Перш за все кожному орендарю треба вирішити для себе чи продовжувати орендні відносини чи їх припинити., оскільки саме від цього буде залежати правова поведінка та її наслідки.

Якщо буде йти мова про припинення договірних зобов’язань, то в такому випадку найбільш доцільним буде припиняти договір оренди на підставі ч. 1 ст. 205 ГК України, яка передбачає, що господарське зобов’язання припиняється неможливістю виконання у разі виникнення обставин, за які жодна з його сторін не відповідає, якщо інше не передбачено законом.

Тим більше, що як раніше ми писали в статті «Форс-мажор як підстава звільнення від відповідальності», Торгово-промислова палата України вже визнала відразу для всіх засвідчила форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) військової агресії РФ.

Поруч з цим, варто відразу потурбуватися і про отримання доказів неможливості виконання, що стосується доказів неможливості використання орендованого приміщення, наприклад, отримати довідку чи, як мінімум, зберегти в електронному форматі відомості про те, що торговий центр, в якому розміщено орендоване приміщення був зачинений для відвідувачів у визначений період, або отримати довідку, що через пошкодження частина торгового центру була непридатна для відвідування, або отримати документ, який би підтверджував відсутність енергопостачання, що перешкоджало здійсненню торгівлі тощо.

Це важливо, оскільки згідно ст. 218 ГК України не охоплюється обставинами непереборної сили відсутність у боржника необхідних коштів.

Тобто, має бути доведено неможливість виконання саме орендних зобов’язань як таких, а не лише неможливість виконання грошових зобов’язань за договором оренди.

Також варто детально дотриматися визначеної в конкретному договорі процедури припинення договору у разі настання форс-мажорних обставин, що стосується здійснення необхідного повідомлення та подальшого оформлення припинення відносин, оскільки порушення процедури в подальшому може стати причиною не застосування до зацікавленої сторони наслідків форс-мажору та відповідно порушення питання про застосування господарських санкцій.

Якщо ж сторони вирішили не припиняти орендні відносини, то орендарю варто вжити заходів для врегулювання питання щодо орендної плати.

Так, відповідно до ст. 286 ГК України орендар має право вимагати зменшення розміру орендної плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, змінилися передбачені договором умови господарювання або істотно погіршився стан об’єкта оренди.

В такому випадку, надаючи вимогу про зменшення орендної плати орендар має чітко зазначити причини, наприклад, вказати на те, що знову ж таки змінено графік роботи торгового центру, що вплинуло на інтенсивність покупців, торговий центр не забезпечено повним спектром належно функціональних комунікацій тощо. При цьому, зміну розміру орендної плати варто оформити шляхом підписання додаткової угоди про зміну умов договору, оскільки орендна плата є істотною умовою договору.

Поруч з цим, варто врахувати, що ст. 218 ГК України, яка передбачає, що суб’єкт господарювання за порушення господарського зобов’язання несе господарсько-правову відповідальність, якщо не доведе, що належне виконання зобов’язання виявилося неможливим внаслідок дії непереборної сили, тобто надзвичайних і невідворотних обставин за даних умов здійснення господарської діяльності.

Тобто, орендар може бути звільнений від застосування штрафних санкцій за порушення зобов’язань щодо орендних платежів з посиланням знову ж таки на наявність форс-мажору, який уже визнаний Торгово-промисловою палатою України, однак про це варто також в письмовій формі повідомити орендодавця.

Що ж стосується створення орендодавцем перешкод орендарю в доступі до його майна, яке знаходиться в орендованому приміщенні, то варто зазначити про наступне.

Для вирішення цього питання найперше треба звернути увагу на те чи не містить договір оренди будь-яких застережень з приводу утримання майна, якщо такого застереження не має, то має місце протиправна поведінка орендодавця.

В такому випадку слід пам’ятати, що орендодавець має лише права на майно передане в оренду, оскільки згідно ст. 775 ЦК України орендарю належить право власності на плоди, продукцію, доходи, одержані ним у результаті користування річчю, переданою в оренду.

Так, орендар будучи власником свого майна (товару), що знаходиться в орендованому приміщенні, має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (ст. 387 ЦК України).

В такому випадку треба перш за все зафіксувати сам факт незаконного утримання орендодавцем майна орендаря. Це можна зробити й шляхом обміну письмовими документами (вимога надати можливість забрати майно і відповідно відповідь-відмова), і шляхом виклику поліції до безпосереднього місця утримання майна та написання заяви про незаконне заволодіння майном тощо.

Надалі спір про повернення майна може бути в досудовому – претензійному порядку або ж в судовому порядку, при цьому варто знати, що у разі будь-якого незаконного втручання особа має право на відшкодування шкоди, а з огляду на умови договору може бути порушено питання і про накладення штрафних санкцій на таких недобросовісних орендодавців.

Узагальнюючи слід відзначити, що, на жаль, законодавцем до цього часу не вжито заходів для врегулювання проблемних відносин оренди в умовах воєнного стану, оскільки як свідчить описане вище, чинне законодавство містить лише загальні норми, які розраховані на мирне життя.

В той же час, варто було хоча б, як і за час карантину, встановити певні умови, які були, наприклад, передбачені п. 14 Прикінцевих та перехідних положень ЦК України, які б передбачали, що розмір плати за користування майном не може перевищувати сукупний (пропорційно до орендованої площі) обсяг витрат, які наймодавець здійснив або повинен буде здійснити за відповідний період.

