У DIM.ria зафіксували зростання ставок на орендоване житло в столиці на 12% за рік. Середня вартість зростання однушки зараз становить близько 95 доларів на місяць. Схожа ситуація – практично по всій країні. Приміром, у Львівській області ціни на орендоване житло підскочили на 6% (до 74 доларів за однокімнатну квартиру на місяць), у Закарпатській – на 16% (до 70 доларів на місяць), у Вінницькій – на 12% (до 58 доларів), у Житомирській – на 28% (до 55,3 доларів) і У Ривній і т.д. Виняток стала лише Волинська область, де цінники, навпаки, просіли на 5% (до 51 долара на місяць за один). 

Цінники жене вгору попит на орендовані квартири. За даними DIM.ria, у Києві він зріс на 12%, у передмісті – на 15%, у Тернопільській області – на 25%, у Львівській – на 11%, у Рівненській – на 34%.

Попит зростає, головним чином, через переселенців, кількість яких, через поступове переміщення лінії фронту захід, знову збільшується. Плюс – посилилися міграційні процеси. У великі міста українці знову почали їхати на заробітки. Крім того, у мегаполісах, як вважається, легше сховатися від мобілізації, ніж у невеликих населених пунктах, що також стимулює переїзд сімей із чоловіками.

За фактом у багатьох містах квартир під здачу вже не вистачає. Наприклад, як свідчить аналітика DIM.ria, співвідношення кількості оголошень та відгуків на них у столиці становить 1 до 10, а, скажімо, в Чернівецькій області і зовсім 1 до 72. Тобто, на одну квартиру претендує ціла армія орендарів.

І ситуація може ще більше посилиться. Уряд зараз працює над законопроектом про легалізацію ринку орендованого житла. Тобто спробують змусити платити з оренди податки (їх потрібно платити і зараз, але переважна більшість цього не робить).

“Якщо дійсно почнуть закручувати гайки, оренда може ще більше подорожчати – як мінімум, на суму податку. Але може трапиться і так, що багато власників вирішать залягти на дно, принаймні на перший час, і взагалі перестануть здавати житло. У цьому випадку не уникнути дефіциту орендованих квартир, і, як наслідок, ще,” Луханіна.

Розбиралися, що відбувається на ринку оренди, і що означає його легалізація для власників нерухомості та квартиронаймачів.

На одну квартиру – до 73 орендарів

Український ринок оренди почав “розігріватися” ще із серпня.

У великих містах попит підштовхнуло кілька чинників. По-перше, почали шукати квартири студенти. Причому, за словами Пити, багато учнів зараз працюють, тому гроші на житло у них є, і вони принципово відмовляються від гуртожитків.

По-друге, у великих містах відчутно вища зарплата, ніж у регіонах. Це посилює міграційні процеси – люди знову поїхали на заробітки.

Багато чоловіків їдуть з “малої батьківщини” ще й “від повісток”, оскільки вважається, що в провінції мобілізація йде значно жорсткіше, а в мегаполісі, наприклад, тому ж Києві, простіше “загубитися”.

По-третє, і це, мабуть, головний чинник – зростає попит на орендовані квартири з боку внутрішніх переселенців (наприклад, у Києві лише зареєстрованих ВПО більше 430 тисяч проти 200 тисяч минулого року).

Зрештою знайти вільну квартиру не так просто. Наприклад, у Києві, за словами Пити, все житло вартістю до 20 тисяч гривень на місяць здається буквально за кілька днів. У серпні, коли студенти активно шукали квартири, практично нереально було винайняти житло в “університетських” локаціях, зокрема, близько до навчальних закладів у Шевченківському та Голосіївському районах.

Ріелтори вже заговорили про дефіцит житла, що знімається в Києві. Зрозуміло, що йдеться насамперед про недорогі квартири (до 20 тисяч на місяць), апартаментів за ціною від 40 тисяч гривень у столиці, як і раніше, більш ніж достатньо.

