В субботу, 9 июля, Верховная Рада приняла в первом чтении законопроект №7441-1.

Важно понимать: первое чтение — это не окончательное принятие документа, потому кредитные льготы еще не утверждены и не начали действовать.

Законопроект должен быть принят во втором чтении и подписан президентом, после чего начнется отчет 90 дней, в течение которых будет решаться вопрос кредитных льгот и прощения (аннулирования) кредитов.

Кто получит льготы

Согласно обнародованной версии законопроект №7441-1, льготы могут распространяться только на два вида кредитов:

• под залог автомобилей;
• под залог недвижимости или права требования на недвижимость.

В случае недвижимостью документ распространяется не только на банки и на ипотеку. Но еще и на застройщиков. А именно: на те кредиты или рассрочки, которые строительные компании давали людям, покупавшим жилье в новостройках. В этом случае часто оформлялось право требование на строящиеся квартиры, а не на готовые квадратные метры.

Льготы не распространяются на кэш-кредиты, на кредитные карты и любые другие займы, которые предоставлялись населению без залога.

На кредитные льготы можно рассчитывать, если недвижимость или автомобили:

• оказались на временно неподконтрольных (оккупированных) территориях;
• находятся на территории боевых действий;
• полностью уничтожены войной, террористическими актами или диверсиями;
• повреждены военными действиями.

Все это нужно подтвердить соответствующими документами. Какие именно документы это должны быть и кто должен их выдавать — в законопроекте не говорится. Вероятно, эти нюансы впоследствии будут выписываться и утверждаться подзаконными актами Кабмина и Нацбанка.

Какие кредитные льготы будут

Законопроектом №7441-1 предусмотрено два вида льготы по кредитам, обеспеченным недвижимостью и автомобилями:

• замораживание кредитов;
• прощение (аннулирование) кредитов.

Эти два этапа должны идти один за другим. Первый — человек может обратиться в банк и попросить заморозить выплаты по кредиту, что могут сделать на срок действия военного положения в Украине. Военные кредитные каникулы. Второй — уже после завершения военного положения (в течение 90 дней после соответствующего решения) можно попросить аннулировать кредит.

Ничто не происходит автоматически — в каждом случае нужно писать заявление банку/застройщику и предоставлять пачки документов, которые они запросят.

Заморозка кредита — временная мера, которая ограничена военным временем. Она подразумевает приостановку кредитных выплат, и включает в себя срок действия в Украине военного положения и последующие три месяца (90 дней).

“Никто не обещает заемщику навсегда заморозить выплаты по автокредиту или по ипотеке. Нет, этого в законопроекте нет. В нем говорится о том, что человек может попросить заморозить ему кредитные выплаты после принятия этого документа и на срок действия военного положения плюс 90 дней после его завершения. А после человек должен возобновить выплаты по кредиту. Считаю, что это не очень большая поблажка. Особенно, если учесть, что большинство владельцев разрушенного имущества и так сейчас не платят по кредитам. Во-первых, если машины и квартиры полностью уничтожены, в этом нет смысла, а, во-вторых, у людей просто нет денег”, — объяснил “Стране” ситуацию старший партнер адвокатской компании “Кравец и партнеры” Ростислав Кравец.

Претендовать на прощение кредита можно только после завершения в Украине военного положения. Заемщику отводят 90 дней, чтобы подать соответствующее заявление, которое будет рассматриваться персонально.

На прощение/аннулирование кредита можно претендовать, если заложенное имущество и заемщик отвечает таким требованиям:

• если человек аккуратно гасил кредит до войны — до 23 февраля 2022 года. Не допускал просрочек;
• если площадь заложенной по кредиту квартиры не превышает 140 кв.м., а дома — 250 кв.м., и если это единственное жилье;
• если объем двигателя автомобиля не превышает 2,5 литра;
• если целевое назначение кредита — покупка, реконструкция или строительство имущества.

Прощая человеку кредит, финучреждение или застройщик должны получить пропорциональную компенсацию от государства. Это значит, что кредит с процентами должен быть выплачен из госбюджета.

Но есть очень важная оговорка — если украинец получит от государства компенсацию за утраченное жилье или автомобиль, то он обязан будет возобновить кредитные выплаты по ранее прощенному кредиту. С того места, где закончил платить. Если выплатил только 30% суммы займа, то должен будет погасить оставшиеся 70% с процентами.

Что вычеркнут из законопроекта

Эксперты пока скептически оценивают законопроект №7441-1, многие говорят, что им пытаются защитить не столько население, которое и так не платит кредиты с уничтоженными/поврежденными залогами, сколько — кредиторов. Документ называют сырым и популистским.

