Зараз банк реалізує три великих житлових комплекси в Києві: «Еврика», «Патріотика» і «Патріотика на озерах». Вже близько року будівельні роботи не ведуться. Минулої п’ятниці, 29 травня, покупці квартир у цих комплексах мітингували під стінами мерії, банку «Аркада» та Офісу президента.

Загалом постраждалих інвесторів налічується понад 12 000 осіб.

Mind розбирався, чому одна з великих компаній Києва зупинила будівництво і чи повторять покупці квартир у «Аркаді» долю інвесторів «Укрбуду».

Звідки взявся банк «Аркада»?

Банк «Аркада» заснований 1993 року холдингом «Київміськбуд», який на той момент об’єднував близько 100 компаній. Місто контролювало 80% холдингу й частину (а деякі – повністю) компаній, які в нього входили. Столиця виступала й основним замовником для холдингу.

Це були часи знецінення національної валюти. Місто не платило «Київміськбуду», співробітники компанії місяцями не отримували заробітну плату, а інфляція за кілька місяців вимила весь капітал новоствореного банку. НБУ його подумував закрити як неблагонадійний. Але нині покійний Володимир Поляченко, тоді – президент ХК «Київміськбуд», переконав Віктора Ющенка, який виконував обов’язки глави НБУ, цього не робити. У Поляченка був план, що кардинально змінив долю будівельного ринку.

Місто погасило свої борги перед КГС великими земельними ділянками, розташованими на масивах Осокорки, Позняки і Троєщина. Тут Поляченко задумав звести великі мікрорайони, які б забезпечили роботу холдингу на багато років наперед. А щоб у компанії з’явилися гроші на реалізацію цього проєкту, він запропонував схему, за якою зараз працює весь первинний ринок житлової нерухомості країни – продавати квартири на етапі зведення будинку.

Щоправда, спочатку цю практику міг застосовувати лише «Київміськбуд». Саме банк «Аркада» мав «збирати» гроші в населення та фінансувати ними будівельні роботи холдингу. Влада ідею підтримала, і Верховна Рада ухвалила відповідні законодавчі зміни. Однак програма запрацювала тільки після того, як про неї по телебаченню особисто розповів президент України Леонід Кучма. Зйомки проходили в приміщенні банку «Аркада». Через пару років, у 1996-му, Кучма вже відкривав першу дев’ятиповерхівку, побудовану за гроші населення.

Що пішло не так?

Розлучення «Аркади» з «Київміськбудом» почалося за часів тоді ще мера Києва Леоніда Черновецького. «Молода команда» градоначальника спробувала вивести КГС з-під контролю міста. Тяжкохворий Володимир Поляченко намагався зберегти контроль над холдингом за допомогою свого наступника Петра Шилюка, який став президентом КГС. У підсумку холдинг залишився у власності міста, але команда Черновецького встигла вивести багато активів, а частина асоційованих членів пішли в самостійне плавання. Зокрема, і банк «Аркада».

«У країні була чергова криза, а у нас були гроші. І ми міркували, куди їх вкласти. Ринок будівництва був знайомий і зрозумілий, приносив хороші дивіденди», – згадує один із колишніх керівників банку, який побажав залишитися неназваним.

Що встигла побудувати «Аркада»?

За весь час своєї діяльності «Аркада» профінансувала будівництво 540 багатоповерхових будинків на 80 000 квартир. Самостійно банк (через дочірню компанію «Аркада-Будівництво») реалізував шість проєктів: ЖК «Дім на Шулявці», ЖК «Гранд», ЖК «Молодіжний квартал» і ЖК «Касіопея» (усі в Києві), один ЖК у Полтаві і котеджне містечко «Нова Богданівка» на 390 котеджів у Київській області.

Зараз на етапі реалізації перебувають три великих проєкти, розташованих у Голосіївському та Дарницькому районах: «Еврика» (проєктом передбачається звести 658-707 тис. кв. м житла), «Патріотика» (проєктом передбачено 751 000 кв. м, понад 440 000 кв. м вже введено в експлуатацію) і «Патріотика на озерах» (на момент публікації матеріалу у компанії «Аркада-Будівництво» Mind не надали відомостей про загальну площу забудови, передбачену проєктом; у відкритих джерелах інформація відсутня).

Основним власником банку «Аркада», за даними НБУ, є Костянтин Паливода.

Саме три останні проєкти і стали для нього проблемними. Будівництво велося з порушеннями термінів здачі в експлуатацію, але, оскільки ця практика характерна для ринку, інвестори рішучих дій не вчиняли. Тим більше, що інші проєкти активно реалізовувалися.