За даними ЛУН, у Києві зараз виставлено під здачу близько 9,2 тисяч об’єктів, з них до ціни до 20 тисяч гривень на місяць – лише 3,7 тисяч. У Львові, за ситуації на 19 вересня – менше 2 тисяч квартир, що здаються (з них дешевих – до 15 тисяч гривень на місяць) – 556. У Вінниці пропозиція ще менше – 539 об’єктів, з яких до 12 тисяч гривень – 161. У Рівному під довгострокову оренду пропонується 413 об’єктів, з яких в економ-сегменті місяць) – близько 130.

Щодо високої пропозиції житло можна знайти хіба що у прифронтових регіонах. Скажімо, у Харкові здається близько 2,3 тисячі квартир, з них майже 800 – за ціною до 4 тисяч гривень на місяць. Але, зрозуміло, що з огляду на ситуацію з безпекою, претендентів на житло там не так багато.

В цілому аналітики DIM.ria наводять таку статистику щодо кількості оголошень та відгуків на них. У Києві 1 до 10, у Черкаській області – 1 до 49, у Тернопільській – 1 до 50, у Кіровоградській – 1 до 60, у Чернівецькій – 1 до 72, у Миколаївській – 1 до 73. Тобто, на середньостатистичну орендовану квартиру претендують на десятки потенційних орендарів, те, як мінімум, про його “примару”.

За місяць – плюс до 56% до цінника

Ажіотаж на ринку орендованого житла вже спровокував зростання цінників.

У DIM.ria наводять таку статистику. Усього за місяць, з липня по серпень, однокімнатні квартири у Києві подорожчали в середньому на 4% (до 19117 гривень на місяць). У Волинській області ціни зросли на 8% (до 16107 гривень), у Полтавській – на 10% (до 14713 гривень), у Івано-Франківській – на 16% (до 14391 гривні), у Кіровоградській – на 56% (до 4693 гривень).

На Харківщині та Львівщині ціни за місяць ніяк не змінилися. Водночас у Запорізькій та Миколаївській – впали на 12% (до 6273 та 6532 гривень відповідно), у Житомирській – на 10% (до 1538 гривень) тощо. Двушки дорожчали менш суттєво (скажімо, у Києві та Дніпропетровській області – на 2%, у Львівській – на 3%), а троячки у столиці навіть подешевшали на 3%, хоча, наприклад, у Київській області подорожчали за місяць на 16%.

Але це місячна статистика. Якщо брати рік до року, то зростання цінників дослідники фіксують практично по всіх обласних центрах – від 6% у Львові до 12% у Києві, 23% у Рівненській та 28% у Житомирській області.

За підсумками вересня ріелтори прогнозують збільшення цінників ще на 5-10%. Виняток можуть скласти хіба що квартири у заздалегідь програшних локаціях. Наприклад, у столиці це райони, куди найчастіше “прилітає” – Лук’янівка, Святошин, а також вулиці, що розташовані поблизу об’єктів критичної інфраструктури. На такі квартири господарі готові давати знижки до 10-15% від прайсу або відразу виставляють знижений цінник. Скажімо, біля ТЕЦ-6 на Троєщині одиниця на вулиці Закревського коштує 9-10 тисяч, тоді як в інших локаціях цього району – 12-13 тисяч.

Що змінить легалізація ринку оренди

Ситуація на ринку оренди може ще більше ускладнитись. Ми вже писали, що в уряді працюють над законопроектом про легалізацію ринку оренди житла, щоби змусити українців платити з неї податки.

Голова комітету Ради з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування Олена Шуляк анонсувала такі зміни до Податкового кодексу:

Зниження ставки податку з доходу оренду. Точний розмір нової ставки Шуляк не назвала, але в профільному середовищі обговорюють податок у межах 5-7%, що набагато менше, ніж зараз (23% – 18% ПДФО та 5% військового збору)
Повне звільнення від податків та необхідності відображати доходи від оренди у річній декларації для тих, хто здає житло внутрішнім переселенцям
Реєстрацію всіх договорів оренди в єдиній базі (поки незрозуміло, чи можна буде реєструвати їх онлайн чи, скажімо, доведеться йти до нотаріуса чи ЦНАП. Також неясно, чи доведеться за це платити, бо зараз реєстрація договору через нотаріуса – це близько 3 тисяч гривень).