“В данной редакции законопроект не решает проблем людей, описанная в нем процедура не рабочая. Это пример откровенного популизма, который нардепы пытаются выдать за помощь заемщикам, которой мы не видим по факту. Человек и так сейчас может не платить по кредиту, если залог сильно поврежден или уничтожен. Банк может сколько угодно насчитывать проценты, но не имеет права выставлять штрафы или взыскивать залог либо другое имущество. Это запрещено. Ну и что может банк — забрать разрушенный дом или квартиру в оккупации? Пускай попробует это сделать, никому это не нужно, и банку не сильно поможет. Нужно искать реальный механизм, который будет выгоден всем, и будет подразумевать восстановление разрушенного имущества с адекватными кредитными каникулами и списаниями кредитных долгов. Люди в тяжелой ситуации и денег у них нет”, — отметил Ростислав Кравец.

Вопрос денег при принятии данного законопроекта будет стоять на первом месте. Пока их нет, и до конца непонятно, за счет чего власти собираются проводить аннуляции кредитов после завершения войны. А без денег никаких прощений не будет. Пока банк/застройщик не получит от государства денег за заемщика — он никаких кредитов не спишет.

“Сейчас средств на компенсации по кредитам нет. Хотя варианты этих компенсаций могут быть разными. Например, они могут происходить посредством выпуска долгосрочных долговых ценных бумаг или других договоренностей банков с государством. Может быть деньги найдутся после получения от западных стран арестованных российских активов. Хотя понятно, что получение компенсаций будет долгим”, — сказал “Стране” руководитель отдела аналитики ГК Forex Club Андрей Шевчишин.

Точная сумма будущих компенсациям пока неизвестна. Есть только данные Нацбанка по общему объему кредитов, выданных населению на 1 июля 2022 года — 236,2 млрд грн. Это почти 19% размера довоенного госбюджета. А если добавить сюда еще и потери активов/имущества (банковских залогов) бизнеса, как предлагают некоторые нардепы, то выйдет еще больше. Кредитный портфель украинских корпораций втрое больше — 780,2 млрд грн.

Просто колоссальные суммы, которые опасно “печатать”, то есть проводить на них новую эмиссию гривны — это чревато еще большей инфляцией и девальвацией гривны. Да и увеличивать на этот объем госдолг (выпуск облигаций внутреннего госзайма, ОВГЗ), поскольку его будет очень дорого обслуживать, перекладывая на новые поколения. Надежда только на получение компенсаций за военные потери от страны-агрессора, но ясно, что на это потребуется немало времени.

Эксперты уверены, что принятие законопроекта №7441-1 и редакция, в которой он будет принят, в первую очередь будет зависеть от наличия денег в государстве. Не исключается, что ко второму чтению из нынешней редакции документа будут вычеркнуты некоторые статьи.

“Полагаю, многое будет зависеть от финансовых возможностей государства. Могут появиться и некоторые исключения. Например, обсуждалось исключение из списка получателей кредитных льгот статей по автомобилям и не полностью разрушенному жилью. Может оказаться так, что прощение по кредитам получат только те, чье жилье было полностью разрешено, там где был тотал. Остальные могут оказаться без льгот, если не будет понятно, где брать средства на эти списания”, — допустил в беседе со “Страной” финансовый аналитик Василий Невмержицкий.

Аналитики допускают серьезную переработку законопроекта №7441-1 ко второму чтению.

СТРАНА

АО «Кравец и Партнеры»

Судя по объявлениям, как в социальной сети, так и на сайтах риелторов – ситуация с арендой жилья в столице остается пока неизменной.

Минимальные цены на однокомнатную квартиру за месяц – 6000 грн, на двухкомнатную – 8000 грн. По-прежнему попадаются предложения о так называемом элитном жилье. 4-хкомнатная квартира на Героев Сталинграда ждет своих жильцов за 41 000 грн. Или вот – шикарные апартаменты с дизайнерским ремонтом возле метро Лукьяновская за 14 000 грн. Есть и скромные предложения с подписью: «бункер на время коронавируса» – комната в трехкомнатной квартире на Борщаговке за 3500 грн. Иными словами на первый взгляд карантин или пока никак не отразился на рынке недвижимости или вовсе обошел стороной. Но это лишь на первый взгляд.

Бойся не вируса, а кризиса

По словам руководителя комитета по информационным системам и аналитике в Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Эдуарда Бразаса, пока рынок недвижимости очень инерционный и ситуация на нем за пару дней карантина не изменится.

«Пока никто из арендодателей цены не поднимает и не опускает. Разве что идут торги между арендаторами и арендодателями по коммерческим помещениям об арендных каникулах на время карантина. Ждем подписанных президентом и опубликованных Законов или Постановлений КМУ, т.к. только они могут в правовом поле (а не через «видосики» в телевизоре) регулировать эти вопросы. Распоряжения местных администраций тут не работают», – говорит Фокусу Эдуард Бразас.

По словам эксперта, гораздо большее и фундаментальное влияние на рынок окажет начавшийся в стране еще в декабре экономический кризис. Вот он таки повлияет на рынок, а не вся эта суета вокруг коронавируса.

