Мы уже писали, что в Украине уже с 1 сентября запускается масштабная кампания по налоговой амнистии. 15 июня парламент принял закон на эту тему.

В рамках амнистии гражданам предлагается легализировать свои активы, с которого в свое время не были в полной мере уплачены все налоги – имущество или деньги. Можно будет заплатить государству по льготной ставке (от 2,5% до 9% в зависимости от вида актива) и спать спокойно.

Формально декларирование – сугубо добровольное. Но непонятно, что будет после амнистии, для тех, кто откажется платить по льготным ставкам. Скорее всего, готовится жесткое закручивание налоговых гаек и платить за имущество придется уже в несколько раз дороже.

Особенно большие риски сейчас вырисовываются для владельцев недвижимости. Не секрет, что в Украине квартиры и дома – один из самых популярных видов инвестиций. Люди традиционно вкладывают в такие объекты “лишние” деньги, чтобы, как минимум, их не потерять, а в идеале – заработать на сдаче жилья в аренду или его перепродаже.

На рынок недвижимости до сих пор активно уходит наличка, в частности, за нее свободно можно купить квартиру на вторичном рынке.

То есть, по факту многие украинцы владеют “непонятными” активами, которые подлежат налоговой амнистии. Но даже 5% с квартиры – это немалые деньги.

Со столичной хрущевки за 30 тысяч долларов придется заплатить государству 1,5 тысячи. А если квартира не одна, сумма может потянуть до 10 тысяч долларов и больше. С одной стороны – можно не платить, так как амнистия – дело, якобы, добровольное. С другой, непонятно, что будет дальше. Не исключено, что все равно придется платить, но уже в несколько раз дороже.

“Страна” разбиралась, как будет работать налоговая амнистия в случае с недвижимостью.

Квартирный вопрос

Мы уже подробно писали, что предусматривает схема по легализации имущества и денег, предложенная украинцам.

Что касается недвижимости, то, по новому закону, не нужно легализировать такие объекты (они и так будут считаться легальными):

• Квартиры или имущественные права, общая площадь которых не превышает 120 квадратных метров. То есть, если у вас есть одна квартира до 120 квадратов или две по 60 квадратов – ничего в специальную декларацию вносить не нужно. То же самое, если есть несколько квартир большей совокупной площади, но они оформлены на разных членов семьи. Норма – не больше 120 квадратов – касается только одного человека, имущество родственников при этом не учитывается.
• Жилые дома или объекты незавершенного строительства, общая площадь которых совокупно не превышает 240 квадратных метров
• Объекты нежилой недвижимости, общая площадь которых не превышает 60 квадратных метров
• Земельные участки, совокупный размер каждого не превышает нормы безоплатной передачи (к примеру, на личное сельское хозяйство – 2 гектара, на садовый участок – 12 соток).

То есть, если ни по одному пункту нет превышения “лимита”, то ничего декларировать и легализировать не нужно. И большинство украинцев именно в такой ситуации – “лишние” квартиры и дома есть далеко не у всех.

Но если превышение по нормам все же есть, то имущество может идти под налоговую амнистию с уплатой налога в 5% от его стоимости.

Стоит отметить, что граждан, у которых много недвижимости, в Украине тоже хватает.

Инвестиции в недвижимость в последние годы были весьма популярными, так как позволяли заработать больше, чем банковские депозиты.

Плюс, на рынке недвижимости, в частности, на вторичке, до сих пор в ходу наличка, за которую, скажем, уже нельзя купить авто в салоне, не подтвердив источник этих средств.

“На вторичном рынке свободно можно купить квартиру за наличные”, — подтвердила нам руководитель агентства недвижимости Best&Seller Ирина Луханина.

По словам главы Экономического дискуссионного клуба Олега Пендзина, особенно активно этой лазейкой пользуются заробитчане.