Шуляк зазначає, що власники нерухомості отримають також усі переваги легалізації, зокрема можливість вимагати компенсації з орендарів за “розгромлене” житло.

При цьому вона констатує, що, незважаючи на всі спроби витягти ринок оренди з тіні, а вони робилися вже не раз, зробити це за фактом так і не вдалося.

За даними Шуляка, у 2024 році лише 900 громадян задекларували понад 16 млн гривень як доход від оренди житла, сплативши близько 3 млн гривень податку. До речі, навіть ці кейси викликають питання – виходить, що кожен декларант отримав від оренди близько 17,8 тисячі гривень за рік або менше 1500 гривень на місяць – таких орендних ставок у більшості населених пунктів країни просто немає.

За словами голови адвокатського об’єднання “Кравець і партнери” адвоката Ростислава Кравця, зараз усі громадяни, які здають житло, мають вносити отриманий дохід до річної податкової декларації та сплачувати з нього 23% податку. Наприклад, якщо ви здаєте квартиру за 20 тисяч гривень на місяць, доведеться “засвітити” 240 тисяч за рік, з яких віддати до бюджету 55200 гривень.

За словами Кравця, можна також зареєструвати ФОП із спеціалізацією на оренді нерухомості. Але, згідно із законодавством, ФОП першої групи для цієї спеціалізації недоступна. ФОП 2 групи дозволяє здавати нерухомість в оренду приватним особам, а ФОП 3 групи – фізичним та юридичним особам.

Єдиний податок для ФОП 2 групи становить зараз 1600 гривень на місяць (20% мінімальної зарплати). Але треба платити ще 1760 гривень ЄСВ (22% від мінімалки) та 10% від мінімальної зарплати – військовий збір (800 гривень на місяць).

Разом – 49920 на рік. Це трохи дешевше, ніж якщо сплачувати податок як приватна особа. Але тут підключаються всі мінуси ФОП – податкова звітність (яку не так просто зробити без бухгалтера, а його послуги коштують щонайменше 10-15 тисяч на місяць), перевірки тощо.

До того ж, як каже Кравець, рантьє, у яких багато квартир, особливо дорогих, буде непросто потрапити до річних лімітів. Нагадаємо: для другої групи це 5 921 400 гривень, для третьої – 8 285 700 гривень. Тобто, наприклад, у ту ж другу групу “міститься” лише 4 квартири вартістю 100 тисяч на місяць, а в деяких громадян, які ще до війни інвестували в елітне житло, їх набагато більше.

Якщо ж ви відкриєте ФОП третьої групи, то потрібно буде платити 3-5% від обороту (залежно від того, чи є ПДВ), ті самі 1760 гривень на місяць ЄСВ та військовий збір у розмірі 1% доходу. Здача п’яти квартир по 100 тисяч (6 млн гривень доходу за рік) – це 180 тисяч гривень податку, 60 тисяч військового збору та 21 120 гривень ЄСВ, разом – 261 120 гривень податку за рік.

Якщо податок зменшать до 5%, то все одно залишиться, напевно, ще й військовий збір (для фізосіб – 5%). Тобто із квартири за 20 тисяч гривень потрібно буде заплатити 24 тисячі гривень податку на рік, а з квартири за 100 тисяч – 120 тисяч. Таким чином, державі доведеться віддати фактично орендну плату більше, ніж за один місяць проживання там орендарів.

І це при тому, що орендне житло завжди потребує вкладень, наприклад, у ремонт. Але про те, щоб враховувати відсоток амортизації в загальному доході від здачі житла, влада поки не говорить.