Рік тому будівельні роботи на майданчиках зупинилися повністю. «Нас весь час годували «сніданками», розповідаючи, що будівництва поновляться через місяць або через три. Але нічого не відбувалося», – каже інвестор Ірина, яка попросила не вказувати її прізвище. Ситуація з «Укрбудом» (як писав раніше Mind, об’єкти проблемного забудовника передали на добудову «Київміськбуду») надихнула інвесторів на рішучі дії – акцію протесту. Вони сподіваються, що об’єкти будуть добудовані.

Коли банк «Аркада» схибив?

Проблеми у компанії почалися з проєкту «Патріотика на озерах».

На ділянці загальною площею 176 га, розташованій між озерами Тягле і Небреж, планувалося звести 43 будинки заввишки 26-27 поверхів, лікарню, три школи, кілька дитячих садків, два торгові центри і додаткову інфраструктуру.

Після розчищення території та підведення комунікацій у забудовника почалися проблеми з місцевими активістами на чолі з ТОВ «Екопарк Осокорки», які вимагали скасувати будівництво, тому що ця територія є «зоною охоронюваного ландшафту» (зеленою зоною), що позначено в Генплані міста.

Сам же Костянтин Паливода запевняв, що його компанія подавала запити в Міністерство культури і в реєстри пам’яток культурної спадщини. І їм офіційно повідомили, що на території, яка забудовується, немає пам’яток. Тож, на його переконання, немає і охоронюваних зон. «Взагалі на Лівому березі в районі Осокорків, Позняків і Харківського немає жодної пам’ятки, яка могла б вимагати якихось охоронних зон. Тим більше, що всі ці райони будувалися в процесі гідронамивів піску і мають техногенний характер. Відповідно, вже тоді були зроблені висновки, що там немає охоронних зон», – заявив він в одному зі своїх інтерв’ю.

Однак конфлікт став набирати обертів. За кілька місяців відбулося наступне:

• Державна архітектурно-будівельна інспекція (ДАБІ) анулювала дозвіл банку «Аркада» на будівельні роботи.
• КП «Благоустрій» демонтувало шляхопровід на перетині проспекту Петра Григоренка і вулиці Колекторної.
• Київрада розірвала договори оренди на землю з компанією «Контактбудсервіс», яка виступала замовником на будівництво «Патріотики на озерах».

Суперечка продовжилася в судовій площині. Зараз за рішенням суду дозвіл на будівництво поновлено та анульовано рішення Київради щодо розриву договору оренди. Крім того, суд зобов’язав компенсувати забудовнику зруйновану міськими службами естакаду.

26 лютого Верховна суд своєю постановою скасував рішення судів першої та апеляційної інстанцій про скасування дозволу ДАБІ на будівництво ЖК «Патріотика на озерах». Справу знову направили в суд першої інстанції на новий розгляд. «Це означає, що повторний розгляд справи судом першої інстанції не перешкоджатиме діяльності забудовника», – повідомила «Аркада» на своєму сайті.

«Усі дозвільні документи по всіх проєктах у компанії є, і вони в рамках чинного законодавства», – запевнили Mind у банку «Аркада».

Зараз проєкт «Патріотика на озерах» переглядається в бік зменшення. Але поки банк гасив пожежу в одному місці, у нього почалися проблеми в іншому.

Чому «Аркаді» заборонили продавати квартири?

У січні минулого року НБУ своїм рішенням зупинив до 1 січня 2021 року операції банку «Аркада» по залученню коштів від фізосіб, у тому числі і за допомогою розміщення депозитних сертифікатів. І починаючи з цього моменту банк не може ні продавати квартири в своїх проєктах, ні направляти гроші, покладені на депозити, на будівництво. Банк опротестував це рішення в суді, але вчора, 1 червня, Окружний суд Києва підтримав НБУ.

Згідно з матеріалами справи, у банку «Аркада» немає ефективної системи управління ризиками. «… дані балансу банку, звіту про прибутки і збитки підтверджують нездатність до генерації доходів АТ АКБ «Аркада» в 2019-2020 роках, що несе загрозу своєчасному виконанню банком зобов’язань перед вкладниками..», – йдеться в документах.

Також влітку минулого року ДБР під управлінням Генпрокуратури перевірило банк в рамках досудового розслідування. Було встановлено порушення при перерахуванні коштів з Фонду фінансування будівництв (ФФБ) «Еврика» на ФФБ «Патріотики».

