы, а кому «повезет» год и больше».

Стоит отметить, что львиная доля проблемных домов в Киеве — наследие скандального застройщика Войцеховского. Хотя все чаще его примеру следуют и другие застройщики.

Строительные «евробляхи», как идеологию внедрил Войцеховский. Еще много лет назад он «придумал» строить дома часто не просто не имея полного пакета документов (сейчас редкая стройка их имеет), а в формате самостроя, не имея техусловий на коммуникации, земли, разрешений. Так дешевле — и люди повалили в офисы продаж. Суть работы компаний по его модели не нова, однако многие горе-инвесторы вкладываются и дальше, зная об этом.

«Потом как-то зарегистрируем» — логика примерно сходная с позицией евробляхеров, ожидающих и требующих от правительства легализации», — написал на своей странице в Facebook  Григорий Мельничук.

Понять потенциальных покупателей можно — застройщики проблемных домов предлагают хорошие цены. Средняя стоимость квадратного метра в «нормальном» киевском доме — порядка 20 тыс. грн., а в пригороде — 11-12 тыс. грн. Но по некоторым объектам цены намного ниже — в Киеве есть предложения по 12-15 тыс. грн., а в пригороде и вовсе стартуют с 7-8 тыс. грн. Но, как говорит Перерва, все, что дешевле среднерыночных цен на 15-20% уже подозрительно. В лучшем случае застройщик не уложится в сроки сдачи дома, а в худшем — вообще не введет его в эксплуатацию.

На пороховой бочке

Понятно, что такое количество неблагополучных новостроек чревато для Киева проблемами. Неизвестно когда сдадут нервы у жильцов того или иного дома и как они решат бороться за свет и тепло в своих квартирах.

Чтобы узаконить свои дома, они теперь или должны судиться с застройками, требуя у тех довести объекты до ума и таки ввести их в эксплуатацию или заниматься этим самостоятельно. Но последнее слишком дорого и хлопотно. Людям придется сбрасываться уже не по 1-1,5 тыс, грн., как за просроченные платежки за свет, а по 10-20 тыс. грн. и больше. Ведь проблемные дома потому и проблемные, что привести их в соответствие к требованиям (градостроительным, техническим и др.) слишком дорого, а иногда и просто нереально.

По мнению старшего партнера адвокатской компании «Кравец и партнеры» Ростислава Кравца, в ситуацию срочно должны вмешаться городские власти.

«По сути, городская администрация является соучастником этих нарушений. Ведь это же ее чиновники выдают разрешение и распределяют земельные участки. Как вариант — можно было бы попытаться привлечь к ответственности именно чиновников, чьи подписи стоят на документах. Такая «показательная порка» пошлы бы рынку на пользу», — считает Кравец.

Урбанист Игорь Ляшенко также считает, что власти должны более активно включаться в решение проблем. «Городской чиновник и юрист должны были с самого момента возникновения проблем сидеть в этих домах и рассказывать жильцам, как им организовать ОСББ, как управлять домом, как привести в порядок их недвижимость, как рассчитаться с долгами, показать природу этих долгов (там есть спорные моменты). Но не пугать тем, что, мол, дом стоит на канализационном коллекторе и официально ввести его в эксплуатацию невозможно. Городские власти виноваты в том, что допустили незаконное строительство, так что теперь должны из кожи вон лезть, чтобы проблему решить, а не рассказывать людям, что те «сами виноваты». И мэр, и городские чиновники всех уровней должны запомнить раз и навсегда: за все происходящее в городе отвечает городская власть.Проблеме не один год. А решить ее можно за месяц, если городские власти будут выполнять свои обязанности, а не бездельничать. Потому что проблема не столько строительная и финансовая, сколько бюрократическая», — написал на своей странице в Facebook Игорь Ляшенко.

Людмила Ксенз, Страна.UA

Адвокатская компания Кравец и Партнеры