Ріелтори, з якими поспілкувалася “Країна”, кажуть, що такі гроші погодяться платити далеко не всі власники нерухомості, а, якщо влада почне сильно “закручувати гайки” – почнуть перекладати витрати на гаманці орендарів. Скажімо, та сама квартира за 20 тисяч гривень з урахуванням податку може подорожчати ще на 2 тисячі гривень на місяць.

“Багато хто може взагалі відмовитися від оренди, через недовіру до держави, побоювання, що стануть масово перевіряти і штрафувати. У цьому випадку може виникнути дефіцит житла”, – вважає Кравець.

Втім, Луханіна каже, що власники нерухомості навряд чи масово втечуть із ринку, оскільки для багатьох дохід від оренди – джерело існування.

“Порожня квартира – це тільки мінус, комуналка капає, ремонт застаріває, а грошей більше не стає. Так що навіть з податком здавати будуть. Можливо, спробують перекласти додаткові витрати на орендарів, якщо дозволятиме ринкова ситуація (а зараз вона якраз дозволяє цінам зростати, оскільки є високий попит на житло – ред. )”.

Зазначимо, що влада шукає нові “плюшки” для власників нерухомості. Як, наприклад, ідея про відстрочку від мобілізації для власників нерухомості, які безкоштовно поселили у себе двох переселенців. До речі, щоб здавати житло ВПО його майже напевно доведеться реєструвати, оскільки переселенцям платять компенсації за оренду.

Водночас, Шуляк не виключає, що жорсткі обмеження можуть спровокувати на ринку оренди справжній колапс. Вона наводить приклад практики Аргентини, де свого часу намагалися обмежувати мінімальні терміни оренди, забороняти індексувати ціни і розраховувати у валюті. У результаті, кожна сьома квартира просто випала з оренди, а ті, що здавались, виставляли “готельні ціни”. І лише після скасування регуляції ситуація нормалізувалася.

Джерело: stranaua.media

АО «Кравець І Партнери»

Новий термін — місяць». У БТІ пояснюють таке рішення великим напливом відвідувачів і зростанням навантаження на співробітників. Також зросли тарифи на оформлення інформаційних довідок. 

Новий цінник, за словами одного з нотаріусів, «просто захмарний». «Якщо йдеться про квартиру до 30 квадратних метрів, то доведеться заплатити 3 600 гривень. При цьому сама інвентаризація до цієї суми не входить — лише підготовча робота», — каже співрозмовник «Мінфіну».

Ми вже писали, що Міністерство юстиції закликало громадян переоформити свої права на нерухомість, які виникли до 2012 року. Це необхідно для внесення інформації до Реєстру майнових прав. Як зазначили у Мін’юсті, «паперові» дані у БТІ надто ненадійні, особливо в умовах воєнного часу.

У зв’язку із цим у профільних колах уже заговорили про те, що нинішній ажіотаж є наслідком заклику Мін’юсту переоформлювати нерухомість. А дехто навіть припустив: мовляв, БТІ хочуть закрити, а дані, внесені до держреєстру, будуть для громадян безкоштовними.

«Мінфін» розбирався, що відбувається навколо БТІ, і головне — як це позначиться на власниках нерухомості, яким потрібно отримувати довідки з Бюро технічної інвентаризації.

Чекати — не менше місяця

У столичному БТІ змінили умови роботи із відвідувачами. Останнім часом різко зросли терміни надання довідок. Якщо раніше отримати інформаційну довідку можна було протягом 3−10 днів, то тепер дедалі частіше виставляють новий термін — до місяця.

«Кажуть, що завалені запитами щодо знищеного та пошкодженого майна та соціально важливою роботою з військовими, тому інакше не можуть. При цьому вже є факти відмови у видачі довідок державним реєстраторам та нотаріусам. Без техпаспорта на нерухомість взагалі відмовляються видавати документи», — розповів «Мінфіну» один із столичних нотаріусів.