“Многие не платят налоги ни в Европе, ни в Украине, но свободно скупают квартиры – у некоторых есть по 5-7 объектов и больше”, – говорит он.

Какие есть варианты по этой недвижимости? Первый – задекларировать “лишнее” и заплатить 5%. Второй – просто проигнорировать налоговую амнистию в надежде, что после нее ничего не случится. Но тут есть немалый риск. Квартиры и дома – это не деньги, которые можно спрятать под матрацем.

И, если после завершения кампании по легализации имущества власти откроют охоту на “уклонистов”, не исключено, что придется платить рекордные суммы.

По 50 долларов с каждого “лишнего” квадрата

Рассмотрим более подробно все варианты, которые вырисовываются по недвижимости в связи с налоговой амнистией.

Первый – “лишних” квадратных метров нет. В этом случае ничего декларировать не нужно, недвижимость и так будет считаться легальной.

Второй – на вас оформлено недвижимость, общая площадь которой превышает указанные выше “лимиты”. Если вы можете подтвердить, что эта недвижимость была куплена за средства, с которых уплачены все налоги – все вопросы снимаются, и ничего декларировать не нужно. Но, скажем прямо, такое подтверждение могут предоставить далеко не все украинцы.

В этом случае, предлагается задекларировать имущество и заплатить с него 5%.

“Декларировать можно только те активы, на приобретение которых нет доказательств, что с денег были уплачены налоги. То есть, если какая-то часть квартир подтверждается законными доходами, а какая-то нет, то декларировать можно только вторую часть”, – пояснил нам нардеп от СН.

Как на практике должно происходить декларирование, если, скажем, нет подтверждения уплаты налогов?

Как пояснила нам руководитель практики налогового права ЮФ “Ильяшев и партнеры” Нина Бец, исходя из норм нового закона, в случае если человек владеет квартирами, площадь, которых превышает 120 квадратов, необходимо декларировать “лишнюю” площадь. То есть, к примеру, если квартир в общей сложности на 300 квадратов, то платить 5% нужно только со 180 квадратов (300-120=180).

Впрочем, по словам главы адвокатского объединения “Кравец и партнеры” Ростислава Кравца, в новом законе – масса белых пятен.

“К примеру, что делать, если квартира в 150 квадратов находится в совместной собственности – ее декларировать каждому собственнику или не декларировать никому, так как на на человека приходится всего по 75 квадратов? Если следовать действующему Налоговому кодексу, то декларировать не нужно. Но в новом законе на этот счет ничего не говорится. Точно так же непонятно, что делать, если у вас есть одна квартира и один дом. В действующем налоговом кодексе в пунктах по налогу на недвижимость есть уточнение на этот счет. Скажем, не нужно платить налог на недвижимость, если у вас квартира до 60 квадратов или дом до 120 квадратов, а если и то, и другое, то общая площадь должна быть не более 180 квадратов. В новом законе подобных разъяснений нет. Я так понимаю, они должны дополнительно появиться – путем внесения изменений в уже принятый закон или отдельно – в нормативных актах”, – говорит Кравец.

Еще один вопрос – с какой суммы платить 5%?

Как говорит Нина Бец, “стоимость нужно будет указывать, исходя из договора купли-продажи, проводить новую оценку не нужно”.

При этом не секрет, что в прошлые годы в договорах купли-продажи нередко указывались заниженный суммы – по балансовой стоимости БТИ (чтобы сэкономить на налогах).

“Но сейчас действует другая формула оценки – она должна быть не ниже, чем такие объекты оценивает Фонд госимущества, а это фактически рыночная цена”, – говорит Кравец. По его мнению, нужно будет оценивать недвижимость заново.

В самом законе указано, что декларант должен подтвердить денежную стоимость объектов, предоставив копии документов, содержащих оценку. Если указана стоимость в иностранной валюте, то для начислений налога сумма переводится в гривне по текущему курсу. Но при этом ничего не сказано, насколько “свежей” должна быть оценка, и можно ли предоставить оценку десятилетней давности. При этом есть пункт о проверке данных и возможном доначислении налога, если фискалы решат, что оценка занижена.

