«Подобных историй очень много по всей стране. Человек покупает квартиру и только со временем узнает, что на ней висит огромная сумма долгов за разные коммунальные услуги. Когда ему отключают свет и присылают пачки «красных» платежек за отопление и воду. Разумеется — это не его долги, и он не должен их платить, что легко подтверждается договором о купле-продаже недвижимости. Однако, когда он обращается в облэнерго с просьбой переподписать с ним (новым владельцем) договор — ему отказывают. Требуют сначала погасить старый долг. Так вот ВС дал на этот счет четкое заключение — коммунальщики не имеют права что-то требовать с новых владельцев. Они обязаны с ними переподписать договор, и самостоятельно взыскивать старую задолженность со своих старых клиентов», — объяснил UBR.ua ситуацию старший партнер адвокатской компании «Кравец и партнеры» Ростислав Кравец.

В Верховном суде подчеркивают, что никаких исключений быть не должно. И подключение нового абонента должно происходить по стандартным правилам: поставщик, например, энергии должен предоставить проект договора на протяжении 7 рабочих дней для подключения объекта мощностью до 150 кВт и в течение 14 дней — когда речь идет о большей мощности. Дело №757/45133/15-ц касалось спора нового владельца столичной недвижимости с «Киевэнерго», передает УБР.

АО «Кравец и Партнеры»

Жилье в Украине переводят на новые коммунальные правила. По новой редакции закона о ЖКУ, которая вступила в силу с 1 мая 2019 года, люди должны подписать один из трех предлагаемых договоров на предоставление коммунальных услуг. Жильцам дадут право выбора по базовым услугам, кроме энергетических: по поставке и распределению природного газа, поставке и распределению электрической энергии.

Что запишут в договор

По новому закону, в договоре по предоставлению коммунальной услуги, должны быть:

1. перечень услуг;
2. требования к качеству услуг;
3. права и обязанности сторон;
4. ответственность сторон за нарушение договора;
5. цена услуги;
6. порядок оплаты услуги;
7. порядок и условия внесения изменений в договор, в том числе по цене услуги;
8. срок действия договора, порядок и условия продления его действия и расторжения.

Все остальные условия договора (не включенные в перечень основных) могут согласовываться между сторонами. Закон предусматривает, что с предложением о заключении договора о предоставлении услуг или с внесением изменений в него может обратиться любая сторона. Предоставив письменно проект соответствующего договора, составленный в соответствии с типовым соглашением. 

Это может сделать даже сам человек — составить свою версию соглашения с водоканалом или теплоэнерго. И, если в течение 30 дней после получения проекта документа коммунальное предприятие, официально не отказалось его подписать, не предоставило возражений, и продолжило обслуживать потребителя, то договор считается заключенным в предложенной редакции. Ровно также все работает и в обратную сторону: если жилец после получения соглашения от коммунальщика за месяц ничего не оспорил, и продолжил получать услугу, то считается, что он со всем согласен. Договор заключен.

«Вопрос внесения изменений в договор по инициативе потребителя, якобы решается новой редакцией закона. Но как это будет реализовываться на практике, будут ли принимать поставщики услуг изменения в договора, или будут слать всем отказ во внесении изменений, — покажет время», — заметил в беседе с UBR.ua ведущий аналитик ОО «Общественный аудит» Тарас Галайда.

Пеня за коммунальные услуги

Еще один важный момент — степень ответственности поставщика за некачественные или предоставленные не в полном объеме услуги. Коммунальщики и управляющая компания, обслуживающая дом (или ОСМД), обязаны пересчитать всю стоимость потребленного, чтобы человек не платил ни за что.

И это еще не все. Потребитель, по новому закону, имеет право на неустойку — штраф, пеню. Своего рода моральный ущерб. Его размер должен быть выписан в договоре.

В новом законе ставки пеней и штрафов четко не расписаны. Механизм их взыскания также определен достаточно пространно, так что все это следует указывать в договоре с коммунальным предприятием. И до последнего настаивать на своих правках — не заключать договор без них. Иначе будет практически нереально что-то получить с компании-поставщика услуги, если та проштрафится.