Згідно з правилами ФФБ, ці гроші слід було направляти на будівництво житла. Але, як зазначається в судових матеріалах, забудовник їх витратив на дещо інші «потреби»: на придбання корпоративних прав ТОВ «Контактбудсервіс» пішло 109,8 млн грн; на оплату боргових зобов’язань (векселів) ТОВ «Консультаційний бюро НТТ» – 51 млн грн; на купівлю акцій ПАТ «ЗНВКІФ «Профіт ПроджектІнвестмент» – ще 166,4 млн грн. У результаті слідчі дійшли висновку, що в банку існує «протиправний механізм, спрямований на привласнення коштів фізичних і юридичних осіб – учасників ФФБ, на загальну суму понад 330 млн грн».

Чи може «Аркада» добудувати свої об’єкти?

Зараз основна проблема банку – відсутність грошей на добудову будинків. «Наскільки нам відомо, всі квартири в ЖК «Патріотика» продані. Обіцяли, що кошти на добудову будуть отримані від продажу житла в ЖК «Патріотика на озерах». Але хто зараз там купить квартиру, і за які кошти добудовуватимуть будинки в цих комплексах?», – риторично запитує інвестор Ірина.

Як раніше писав Mind, ринок в цілому переживає нелегкі часи. Падіння продажів відчувалося протягом усього минулого року, і ситуація не покращилася. «Під час карантину продажі житла в новобудовах впали на 30-70%», – говорить віце-президент Асоціації професійних управителів нерухомістю Анатолій Топал.

Теоретично банк «Аркада» може створити інший ФФБ і залучати гроші через нього. «Але що робити з тими коштами, що вже отримані? За них теж потрібно відзвітувати. Я думаю, що без кредитної лінії з боку НБУ для добудови будинків і контролю за розподілом коштів, компанія не зможе самостійно добудувати ці об’єкти», – вважає керуючий партнер юридичної компанії «Кравець і партнери» Ростислав Кравець.

У банку «Аркада» Mind запевнили, що не відмовляються від своїх зобов’язань перед вкладниками. Але озвучують чотири умови, на яких вони можуть почати роботу:

1. НБУ має розблокувати можливість продажу квартир у запроєктованих будинках, де забудовник вже вклав гроші в будівництво інженерно-транспортної інфраструктури
2. Місто повинно розрахуватися за існуючими зобов’язаннями, частина з яких підтверджена рішенням суду, і повернути забудовникові 560 млн грн (компенсація за зруйновану естакаду).
3. Київрада має продовжити термін дії договорів оренди землі в ЖК «Патріотика на озерах» (спливає в цьому році. – Mind), в розробку якого компанія вклала сотні мільйонів гривень.
4. Департаменти КМДА повинні припинити політику подвійних стандартів по відношенню до забудовника ЖК «Патріотика», «Патріотика на озерах», «Еврика», дати можливість здійснювати будівництво без перешкод і забезпечити своєчасне прийняття інженерних мереж у комунальну власність.

Після акції протесту, організованої інвесторами житла від банку «Аркада», відбулася зустріч представників ініціативної групи, МВС і міської влади. «Вони обіцяють знайти рішення цієї проблеми. Як сказав протестуючим глава МВС Арсен Аваков, простіше дозволити добудувати будинки, ніж потім вирішувати проблему такої кількості обманутих людей. Питання з «Аркада» планують розглянути і на засіданні уряду. А ось з НБУ складніше – це зараз повністю незалежний орган, і переконати його піти назустріч банку буде складно», – розповідає інвесторка Ірина.

Мер Києва Віталій Кличко навіть присвятив цьому питанню пресконференцію в режимі онлайн. За запевняннями столичного градоначальника, мерія неодноразово намагалася допомогти вирішити проблему. «Тільки в травні відбулося три зустрічі за участю представників міської влади, інвесторів, забудовника та банку «Аркада». За результатами зустрічей влада підтвердила свою готовність – у межах своїх повноважень – сприяти відновленню будівництва», – сказав він.

І додав, що забудовник не виконав узятих перед громадськістю зобов’язань – не скоригував проєкт забудови ЖК «Патріотика на озерах» і не представив його на обговорення Містобудівної ради. «А це було основною умовою для продовження будівництва», – підкреслив Віталій Кличко.

Присутність Арсена Авакова на «перемовинах» надихнула інвесторів. Минулого разу він спілкувався з вкладниками «Укрбуду» і пообіцяв вирішити питання. В результаті левову частку проєктів проблемного девелопера передали на добудову в ХК «Київміськбуд». Однак ще більшу кількість об’єктів КГС навряд чи подужає. Наразі холдинг веде переговори з ДІУ щодо продажу квартир на 2 млрд грн. Цих грошей вистачить, аби добудувати об’єкти «Укрбуду». В іншому випадку, питання, коли інвестори «Укрбуду» отримають свої квартири, залишиться відкритим ще довго.