“База для уплаты налога – либо сумма расходов на приобретение (документально подтвержденная), либо оценочная стоимость. Здесь выбор у самого декларанта. Но в законе не совсем точно прописано, могут быть разночтения”, – сказал один из экспертов.

То есть, не исключено, что придется платить именно по рынку. Как говорит руководитель оценочной компании “Дельта Консалтинг” Роман Рябов, в среднем оценка квартиры обойдется в тысячу гривен. “Из-за запуска налоговой амнистии услуга вряд ли подорожает”, – считает он.

Но основные расходы – это сам налог. 5% от среднестатистической хрущевки в 30 квадратов – это 1,5 тысячи долларов. В среднем по Киеву квадратный метр жилья на вторичке стоит, по данным SV Development, 1088 долларов. То есть, за каждый квадрат “лишней” площади придется платить порядка 50 долларов. 100 “лишних” квадратов – это уже 5 тысяч долларов, которые просто в один момент нужно вынуть из кармана и отдать государству.

По регионам суммы меньше, но дешевле 500 долларов за квадрат недвижимость непросто найти даже в райцентрах.

“В законе не урегулирован важный момент – как быть с жилищной инфляцией. Если я покупал квартиру в 1998 году на этапе котлована у застройщика за 40 тысяч долларов, а сейчас она стоит 250 тысяч, то мне с какой суммы платить 5%? Если с последней, то придется выложить 12,5 тысяч долларов, а это уже больше четверти того, что я реально потратил на приобретение этого объекта, на не 5%”, – говорит Кравец.

А если не декларировать?

Третий вариант – проигнорировать налоговую амнистию, и ничего не платить.

Формально вы имеете на это полное право, даже если у вас есть “лишняя” недвижимость. Ведь налоговая амнистия – добровольная.

Но главный вопрос – что будет после ее завершения, с 1 сентября 2022 года.

Мы уже писали, что в заключительных положениях нового закона указано: Кабмин в течение 9 месяцев должен разработать законопроект об усилении контроля за полнотой налогообложения доходов физлиц.

Есть подозрение, что власти начнут закручивать налоговые гайки и, если имущество не пройдет амнистию, но вы не сможете подтвердить, что оно было приобретено за средства, с которых уплачены все налоги, то придется платить по полной. Как минимум, 18% НДФЛ.

Причем, если деньги еще как-то можно утаить, то квартиры в карман явно не спрячешь – они есть в реестре недвижимости, и выйти на собственника не составит особого труда.

“Декларация – это добровольное явление. Но если не задекларировали, а у вас есть, и потом найдут, то будет очень больно, – пишет инвестиционный банкир Эрик Найман на своей странице в Фейсбуке. – Кстати, рынок первичной недвижимости из-за этого пункта может получить серьезный удар”.

С ним согласна и Нина Бец. “Если не задекларировать сейчас, и вы не сможете подтвердить, откуда у вас на тот момент взялась необходимая сумма для покупки данной недвижимости, то необходимо будет уплатить налог уже не по ставке 5%, а по ставке 18%, а также штраф за несвоевременную уплату налогов – 25% от суммы неоплаченного налогового обязательства”, – говорит она. То есть, за 100 квадратных метров нужно будет заплатить уже не 5 тысяч долларов, а больше 20 тысяч.

Не факт, что все собственники смогут найти такие суммы, поэтому им попросту придется избавляться от недвижимости, распродавая ее. Но и тут у законодателей есть идея. Как мы уже писали,  в Раду подан проект №5600, в котором прописано, что с продажи третьего объекта недвижимости нужно будет платить 18%. С учетом 1% госпошлины и 1,5% военного сбора это уже 20,5%.

