Почалось усе з постанови Великої Палати Верховного Суду від 20 липня 2022 року у справі №910/5201/19, де в п. 123 містився наступний висновок:

«…Розмір земельної ділянки, необхідної для обслуговування розміщеного на ній майна, не є безмежним, оскільки в будь-якому випадку обумовлюється наявною у власника необхідністю використовувати майно за цільовим призначенням. З`ясування в такому випадку дійсного розміру земельної ділянки, яка має бути відведена власнику майна, забезпечує розумний баланс між індивідуальними та колективними інтересами, що зумовлює пропорційність втручання…»

При цьому, варто відзначити, що цитований вище п. 123 постанови Великої Палати Верховного Суду від 20 липня 2022 року у справі №910/5201/19 не вказує на наявність чіткої норми законодавства, яка б вказувала на те, що розмір земельної ділянки може бути підставою для визнання недійсними договорів оренди чи державних актів на земельні ділянки. Власне саме це й породило ще більшу невизначеність в подібних спірних відносинах.

Ключовим при цьому є питання чи необхідно застосовувати процедуру торгів, якщо земельна ділянка, яка надається під об’єктами нерухомості, перевищує розмір об’єктів нерухомості.

На даний час можна окреслити дві конкуруючі позиції особливо в позиціях Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду, зокрема:

Одна позиція стверджує, що:

«…отримання в оренду земельної ділянки в розмірах, що значно перевищують площу належної особі будівлі передбачає дотримання процедури проведення земельних торгів у порядку, визначеному положеннями статей 134,135 ЗК України…»

Таку позицію можна зустріти, наприклад, в постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 21 січня 2025 року у справі №922/908/22, від 13 листопада 2024 року у справі №922/3607/20.

Інша позиція не є такою категоричною та вказує на те, що:

«…сам по собі факт перевищення площі відведеної земельної ділянки над площею, займаною об`єктами нерухомості та необхідною для їх обслуговування, не може бути самостійною підставою для визнання такої передачі землі незаконною та задоволення відповідного позову. У зв`язку з цим, оскаржуючи законність передачі земельної ділянки у користування з мотивів неспівмірності площі відведеної земельної ділянки порівняно з площею будівлі, розташованої на цій земельній ділянці, саме позивач повинен належними і допустимими доказами довести розмір земельної ділянки, який є дійсно необхідним для обслуговування та експлуатації розміщеного на землі майна, що відповідає принципу диспозитивності господарського судочинства, закріпленого у статті 14 ГПК України…»

Таку позицію можна зустріти, наприклад, в постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 23 січня 2025 року у справі №922/1121/21, від 01 жовтня 2025 року у справі №910/1476/25, від 02 квітня 2025 року у справі №922/3614/21.

Повертаючись же до балансу інтересів, про який згадано в п. 123 постанови Великої Палати Верховного Суду від 20 липня 2022 року у справі №910/5201/19 постає запитання – яким чином пропорція між розміром земельної ділянки та об’єктом нерухомості впливає на отримання орендної плати, яка нараховується на всю земельну ділянку, і орендар все одно сплачує усю суму орендної плати незалежно від розміру його майна, тому шукаючи баланс між індивідуальними та колективними інтересами все ж таки судам перш за все слід визначити про які конкретно інтереси йде мова. В протилежному ж випадку це виглядає як ситуація із заздрісним сусідом, якому муляє те, що Ви свою трикімнатну квартиру здаєте одній людині, а не трьом, де порушено тільки інтереси заздрості такого сусіда.

Якщо ж продовжити питання із співвідношенням інтересів, то перш за все варто відмітити, що саме власник-орендодавець, який вчинив дії на формування земельної ділянки як об’єкта цивільних прав (тобто, погодив землеустрій у визначених межах та зареєстрував земельні ділянку у визначених межах) визначив у своїх інтересах і розміри земельної ділянки, в той же час орендар, який претендує на право оренди, бо на цій земельній ділянці на законних підставах знаходиться його нерухоме майно, не має можливості орендувати лише частину земельної ділянки, що вже сформована як єдиний об’єкт цивільних прав, тобто має місце саме втручання в майнові інтереси орендаря.

Тобто, все ж таки більш слушною є позиція з приводу того, що сам по собі факт перевищення площі відведеної земельної ділянки над площею, займаною об`єктами нерухомості та необхідною для їх обслуговування, не може бути самостійною підставою для визнання такої передачі землі незаконною.

Звісно контрольні механізми використання земельних ресурсів мають існувати, але існувати саме у формі їх закріплення у нормативно-правових актах та чіткого визначення повноважень контролюючих органів, щоб з кожною зміною влади чи політичних подій це не перетворилось на свавільний перерозподіл земель.

Анна Мартиненко, партнер АО Кравець і партнери

Ростислав Кравець, старший партнер АО Кравець і партнери

+380(44)229-6950

АО «Кравець І Партнери»