«Обычная задержка между появлением фундаментального фактора и реакцией рынка на него в недвижимости – порядка 6 месяцев. Карантин может эту реакцию ускорить. Ждем конца апреля, там будет понятно, что и как, – продолжает эксперт. – Если бы не было коронавируса, в Украине его надо было бы выдумать. Сейчас власть за эту ширму спрячет всю свою некомпетентность и просчеты. Рынку коммерческой недвижимости (как зависимому от «здоровья» бизнеса) стало нехорошо еще в прошлом году. Жилье держалось и даже росло, ведь, как и прежде является безальтернативным и простым активом для вложения денег, и набрало хорошую динамику по итогам работы прошлой команды. Но в январе-феврале и тут темпы замедлились. Еще не падение, но уже и не рост. Упадут ли цены? Не уверен, они еще от дна не очень оторвались. Упадет ли спрос и количество транзакций? Однозначно. Начнутся ли проблемы у застройщиков? Вероятность очень велика. Как-то так на ближайшие пару кварталов», — считает Эдуард Бразас.

Плохо себя чувствовать начнет и аренда жилья, и единственный фактор, который может сыграть со знаком плюс для арендодателей, – из кризисных регионов люди будут стремиться в столицу, чем и поддержат спрос. Учитывая, что аренда перешла из доллара в гривну еще в 2009 году, то велика вероятность, что гривневые цены на аренду устоят, а вот в долларовом измерении просядут.

Войны за жилье не будет

Представитель Ассоциации специалистов по недвижимости Украины уверяет: войны между арендодателями и арендаторами быть не должно – это всего лишь досужие штампы и страшилки.

«Практически у всех сейчас есть договоры. Практически у всех арендная плата зафиксирована в гривне (кроме жилья класса выше среднего и дорого сегмента). Частично народ съедет, наверное, на время вынужденного отпуска. Но не массово – найти нормальное жилье непросто, лучше напрячься и заплатить, чем терять. Про собственников: а какой резон им повышать аренду? Курс доллара? Он у нас уже был по 30 и цены были те же. Ну, поднимешь, ну съедут от тебя, ну останешься с пустой квартирой на стагнирующем рынке. И где выгода? Не надо считать собственников идиотами, у которых доллары вместо мозгов. Все будет хорошо и спокойно», – уверяет Бразас.

Вместе с тем эксперт дает дельный совет: «Лучшая стратегия для арендодателя в кризис – договориться с существующим арендатором и сохранить стабильный кеш-фло (денежный поток – авт.), – раз в квартал садясь за стол переговоров и оценивая ситуацию и цены».

Договор об аренде спасет, но не всех

Арендаторы боятся, что им поднимут аренду, ссылаясь на то, что у сдающих нет другого дохода. Арендодатели переживают, что из-за отсутствия стабильного заработка их жильцы и вовсе перестанут платить за аренду. Старший партнер адвокатской компании «Кравец и партнеры» Ростислав Кравец напоминает: в первую очередь все взаимоотношения арендодателя и арендатора регулируются заключенным между ними договором.

«Если договора никакого нет, в любой момент могут выселить, повысить арендую плату, и арендатор никак не будет защищен. А в договоре могут быть предусмотрены, во-первых, условия и порядок повышения цен, условия и порядок прекращения действующего договора, также могут быть предусмотрены и условия форс-мажора в случае пожаров, эпидемий, военных действий с соответствующей ответственностью сторон. Поэтому все подобные отношения будут регулироваться договором между ними», – говорит Фокусу Кравец.

Адвокат считает, что в условиях, когда кто-то не хочет соблюдать условия договора, и при этом суммы аренды жилья не большие (и это 99% случаев), как позывает практика обращаться к юристам, пытаться взыскать какие-то компенсации – пустая трата времени. За такие судебные разбирательства попросту никто не станет браться. А вот если аренда жилья составляет две-три тысячи долларов, то и договоры более продуманные подписываются и здесь конечно уже есть за что повоевать.

Чтобы быть защищенным в любой ситуации, будь то эпидемия или чрезвычайное положение в стране – нужен договор об аренде, ну и конечно взаимное уважение между людьми.

Но вот на что нужно обратить внимание всем!

«Гражданским кодексом предусмотрено, в случае если арендодатель хочет использовать свое помещение для собственного проживания, в любом случае чтобы не было написано в договоре он прекращает действовать. Это прямая норма гражданского кодекса, – предупреждает Ростислав Кравец и добавляет, – Не хочется, чтобы украинцы один за счет другого пытались выкрутиться в такое тяжелое время. Выходить из ситуации следует совместно, а не в ущерб другому. Давайте просто друг друга уважать. Оставаться людьми»

ФОКУС

Адвокатская компания Кравец и Партнеры