Чи варто купувати таку нерухомість

«Порівняно невисокий цінник — це, звичайно ж, велика перевага. Але є й недоліки. Таку нерухомість, зазвичай, не можна попередньо оглянути. Крім того, можуть бути юридичні нюанси, скажімо, у квартирі нерідко залишаються прописаними мешканці, тобто не виключено, що їх доведеться виселяти через суд. Також на об’єктах часто висять і борги, наприклад, за комунальні послуги. Всі ці нюанси варто враховувати під час придбання», — пояснила «Мінфіну» Луханіна.

Редакція вирішила з’ясувати, яку нерухомість можна купити на Prozorro та як уникнути ризиків.

Що продається на Prozorro

Prozorro.Продажі — це електронна система, через яку реалізуються різні об’єкти державного і комунального майна, активи банків, що ліквідуються, арештоване майно (у цьому випадку задіюється майданчик СЕТАМ).

«Будь-хто бажаючий може подати заявку, сплатити гарантійний внесок, який зазвичай становить 5−10% від заявленої стартової ціни об’єкта, і може брати участь у торгах онлайн», — каже Луханіна.

Якщо аукціон не відбудеться з першого разу, цінники на об’єкти знижуються. Тому, чим більше кіл торгів, тим цікавішою є вартість лотів. На кожному з етапів ціна може падати до 20%. Відповідно, тим, хто полює на дешеву нерухомість, варто шукати «повторні» торги, оминаючи об’єкти, що виставляються вперше (статус вказується в описі лотів).

За словами Луханіної, кожна група об’єктів, що реалізуються через Prozorro.Продаж, має свою специфіку. Наприклад, квартири — це переважно активи банкрутів, застави банків та конфісковані чи арештовані об’єкти.

Земельні ділянки виставляються на продаж переважно місцевими громадами та Геокадастром. Комерційні приміщення потрапляють на Prozorro.Продажі через Фонд гарантування вкладів фізосіб (активи банкрутів) або ж виставляються місцевою владою, або є об’єктами державної власності.

Сільський будинок — за $ 6,4 тис., квартири у Києві — від $ 1 тис. за квадрат

Що пропонується на Prozorro.Продажі з житлової нерухомості?

Наприклад, зараз на аукціон виставлено житловий будинок у селі Малинці Хотинського району Чернівецької області (цей регіон є туристичним) загальною площею 94,2 кв.м. У будинку три кімнати, на ділянці є літня кухня, сарай. Об’єкт продається разом із земельною ділянкою на 8 соток. Стартова ціна — 471,2 тис. грн, тобто близько $ 11,4 тис. На OLX схожий будинок пропонується майже за 600 тис. грн, а на Dom.ria — за $ 14 тис.

Ще один лот Prozorro.Продажі — будинок у Згурівці Київської області. Стартова ціна 266 тис. грн, або $ 6,4 тис. Будинок площею 63,6 кв.м, є господарські будівлі. При цьому земельна ділянка належить третій особі (тобто не продається). На OLX схожий будинок площею 80 кв.м пропонується за 881,5 тис. грн, або майже $ 21,3 тис.

«Мінфін» знайшов на Prozorro.Продажі квартиру в Києві за 6,8 млн грн ($ 164 тис.). Це 4-кімнатні апартаменти площею 151,4 кв.м у новобудові на Голосіївському проспекті. Тобто стартова ціна — трохи більше тисячі доларів за квадрат. Для порівняння: житло в новобудовах на Голосіївському проспекті, наприклад, у ЖК River Dale пропонується за ціною від $ 1 347 за квадрат.

Ще один об’єкт — квартира в Києві за 4,93 млн грн із панорамним видом на Русанівський канал у ЖК «Блакитний блюз». Площа об’єкту — 125,5 кв.м. Тобто цей лот пропонується за $ 1118,2 за квадрат. У цьому ЖК квартири коштують $ 1,5−2 тис. за квадрат, але у продажу зараз є переважно об’єкти з ремонтом, тоді як на Prozorro виставлено квартиру без ремонту. Цінник на неї все одно нижчий за ринковий, але різниця порівняно невелика — декілька сотень доларів на квадраті.

Рієлтор Ірина Луханіна каже, що обидві ці квартири важко назвати надто дешевими. Особливо, з огляду на те, що в процесі торгів ціна може зрости. Крім того, самі об’єкти, за ринковими мірками, «складні». «Якщо ви захочете перепродати таку квартиру — буде складно, площі великі, а ремонту немає, і зробити його, з огляду на ціни на будматеріали та роботи, а також дефіцит майстрів, не так просто», — пояснює вона.

Голова оціночної компанії «Дельта Консалтинг» Роман Рябов проаналізував три квартири, виставлені в Києві та Харкові, — 4-кімнатну на Голосіївському проспекті за 6,8 млн грн, двокімнатну 67,5 кв.м на Саксаганського за 4,27 млн грн і трикімнатну 81,3 кв.м на проспекті Перемоги у Харкові за 1,6 млн грн.