Голова адвокатського об’єднання «Кравець та партнери» адвокат Ростислав Кравець припустив, що підвищене навантаження на БТІ також може бути пов’язане із періодом відпусток. «Багато громадян намагаються використати цей час, щоб „побігати інстанціями“, а в Бюро працюють менше фахівців, оскільки багато хто пішов у відпустку. Це лише посилює ажіотаж», — каже він.

У ситуацію втрутилася Нотаріальна палата. Як стало відомо «Мінфіну», вони планують подати звернення до АМКУ, а також збирають відмови у наданні довідок, щоб підготувати скарги від імені громадян. Також представники Нотаріальної палати зустрілися з керівництвом КМДА, але, як розповіли «Мінфіну» нотаріуси, «результату поки що немає, для їхніх держреєстраторів БТІ запровадило такі самі правила».

Тобто поки що особливих зрушень у вирішенні питання немає. І скільки ще громадянам доведеться «брати в облогу» БТІ — незрозуміло.

Як пояснила столичний рієлтор та юрист Ірина Луханіна, «якщо ви придбали нерухомість до 2012 року, то зараз, щоб її продати чи здійснити будь-які інші нотаріальні дії, ви повинні обов’язково отримати у БТІ юридичну довідку про те, що нерухомість справді зареєстрована на вас.

Без цієї довідки нотаріуси просто не візьмуться проводити угоду щодо вашого об’єкту. Крім того, для реєстрації нерухомості, права на які отримані до 2012 року, у держреєстрі прав власності необхідно отримати техпаспорт нового зразка (їх також видають у БТІ).

До Бюро технічної інвентаризації необхідно звертатись і громадянам, нерухомість яких була пошкоджена або знищена внаслідок ворожих атак. Тобто затримки з видачею довідок для багатьох киян можуть спричинити зрив угод купівлі-продажу або зволікання з оформленням державної компенсації за пошкоджене майно.

У Київському міському БТІ, куди «Мінфін» звернувся за поясненнями, відмовилися надавати офіційні коментарі. Але, зателефонувавши до Бюро як звичайні відвідувачі, ми дізналися, що інформаційну довідку зараз справді швидко не зробити — треба орієнтуватися на термін до місяця, що пов’язано із високим завантаженням фахівців, — пояснили нам у БТІ.

Нові цінники

Але довгі терміни — не єдине «нововведення». Нещодавно столичне БТІ оприлюднило ще й нові цінники на свої послуги. Вони в рази вищі за колишні.

«Якщо раніше юридичну довідку з терміном оформлення 5 днів можна було отримати, заплативши близько 500 гривень, то зараз така сама коштуватиме 2 200 гривень. Якщо йдеться про місячний термін видачі (а на сьогодні це, по суті, єдиний реальний термін), доведеться заплатити від 1 100 гривень», — каже Луханіна.

Але йдеться далеко не про повний пакет документів, а лише про «підготовчі роботи з наданням архівної інформації щодо реєстрації». Зазвичай, потрібна ще й технічна інвентаризація, тобто комплексна послуга від БТІ. На неї цінники ще вищі.

У «прайсі» від БТІ зазначено, що з 18 серпня 2025 року діють такі тарифи на технічну інвентаризацію об’єкта площею до 30 квадратних метрів та надання архівної інформації щодо реєстрації:

із строком видачі до 1 доби — 5 400 гривень;
до 3 робочих днів — 3 600 гривень;
до 5 робочих днів — 2 700 гривень;
до 10 робочих днів — 1 890 гривень;
1 місяць — 1 800 гривень.

Інвентаризація та надання інформації щодо об’єкта площею від 31 до 59 квадратів коштує, залежно від термінів видачі документів, від 1 900 (термін — 1 місяць) до 5 700 гривень.

Якщо ви власник об’єкту від 60 до 100 квадратів, доведеться заплатити від 2 000 до 6 000 гривень. Документи на нерухомість від 101 до 150 квадратів потягнуть на 2 100 — 6 300 гривень тощо.

Максимальний цінник — на технічну інвентаризацію садового (дачного) будинку площею від 501 до 999 квадратів — 7 300 — 14 600 гривень. Щоправда, наразі платежі за максимальними ставками не беруть, оскільки терміни виготовлення документації менші за місяць недоступні.