«Теоретически, потребителю предоставлено право получить пеню за некачественную услугу от поставщика. Но в порядке, которого нет, и в размере, который не установлен. При этом для потребителя пеня за несвоевременную оплату вписана в законе четко. С размером и с порядком взыскания», — говорит Галайда.

Из чего выбирают люди

По новому закону, с коммунальными предприятиями могут подписываться разные виды договоров — индивидуальные и коллективные. Все зависит от формы управления домом и решения самих жильцов.

Индивидуальные договоры заключает каждое домохозяйство в отдельности. А коллективные — глава ОСМД от имени всего дома. Какой вид договора выбрать — решают потребители.

У людей уйма времени, чтобы все хорошо обдумать, и сделать правильный выбор. С ним нужно определится до 1 мая 2020 года.

Новые коммунальные договоры

Тексты типовых договоров с коммунальными предприятиями, по новому закону, должен утвердить Кабмин. Это не окончательный документ — нет. Это своего рода шаблон, который будет доводиться до ума самими коммунальщиками. И, как описано выше, корректироваться потребителем и согласовываться с обслуживающей компанией.

Варианты договоров предлагаются следующие:

• Индивидуальный договор: коммунальное предприятие ответственно за предоставление услуги и за ее качество до квартиры. По такому документу, потребитель будет оплачивать объем потребленной услуги, абонентский учет (распределение показателей общедомового счетчика между всеми совладельцами, начисления, работу с должниками и т.д.) и обслуживание внутридомовых сетей. Именно потому, что поставщик услуги будет осуществлять обслуживание сетей он и будет нести ответственность за качество услуги в квартиру потребителя.

«Понятно, что и абонентский учет, и обслуживание внутридомовых сетей являются дополнительными затратами. Ответственность по такому договору несет лично потребитель, которому можно насчитать пеню, в случае наличия задолженности или ограничить в пользовании коммунальной услугой», — сказал UBR.ua президент Ассоциации ОСМД Станислав Драганов.

• Коллективный договор: коммунальщики несут ответственность за качество услуги на вводе в дом. Документ от имени потребителей подписывает председатель правления ОСМД, ЖСК, управляющий, физическое или юридическое лицо. Один документ на весь дом, нет индивидуальных соглашений с каждым потребителем в отдельности. Но, если люди перестанут платить за отопление или воду, то каждому выставят пеню и штраф за просроченный платеж. Не всему дому сразу, а каждой квартире в отдельности.

Уполномоченное совладельцами лицо должно открыть банковский счет со специальным режимом использования, на который невозможно обратить взыскание. Средства должны тратиться исключительно на оплату коммунальных услуг. Уполномоченный человек должен вести учет по потреблению, и распределять их между жильцами. Он может получать вознаграждение, фактически абонентскую плату. «По этому варианту обслуживания внутридомовых сетей осуществляет ОСМД или управляющий», — уточнил Драганов.

• Коллективный потребитель: компания-поставщик ответственна за качество услуги на вводе в дом. Вариант доступен только для ОСМД. Заключая такой договор надо учитывать, что объединение, как сторона договора, будет отвечать за все задолженности совладельцев. Следовательно, коммунальное предприятие будет применять штрафные санкции не к каждому должнику, а к ОСМД. Преимуществом такого варианта является то, что объединение совладельцев многоквартирных домов имеет право устанавливать внутренние правила для регламентации отношений по выполнению этого договора жильцами. Обслуживание внутридомовых сетей осуществляется силами ОСМД (работниками или привлеченными подрядчиками).

Принудительный договор

Какой из вариантов договоров выбрать — решать людям: на общем собрании жильцов или собрании ОСМД, если оно создано. Для соответствующего решения необходимо более 50% голосов. В доме может быть только один вариант договора на каждую коммунальную услугу.

Если жильцы к 1 мая 2020 года не смогут или не захотят выбрать тип договора, и не заключат его с коммунальными предприятиями. То это сделают за них. Сделают сами коммунальщики — новый закон это позволяет. Без воды и отопления никто не останется. Компании в принудительном порядке заключат индивидуальный договор на обслуживание квартиры с каждым домохозяйством. А соглашение на обслуживание внутридомовых сетей подпишут с управляющей компанией или ОСМД. Люди будут получать привычные платежки за потребленные услуги. А вот управляющие домами — двойные счета: они состоят из абонентской платы и стоимости потребленной услуги.