Отже, на разі в умовах воєнного стану орендні відносини залежать виключно від людського фактора, при чому як на рівні договірних сторін, так і на законодавчому рівні. Однак недобросовісним орендодавцям слід мати на увазі, що відповідальність як господарську, так і кримінальну ніхто не відміняв і вона обов’язково настане.

Адвокати Анна Мартиненко, Ростислав Кравець АО Кравець і партнери

АО «Кравец и Партнеры»

В якості відповідальності за порушення зазначеного вище обов’язку, законодавець встановив штраф у розмірі – 500 000 гривень.

Законом передбачено, що Ліцензія суб’єктам господарювання видається за їх заявою до якої необхідно додатки конкретно визначений перелік документів.

Однак, на практиці, виявилось, що велика кількість підприємств не мають деяких документів з відповідного переліку, а їх отримання займає досить багато часу.

У зв’язку із вказаним, статтю 18 Закону № 481/95-ВР доповнено частиною, яка відтерміновує застосування до суб’єктів господарювання фінансової санкції у вигляді штрафу у разі зберігання пального до 31 грудня 2019 року без наявності Ліцензії.

Таким чином, рекомендуємо вам вже зараз розпочати процес отримання Ліцензії на право на зберігання пального аби уникнути неприємностей (накладення штрафних санкцій) в 2020 році.

При визначенні необхідності отримання Ліцензії, підготовки та подачі відповідного пакету документів, необхідно врахувати наступне.

Місцем зберігання пального відповідно до Закону № 481/95-ВР є місце (територія), на якому розташовані споруди та/або обладнання, та/або ємності, що використовуються для зберігання пального на праві власності або користування.

При цьому законодавцем не визначено навіть загального переліку таких споруд, обладнання, ємностей та їх характеристик (зокрема їх об’єм, можливість транспортування та ін.).

Під поняттям «пальне» розуміються нафтопродукти, скраплений газ, паливо моторне альтернативне, паливо моторне сумішеве, речовини, що використовуються як компоненти моторних палив, інші товари, зазначені у підпункті 215.3.4 пункту 215.3 статті 215 Податкового кодексу України.

Разом з тим, Законом № 481/95-ВР визначено випадки, коли отримувати Ліцензію не потрібно. Такі випадки можна умовно поділити на дві групи: залежно від суб’єкта та місця зберігання пального.

Ліцензія не отримується на місця зберігання пального, що використовуються:

• підприємствами, установами та організаціями, які повністю утримуються за рахунок коштів державного або місцевого бюджету;
• підприємствами, установами та організаціями системи державного резерву;
• суб’єктами господарювання для зберігання пального, яке споживається для власних виробничо-технологічних потреб виключно на нафто- та газовидобувних майданчиках, бурових платформах і яке не реалізується через місця роздрібної торгівлі.

Відносно місця зберігання пального Законом № 481/95-ВР передбачено, що суб’єкт господарювання має право зберігати пальне без отримання Ліцензії в місцях виробництва пального або місцях оптової торгівлі пальним чи місцях роздрібної торгівлі пальним, на які отримані відповідні ліцензії.

Після того, як буде встановлено, що суб’єкта господарювання та відповідне місце зберігання пального відповідають умовам ліцензування, необхідно розпочати процес підготовки заявки та документів, які додаються до неї.

Заява на отримання Ліцензії має конкретно визначену форму, яка є додатком до листа Державної фіскальної служби України від 30.05.2019 року №17014/7/99-99-12-01-01-17.

Разом із заявою до органу ліцензування необхідно подати завірені копії:

• документів, що підтверджують право власності або право користування земельною ділянкою, або інше передбачене законодавством право землекористування на земельну ділянку, на якій розташований об’єкт зберігання пального (такими документами можуть бути: інформаційні довідки з державного реєстру речових прав на нерухоме майно, договори оренди та ін.);
• акту вводу в експлуатацію об’єкта або акту готовності об’єкта до експлуатації, або сертифікату про прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів, або інші документи, що підтверджують прийняття об’єктів в експлуатацію, щодо всіх об’єктів у місці зберігання пального, необхідних для зберігання пального;
• дозвіл на початок виконання робіт підвищеної небезпеки та початок експлуатації (застосування) машин, механізмів, устаткування підвищеної небезпеки (у разі, якщо такі дозволи не потрібно отримувати, відповідно до видів діяльності суб’єкта господарювання, то надається відповідний лист-підтвердження цього від Головного управління Держпраці за місцем розташування місць зберігання пального);

Також, разом із заявою необхідно подати оригінал квитанції, яка підтверджує сплату 780 грн. річного збору за Ліцензію. Такий платіж здійснюється на рахунок ДПІ відповідного районного де знаходиться місце зберігання пального.

Вказаний перелік документів є виключним та відповідно до положень Закону № 481/95-ВР вимагати представлення інших документів забороняється.

Зазначені документи необхідно подавати до відповідного Головного управління ДФС в областях або м. Києві за місцем розташування місць зберігання пального.

Орган ліцензування повинен розглянути заяву не пізніше 20 календарних днів з дня отримання заяви та видати суб’єкту господарювання Ліцензію або рішення про відмову в її видачі із зазначенням підстав для відмови з посиланням на відповідні норми законодавства.

Як свідчить досвід, процедура отримання Ліцензії є кропіткою та займає досить багато часу. В свою чергу, спеціалісти АО «Кравець і партнери» готові надати вам детальнішу консультацію по вказаному питанню та взяти на себе весь тягар процесу оформлення Ліцензії аби ви мали можливість займатись іншими поточними справами свого бізнесу.

Олексій Куропата,

Юрист АО «Кравець і партнери»

Адвокатская компания Кравец и Партнеры