Зазначимо, що київське БТІ переглядає тарифи вже вдруге протягом літа. Так, у червні на видачу інформаційної довідки, що підтверджує реєстрацію прав власності, встановили цінник від 452,88 гривень, плюс 50,62 гривні доплати за кожного співвласника (якщо термін виготовлення документа 1 місяць), до 905,76 гривень, плюс доплата за кожного співвласника у 101,24 гривні (термін — 3 робочих дні).

При цьому нині БТІ готує приємні новації для власників пошкодженого майна — довідки для них будуть безкоштовними.

Чи можна оформити документи в обхід БТІ?

Технічною інвентаризацією майна займаються не лише комунальні, а й приватні БТІ. В Інтернеті та соцмережах є десятки пропозицій про виготовлення документів на нерухомість «без черги та тяганини».

«Мінфін» зв’язався із декількома конторами та запитав їх про умови отримання документів.

У компанії LexStatus відразу ж сказали, що інформаційних довідок про право власності на нерухомість не дають. «Оформляти такі довідки можуть лише комунальні БТІ. Ми ж можемо провести саму технічну інвентаризацію», — повідомили в компанії. Вартість інвентаризації квартири площею 50 квадратних метрів без попередніх перепланувань — 1 600 гривень, терміни її проведення — 4 робочих дні.

У приватному Київському бюро технічної інвентаризації інвентаризацію такої ж квартири у 50 квадратів беруться зробити за 2 робочих дні та 2 500 гривень.

Для порівняння: за новими прайсами комунального столичного БТІ, технічна інвентаризація об’єкта площею від 31 до 59 квадратів, плюс надання інформації про реєстрацію в строки до 5 робочих днів, коштує 2 850 гривень, а до 3 робочих днів — 3 800 гривень.

Інакше кажучи, провести технічну інвентаризацію у приватних спеціалістів зараз швидше та дешевше, ніж у комунальному БТІ.

Щодо інформаційної довідки про право власності, то в приватних конторах у телефонному режимі відмовилися навіть обговорювати можливість «домовитися» через них про прискорення процесу в комунальному БТІ. Мовляв, це просто неможливо.

Але, як стало відомо «Мінфіну» зі своїх джерел, деякі приватні контори все ж таки мають зв’язки в БТІ і готові посприяти «прискоренню» процесу. «Такса» залежить від термінів, і вона останнім часом також помітно зросла.

«Якщо раніше можна було доплатити 50 доларів і отримати довідку без тяганини за три дні, то зараз, щоб оформити в такий термін, доведеться віддати не менше 200−300 доларів», — каже наше джерело.

Як далі працюватимуть Бюро?

Проблеми з БТІ спровокували появу маси чуток у профільній спільноті. Мовляв, Бюро взагалі збираються «прикрити», архівні дані — оцифрувати і внести до держреєстру, доступ до якого буде або безкоштовним, або для нотаріусів — за помірну плату. Отримати докази на користь цієї версії «Мінфіну» не вдалося.

Ростислав Кравець вважає її сумнівною. «Державі немає сенсу «розганяти» БТІ, оскільки вони є власниками архівів про нерухомість, права на які отримані до 2012 року.

Ці дані зараз поступово переносяться до електронного держреєстру прав власності, але для громадян перереєстрація нерухомості не є обов’язковою, багато хто проводить її, тільки вчиняючи нотаріальні дії з об’єктами, скажімо, продаючи їх чи оформлюючи у спадок.

Але безліч даних залишається в «паперових» архівах. Можна припустити, що влада задумалася про створення нової структури, яка візьме на себе повноваження БТІ, але, якщо це й так, цей процес навряд чи буде швидким. Тож у найближчому майбутньому Бюро технічної інвентаризації нікуди не подінуться”, — вважає Кравець.

Джерело: minfin.com.ua

АО «Кравець І Партнери»