Впрочем, как считает Ростислав Кравец, по взысканию налогов с уже имеющейся у человека недвижимости позиции фискалов шаткие.

“Срок давности по админделам – 3 года, по уголовным – 10 лет. Вся недвижимость есть в реестрах, то есть, налоговая служба при желании уже давно могла бы ею заняться. Но, если уж не занялась в свое время, то теперь собственники смогут в случае претензий фискалом, обращаться в суд. Исключение составляют разве что объекты, приобретенные менее трех лет назад, так как по ним еще не прошел срок исковой давности”, – говорит Кравец.

СТРАНА

АО «Кравец и Партнеры»

В парламенте уже готовят изменения в Налоговый кодекс на этот счет. Самого документа в открытом доступе пока нет, но есть сравнительная таблица, из которой понятно, какие именно новации предлагаются.

“Страна” изучила проект.

Урежут льготы и повысят ценник

Главное готовящееся нововведение – по недвижимости. Если сейчас налог на недвижимость насчитывается по квадратным метрам (квартира до 60 и дом до 120 квадратов не облагаются налогом, а за каждый лишний метр нужно платить до 1,5% минимальной зарплаты, то есть, 75 гривен за квадрат), то по новой формуле налога привяжут к стоимости жилья.

При этом не будет облагаться налогом только жилье пенсионеров, инвалидов и льготников. При условии, если его стоимость не превышает 300 размеров минимальной зарплаты (с начала следующего года — 1,8 млн гривен или порядка 60 тысяч долларов) для крупных городов (с населением  больше миллиона человек) и до 100 минималок (600 тысяч гривен или чуть больше 20 тысяч долларов) для более мелких населенных пунктов. По домам цифры, соответственно, 600 и 250 минимальных зарплат в зависимости от размера населенного пункта.

Но если такой объект сдается в аренду, льгота снимается.

По недвижимости всех остальных собственников — никаких льгот, то есть, платить придется всем, и за крохотную хрущевку на окраине, и за апартаменты в центре Киева.

Предлагается полностью отменить “льготную” минимальную площадь налогообложения, то есть облагать налогом все квартиры, начиная с первого квадратного метра, – говорит управляющий партнер АО “Радзиевский и партнеры” Юрий Радзиевский.

“Авторы проекта предлагают взыскивать налог на недвижимость с детских домов семейного типа, общежитий, аварийного жилья, жилья, принадлежащего детям-сиротам, детям, лишенным родительской опеки, детям с инвалидностью, общественным организациям инвалидов, объекты, принадлежащие многодетным и приемным семьям, которые воспитывают свыше 5 детей. Кроме того, налоги хотят заставить платить за недвижимое имущество религиозных общин, церквей и даже за здания школ и детских садов независимо от формы собственности. Под налогообложение предлагается вывести здания санаториев, оздоровительных лагерей, олимпийские и параолимпийские базы, спортивные школы”, — перечисляет Радзиевский.

Максимальную ставку налога хотят установить на уровне 0,2% от оценочной стоимости для жилья и 0,3% для нежилой недвижимости за каждый квадратный метр. Но налог на недвижимость – местный, поэтому в разных населенных пунктах его размеры могут меняться.

К примеру, даже за хрущевку, за которую владельцы сейчас не платят никаких налогов, нужно будет заплатить несколько тысяч гривен в год.

“Конечно, скорее всего, местные советы будут устанавливать намного более низкие ставки, чем прописаны в проекте, чтобы не пугать людей. Однако право в любой момент “задрать” планку – у них появится. То же самое касается и коммерческого жилья”, – говорит Радзиевский.

Для тех, у кого в собственности больше пяти объектов, предусмотрен увеличивающий налоговый коэффициент – 3 (с шестого и каждого последующего объекта).

Как поясняет инициатор нововведения – глава профильного парламентского комитета Данил Гетманцев, основная цель – сделать налог на недвижимость более справедливым.