«Гражданский (для физлиц) и Хозяйственный (для юрлиц) кодексы предусматривают возможность заключения договоров на согласованных между сторонами условиях. Однако эти условия не должны противоречить типовым договорам. В зависимости от выбранной формы договора или не выбранной. В последнем случае применяется типовая форма. Но вот ее нам и не дадут возможность заключать, навязывая всеми правдами и неправдами «свои» договора», — считает Драганов.

Чтобы этого не произошло, совладельцы дома могут договориться на собрании, выбрать управляющего и делегировать от себя представителя, который от имени жителей подпишет договор.

«Если ОСМД нет и совладельцы дома не проявляют инициативы по найму управляющего, то его с соответствующим обращением совладельцев назначает муниципалитет на основе конкурса. А договор с управляющим подписывает уполномоченное лицо органа местного самоуправления», — объяснил UBR.ua председатель комитета ЖКХ, благоустройства, экологии и охраны окружающей среды Общественного совета при КГГА Олег Попенко.

Пеня не для старых долгов

Новым законом о ЖКХ предусмотрена пеня за несвоевременное осуществление платежей за жилищно-коммунальные услуги: 0,01% суммы платежа за каждый день просрочки. Согласно ст. 12 закона, предоставление жилищно-коммунальных услуг осуществляется на договорных началах. Пеня может начисляться с момента возникновения задолженности после заключения договора о предоставлении услуг, но не ранее 1 мая 2019 года.

Это значит, что на новые долги (по новым договорам) пеня начисляться может. А на старые — нет.

«Закон обратной силы не имеет. Потому на старые долги пеню насчитывать нельзя. Только на новые, возникшие по договорам, заключенным после 1 мая 2019 года», — подтвердил UBR.ua старший партнер адвокатской компании «Кравец и партнеры» Ростислав Кравец.

Денис Вергун, Елена Лысенко, UBR

Адвокатская компания Кравец и Партнеры

Такое мнение в ходе пресс-конференции в информационном агентстве «ГолосUA» выразил  юрист Ростислав Кравец.

«Все решения по тарифам  в Украине сводятся к тому, что организации, регулирующие тарифы, нарушают порядок, и никто не может объяснить, зачем нужно повышать тарифы. Мы поднимаем тарифы незаконно», — заявил юрист.

Р. Кравец добавил, что ситуация выглядит так, что тарифы в Украине резко завышены на все. Между поставщиками и потребителями стоит большое количество посредников,  компаний-«прокладок», которые берут свой «процент». Отпускная цена предприятий сильно повышена.

«С юридической точки зрения, существует невозможность заключения договоров «Нафтогаза» с «Киевтеплокоммунэнерго», поскольку есть  22 статья Закона про теплообеспечение, касающаяся правопреемника,  а «Киевтеплокоммунэнерго» правопреемником не является. С юридической точки зрения,  предприятие не является правопреемником», — подчеркнул правовед.

По словам юриста, в стране царит правовой нигилизм. Пока идет судебная реформа в Украине, все нужно решать вне правового поля, и к этому подталкивает Президент, США, МВФ.  Никто ни за что не несет ответственность. Конечно, можно судиться в Гватемале или Гондурасе,  но вся ситуация, касающаяся правового поля, у нас – это игры наших дорогих партнеров – МВФ.  Всем выгодно превратить Украину в сырьевой придаток Европы.

Людмила Стрельцова, Golos.UA

Адвокатская компания Кравец и Партнеры

Новые владельцы жилья и коммерческой недвижимости (офисы, склады и пр.) в Украине не должны нести ответственность по коммунальным долгам бывших владельцев недвижимости. Региональные облэнерго не могут отказывать людям в заключении новых договоров на обслуживание из-за задолженности, накопленной до них, а также отключать от услуг в одностороннем порядке. Об этом говорится в разъяснении Большой палаты Верховного суда по делу №757/45133/15-ц.