«Дві з них продаються також на ринку. Одна навіть на 5 тисяч доларів дешевше, ніж на Prozorro, друга — за приблизно такою самою ціною. Щодо третього об’єкту — стартова ціна, по суті, відповідає ринковій для об’єкта такого рівня. Тобто на аукціоні ці квартири пропонують приблизно за такими ж цінами, що і загалом на ринку. З огляду на те, що в процесі торгів цінник може зрости, виходить, що особливою привабливістю ці лоти не відрізняються. Хіба що об’єкти з першого аукціону не продадуть, і далі ціна на них буде знижена», — каже Роман Рябов. Тобто, як бачимо, не вся нерухомість на Prozorro відрізняється низькими цінниками.

На Prozorro виставлено також окремий будинок у котеджному містечку Riviera club у Вишеньках під Києвом за 8,5 млн грн (близько $ 205 тис.).

У будинку два поверхи, загальна площа — 239,4 кв.м, земельна ділянка 10 соток. Об’єкт після будівельників, тобто потрібно робити ремонт. Цінники на такі будинки у Вишеньках сягають 12−13 млн грн, але, зазвичай, пропонуються об’єкти з ремонтом.

Навіть якщо вдається знайти привабливий варіант, експерти радять зважати на інші нюанси.

«Зазвичай, стартовий цінник на квартири — на 20−40% нижчий за ринковий, до того ж процедура їх продажу чиста, без кулуарних домовленостей та „договорняків“. І це величезний плюс. Але є й мінуси. Багато квартир продаються з прописаними там мешканцями, інколи ж і фактично зайняті ними на момент продажу. Виселення — лише через суд та виконавчу службу, що на практиці може тривати роками. Крім того, за об’єктами можуть бути обтяження, скажімо, борги за комунальні послуги або судові позови. Є питання і щодо технічного стану — оглянути лот заздалегідь не завжди можливо», — зазначає Луханіна.

Зазначимо, що «з мешканцями» з перерахованих вище об’єктів на Prozorro продаються також сільські будинки в Малинцях та Згурівці, а в описі лотів зазначено, що виселенням має займатися новий власник.

Тим, хто все ж таки вирішить купити квартиру через Prozorro, Луханіна рекомендує попередньо перевірити об’єкт у Держреєстрі майнових прав, а також у реєстрі судових рішень на сайті Мін’юсту. Плюс — закладати до підсумкового бюджету вартість юридичного супроводу та можливі судові процеси.

Що кажуть юристи

«Мінфін» запитав у юристів, які можуть бути нюанси придбання нерухомості через Prozorro.

За словами адвоката, керівника практики супроводу публічних закупівель, старшого партнера юридичної компанії RELIANCE Романа Кецкало, нерухомість, що реалізується через Prozorro.Продажі, може стати привабливою можливістю як для інвесторів, так і для приватних осіб. Але процес купівлі має низку специфічних нюансів.

«Передусім потрібно пам’ятати, що сама платформа лише забезпечує прозорий механізм аукціонів, але не звільняє покупців від обов’язку самим перевіряти всі правові та фактичні аспекти щодо об’єктів», — каже Роман Кецкало.

Ключовий аспект — юридична чистота майна, варто перевірити в Державному реєстрі речових прав, чи не накладено арешт на об’єкт, чи не перебуває він у заставі, чи немає інших обтяжень.

Також варто з’ясувати, на яких підставах нерухомість виставлена на продаж. Це може бути реалізація активів підприємств-банкрутів, продаж комунального чи держмайна, відчуження іпотечних об’єктів. Кожен із цих випадків має свої ризики. Наприклад, можливе оскарження торгів чи затримки з оформленням документів”, — радить Роман Кецкало.

Не менш важливий нюанс — фактичний стан нерухомості. «Фотографії на порталі часто не передають реальної картини, тож бажано організувати особистий огляд чи запросити експерта. Це допоможе оцінити реальні витрати на подальший ремонт, відновлення комунікацій чи узаконення перепланувань. Важливо уважно читати умови аукціону: строки оплати, порядок внесення гарантійного платежу, відповідальність у разі відмови підписувати договір», — пояснив «Мінфіну» Роман Кецкало.

Голова адвокатського об’єднання «Кравець і партнери» адвокат Ростислав Кравець також говорить про високі ризики оскарження угод купівлі-продажу нерухомості на Prozorro.

«На цей майданчик потрапляє чимало об’єктів, заарештованих чи конфіскованих у рамках судових процесів, санкцій тощо. Надалі немає гарантії, що рішення судів не будуть оскаржені позивачем, а санкції — не скасовані через суди.

У цьому разі втратить чинність і рішення про арешт/конфіскацію майна. А це означає, що новому власнику доведеться повернути нерухомість. Він отримає право вимагати компенсації у держави, але зрозуміло, що процес повернення коштів може розтягнутися на роки”, — підсумував Кравець.

«Все, що пов’язано з примусовим продажем арбітражними керуючими або іншими розпорядниками майна, для нового власника несе суттєві ризики, адже колишні власники можуть оскаржити його право на нерухомість», — додав Рябов.

Джерело: minfin.com.ua

АО «Кравець І Партнери»

АО «Кравец и Партнеры»