“Удивительно, что сегодня мы можем без труда окунуться в нормативное регулирование налога на недвижимое имущество, присущее временам Средневековья. Действующий порядок администрирования налога по «квадратным метрам» сравним с подушной податью, налогом на окна или налогом на очаг. Налоги, которые направлены на форму, а не на суть объектов налогообложения. Очевидно, что стоимость двух объектов в разных районах отличается экономически. А налоговая нагрузка на плательщиков – одинаковая, что является далеким от понятия справедливости”, – написал Гетманцев на своей странице в Facebook.

Но в такой ситуации очень важно, кто будет проводить оценку. Ведь от этого зависит итоговая сумма налога.

Законопроектом предполагается, что раз в пять лет Фонд госимущества и Кабмин будут проводить массовую оценку недвижимого имущества в населенных пунктах и раз в 10 лет – за их пределами, чтобы получить его актуальную рыночную стоимость. При этом для проведения такой оценки будут привлекать компании, критерии для отбора которых утвердит Кабмин.

“Нельзя исключать, что это очередная “оценочная схема”, которых уже было десятки еще со времен Януковича. Суть состоит в том, что небольшое количество “правильных” фирм получают доступ к регулярному потоку денег – оценке имущества. Мало того, что ее проводят при покупке-продаже жилья, так теперь это предлагается сделать регулярной процедурой в целях налогообложения”, – отмечает Радзиевский.

Как говорит глава адвокатской компании “Кравец и Партнеры” Ростислав Кравец, на практике оценка ФГИ не всегда адекватна, так идет привязка к средней стоимости объектов в данном районе. То есть, квартиры в двух соседних домах – старом и новом -могут оценить одинаково или примерно одинаково, хотя при этом рыночные ценники могут отличаться в разы. А за частного ценника придется платить со своего кармана.

Есть и другие нюансы.

“Если в сегодняшней версии Налогового кодекса налогообложению подлежит только достроенное и введенное в эксплуатацию жилье, то в новой версии предлагается облагать налогом даже те дома, которые не введены в эксплуатацию или не зарегистрированы как объекты жилой недвижимости, но по факту используются – или могут использоваться – как жилье. Фактически речь идет о том, чтобы обложить налогом все “дачные домики”, даже если в них никто не живет. Другое дело, что не совсем понятно, кто будет определять уровень готовности дома к использованию и не станет ли такая проверка очередной кормушкой для чиновников.

Также предлагается обложить налогом МАФы и промышленные склады, которые сегодня не подлежат налогообложению, а также строения сельхозтоваропроизводителей”, — пояснил Радзиевский.

Как авто-середнячки станут элитными

По налогу на транспорт также предусматривается расширение базы плательщиков.

“Сейчас налогообложению (25 тысяч гривен в год) подлежат так называемые элитные авто, стоимость которых превышает 375 минимальных зарплат. Но в новом варианте речь идет уже о всех транспортных средствах (легковые, коммерческие авто, яхты, моторные лодки, мотоциклы) возрастом до 5 лет и стоимостью свыше 200 минимальных зарплат. То есть, по сути, под налогообложение попадают уже не только элитные, но и модели среднего класса”, — говорит Ростислав Кравец.

“К “люксовым” предлагается относить автомобили стоимостью от 200 минимальных зарплат (1 млн грн.), в то время как сегодня эта планка установлена на уровне 375 МЗП (1,875 млн грн)», – добавил Радзиевский.

“То есть, готовится существенное увеличение налоговой нагрузки на людей и бизнес”, – подытожил Кравец.

Понятно, что это еще не итоговая версия налоговых новаций. См Гетманцев называет документ “концептом”, который еще будет обсуждаться. Впрочем, эксперты считают, что, скорее всего, проект примут, хотя, возможно, в менее жестком, чем сейчас варианте.

СТРАНА

АО «Кравец и Партнеры»