«Подобных историй очень много по всей стране. Человек покупает квартиру и только со временем узнает, что на ней висит огромная сумма долгов за разные коммунальные услуги. Когда ему отключают свет и присылают пачки «красных» платежек за отопление и воду. Разумеется — это не его долги, и он не должен их платить, что легко подтверждается договором о купле-продаже недвижимости. Однако, когда он обращается в облэнерго с просьбой переподписать с ним (новым владельцем) договор — ему отказывают. Требуют сначала погасить старый долг. Так вот ВС дал на этот счет четкое заключение — коммунальщики не имеют права что-то требовать с новых владельцев. Они обязаны с ними переподписать договор, и самостоятельно взыскивать старую задолженность со своих старых клиентов», — объяснил UBR.ua ситуацию старший партнер адвокатской компании «Кравец и партнеры» Ростислав Кравец.

В Верховном суде подчеркивают, что никаких исключений быть не должно. И подключение нового абонента должно происходить по стандартным правилам: поставщик, например, энергии должен предоставить проект договора на протяжении 7 рабочих дней для подключения объекта мощностью до 150 кВт и в течение 14 дней — когда речь идет о большей мощности. Дело №757/45133/15-ц касалось спора нового владельца столичной недвижимости с «Киевэнерго».

«Новые хозяева квартир и офисов могут ничего не знать о коммунальных долгах, висящих на новоприобретенной недвижимости, из-за обыкновенной беспечности. Забыли проверить — человеческий фактор. Но нередко встречаются и случаи мошенничества, подделки документов. Продавцы квадратных метров предоставляют фальшивые справки якобы от коммунальщиков об отсутствии долгов. И только со временем становится ясно, что все это фикция», — отметил в разговоре с UBR.ua управляющий партнер ЮФ «Можаев и партнеры» Михаил Можаев.

Подделка официальных документов карается в Украине не только штрафами, но и тюремным заключением сроком до трех лет. Это можно напомнить тем, что предоставить липовые документы. Но еще лучше — передать все свои улики (копии подделанных документов) в облэнерго или водоканал, чтобы именно они разбирались с мошенниками, накопившими долги.

«Верховный суд четко написал в своем заключение — выбиванием долгов с нерадивых клиентов должны заниматься сами коммунальщики. Их должники — им с ними и работать. Новый владелец недвижимости начинает жизнь с чистого листа. Единственная его проблема — это отсутствие в Украине прецедентного права. Конечно, нужно в требовании на подключении сослаться на вышеупомянутое постановление ВС, однако этого, скорее всего, не хватит. В каждом отдельном случае придется подавать иски и судиться с коммунальщиками до конца. Что займет не один месяц», — развел руками Кравец.

ЕЛЕНА ЛЫСЕНКО, UBR

Адвокатская компания Кравец и Партнеры

Они начали приходить! То, чего так ждали и боялись целый месяц: новые платежки за тепло. Правда, еще не всем. Власти предупредили тарифы пересчитывают, поэтому возможны задержки. Обещали снизить фантастические суммы процентов на 30.

В квитанциях, которые уже получили люди цифры разные. Кому-то сделали перерасчет, кому-то нет. Что делать в таком случае? Еще раньше в правительстве дали руководство к действию: идти с жалобой в местный совет. Не поможет звоните на горячую правительственную линию.

И повышение коммунальных тарифов как снежный ком тянет за собой колоссальные задолженности. На данный момент украинцы должны 17 миллиардов гривен! И на этом фоне активизируется армия выбивал! В столице некоторые частные ЖЭКи и районные администрации уже заключили договоры с коллекторскими фирмами. Чтобы те стимулировали жильцов платить по счетам.

Не перерастет ли это в волну беспредела? И не могут ли они, выбивая долги, выбить и квартиру? О коллекторских методах Елена Митясова.

Унижения и оскорбления. Угроза расправы и применение силы. Они не брезгуют ничем! Методы коллекторы не выбирают.

«Зашла в ванну, явилось два человека и меня попытались топить», — сказала Елена, пострадавшая

Целых четыре дня Елена и ее больной отец провели в квартире с неизвестными. Выгонять непрошенных гостей, объявивших себя новыми собственниками жилья, пришлось всему райотделу полиции.

«Один из задержанных имел при себе заряженное огнестрельное оружие гладкоствольное также был пистолет Макарова с травматическими патронами 4 обоймы они были готовы на захват этого объекта», — сказал Денис Ярославский, начальник Обуховского райотдела полиции

Женщина три года назад взяла на квартиру 175 тысяч гривен. До 2017 с банком должна была полностью рассчитаться. Но ни с того ни с сего финучереждение продало ее кредитный договор коллеторской компании. А те новому собственнику.

Похожая история и с Любовью Минайленко. Она почти выплатила свой кредит, когда банк лопнул. Всех клиентов по сценарию передали коллекторам. Вот теперь женщина — воюет с «финансовыми вышибалами»

Таких историй тысячи. И все словно под копирку.

«Допустим долг в 100 тысяч они покупают за 10 тысяч. У них разгон 90 тысяч для заработка», — сказал Максим Гольдарб, директор общественной организации «Публичный аудит»

Как заработать на должниках, он знает хорошо. В прошлом — «финансовый вышибала» — на условиях анонимности согласился поделиться секретами коллекторской работы.

А дальше дело техники. Нашел слабое звено и деньги, считай, в кармане:

А теперь поводов для заработка еще больше. Выбивать долги будут не только за простроченные кредиты, но и за коммунальные услуги! Некоторые ЖЭКи и столичные райадминистрации уже даже с коллекторскими компаниями договоры заключили. Ради эксперимента. Но о нем чиновники говорить пока не хотят. Наш запрос об интервью оставили без ответа.

Больше тысячи гривен за отопление, четыреста за свет, столько же вода. Плюс — другие коммунальные услуги. Сейчас по счетам достаточно не заплатить пару месяцев — чтобы в гости нагрянули коллекторы. И чем выше сумма тем больше интереса

А суммы колоссальные. Только за тепло в октябре и ноябре киевляне задолжали более двух миллиардов гривен.

«Основная часть долга 2 миллиарда примерно 600 миллионов это в основной своей массе задолженность населения плюс задолженность местных и государственных в первую очередь бюджетов», — сказал Евгений Бушман, коммерческий директор ЧАО «Киевэнерго»

В киевской гор-администрации говорят: договоры с коллекторами законны. Но и методы их работы тоже не должны выходить за рамки правового поля. Никаких угроз и запугиваний. Вот только кто это будет контролировать? На кону имущество должников. Со следующего года за долг в 64 тысячи гривен это 20 минимальных зарплат могут выселить из квартиры! И пустить недвижимость с молотка!

К тому же в следующем году на одного охотника за должниками станет больше. На полную заработает закон о частных исполнителях. По решению суда они будут описывать имущество и выставлять его на торги.

«Я глубоко убежден это сделано для того, чтобы напугать людей у которых сейчас из-за действия государства начали расти сумасшедшим образом долги по коммуналке стали получать платежки с очевидно завышенными в 2-3 раза ценами на отопление, на газ, на свет, это первое и им нечем платить.

И их пугают, ах так, тогда к тебе придет частный исполнитель. Знаешь, кто у нас будет частный исполнитель бандит, атошник или мент бывший очень суровый и заберет у тебя что есть», — сказал Максим Гольдарб, директор общественной организации «Публичный аудит»

При этом государственных исполнителей никто не отменял. Они останутся и, скорее всего, предполагают юристы, будут заниматься мелкими делами. Крупная рыба пойдет в руки частных приставов. А разгуляться тем будет где. В исполнительной службе зависли миллионы судебных решений на сумму более чем полтриллиона гривен.

«Фактически эти частные исполнители станут инструментом коллекторской деятельности, инструментом выбивания долгов, при чем инструментом довольно эффективным. Работа частных исполнителей вероятнее всего в сегодняшней ситуации превратится в бизнес, который по доходности превышает торговлю оружием, людьми и наркотиками», — сказал Ростислав Кравец, юрист

В Минюсте успокаивают. Мол, частные приставы, в отличие от государственных, не смогут выселять из квартиры. Но где гарантии, что новые исполнители не возьмут на вооружение старые коллекторские методы?

Елена Митясова, Подробности-ТВ

Адвокатская компания Кравец и Партнеры