Архив метки: дома

Украинские банки научились продавать дома от имени людей. От себя — невыгодно

Однако Верховный суд назвал такой подход незаконным, и потребовал, чтобы финансисты действовали от собственного имени.

Украинским банкам запретили манипулировать недвижимостью и принудительно продавать ее от имени заемщиков. Об этом говорится в заключении Верховного суда по делу № 303/1565/14-ц. Оказалось, что финансисты частенько так поступали: получали в районных судах доверенности на продажу ипотечных залогов от имени кредитных должников и выставляли людей на улицу.

Теперь им это запретили — работать от чужого имени. Если банк и будет продавать залог, то должен делать это от себя.

«Все необходимые действия по продаже предмета ипотеки и заключения договора купли-продажи ипотечного имущества ипотекодержатель осуществляет от своего имени, а не от имени ипотекодателя. Закон не предусматривает такого способа обращения взыскания на предмет ипотеки, как продажа предмета ипотеки от имени ипотекодателя (ипотекодателей)», — говорится в постановлении Верховного суда.

Оно касается спора Приватбанка с ипотечным заемщиком, который одалживал деньги на покупку дома на 161,1 кв. м. Человек оказался должен по кредиту €61,8 тыс., на которые кредитор насчитал €34,2 тыс. процентов, €49,6 тыс. пени и €6,5 тыс. комиссий.

«Банку было невыгодно нести риски по продаже имущества в случае признания договора недействительным и соблюдать массу других нюансов. Намного проще оказалось получить в суде разрешение на продажу залога от имени должника, и выставить его на улицу. Однако Верховный суд выдал совершенно верное заключение о незаконности столь хитроумных манипуляций и запретил кого-либо выселять. Чтобы получить залог банку придется соблюдать действующее законодательство, совершая все сделки от своего имени и не прикрываться никем», — заключил в беседе с UBR.ua старший партнер адвокатской компании «Кравец и партнеры» Ростислав Кравец.

Адвокатская компания Кравец и Партнеры

Украинцев заставят доплатить за тепло, если они работают дома

ВСУ выдал новое решение по правомочности повышения тарифов на тепло.

Украинцы должны больше платить за тепло в квартирах, если используют их не для жилья, а для профессиональной деятельности. Так постановил Верховный суд, рассматривая дело №6-1926цс16.

«ВСУ рассматривал случай с использованием в квартиры нотариусом и постановил, что он должен платить за отопление больше, чем платят за жилые помещения. Эта где-то в полтора-два раза дороже. Но подобный принцип касается не только нотариусов, но и остальных граждан, использующих квартиры в коммерческих целях. Например, тех же парикмахерских или швейных мастерских. Им коммунальные предприятия могут пересчитать платежки, если выяснится, что они платили за тепло по жилым тарифам», — объяснил UBR.ua старший партнер адвокатской компании «Кравец и партнеры» Ростислав Кравец.

Цены на коммунальные услуги не впервые оспариваются в суде коммунальными предприятиями.

«Вопрос оплаты коммунальных услуг нотариусами, по тарифам, отличными от тарифов для населения, имеет длительную историю. В частности, 26.09.2012 Верховный суд Украины, по результатам рассмотрения дел № 6-43цс12 и № 6-72цс12 сделал правовое заключение, в котором указал, что тарифы для оплаты услуг по теплоснабжению для населения применяются для осуществления оплаты физическими лицами услуг по теплоснабжению в помещениях, используемых ими для проживания. В то же время, услуги по теплоснабжению в помещениях, используемых частными нотариусами для занятия нотариальной деятельностью по таким тарифам оплачиваться не могут», — рассказал UBR.ua адвокат, юрист ЮФ «Eterna Law» Владимир Бандура.

Елена Лысенко, UBR

Адвокатская компания Кравец и Партнеры

На земле УПЦ КП вместо храмов выросли элитные дома

УПЦ Киевского патриархата уличили в ведении сомнительной бизнес-деятельности. Вместо церквей и приходов там сосредоточились на стройке жилья премиум-класса. Впрочем, церковники уверяют, что это клевета.

Коттеджи по 7 млн

Строят таунхаусы (малоэтажные коттеджи) в Шевченковском районе столицы. Жилкомплекс на улице Олеговской, согласно сайту госгеокадастра, находится на земле, которую арендует Патриаршая благотворительная организация УПЦ КП. В апреле 2016-го патриархат уже отличился, возведя 9-этажный жилой дом на территории, отведенной его Тернопольской епархии.

Как там объясняли, на средства от продажи квартир они построят храм. Пока о нем не слышно, а квартиры успешно продаются по 11,2 тыс. за кв. м.

Вчера же на сайте столичного жилкомплекса опубликовали обращение, в котором заявили, что все обвинения в нецелевом использовании земли и незаконном заработке — происки конкурентов. Правда, о ком именно идет речь, у застройщика нам так и не сказали: «Мы сейчас продаем один таунхаус. Комплекс уже введен в эксплуатацию и в настоящее время не имеет отношения к УПЦ КП», — ответили «Вестям».

Недвижимость даже по меркам Киева фешенебельная — стоимость 1 кв. м — около 44 тыс. грн (готовый коттедж обойдется свыше 7 млн грн, в то время как, согласно сайтам недвижимости, малогабаритная квартира здесь оценивается минимум в 1 млн грн).

«Строить только кельи»

В УПЦ КП причастность к киевским постройкам также отрицают. «Патриаршая благотворительная организация — отдельное юрлицо, она в марте этого года по решению Синода была ликвидирована за разного рода мошенничество. Эта организация не подчиняется Киевскому патриархату», — сказал «Вестям» спикер УПЦ КП, архиепископ Евстратий Зоря.

Как писали «Вести», скандал с Патриаршей организацией УПЦ КП возникает не впервые: в марте церковные благотворители планировали продать гуманитарный груз на одесском рынке «7-й километр» (в самой организации случай назвали наглой клеветой).

Юристы говорят, что строить жилье на земле, которую выделяют церкви, незаконно. «Церковь самостоятельно строить ничего не может, разве что заказывать услуги — нанимать подрядчиков, которые будут проводить строительство. Главный вопрос в том, что именно будут строить, — одно дело, когда это келии для прихожан, а не дома на продажу», — считает юрист Ростислав Кравец.

Анастасия Кучкина, ВЕСТИ

Адвокатская компания Кравец и Партнеры

Реформа дала сбой: Почему ЖЭКи не хотят отдавать дома в управление ОСМД

Вопреки обещаниям Министерства регионального развития, украинцы часто не могут воспользоваться своим правом взять дом в управление и создать ОСМД.

Зачастую этому противятся частные и коммунальные ЖЭКи, которые не передают новосозданным организациям всю необходимую документацию. Управлять зданием – прибыльный бизнес, а самая ожесточенная борьба ведется за новостройки. Представители киевских ОСМД массово подают иски в суды, обращаются за помощью к мэру Виталию Кличко и президенту Петру Порошенко, а также призывают не платить за услуги ЖЭКам

Попытка создать ОСМД в новостройках на левом берегу столицы привела к массовым конфликтам. Глава правления общества по ул. Воскресенской (жилой комплекс «Парковые озера») Александр Саныч рассказывает, что они не могут начать работу с 1 сентября, как это было запланировано ранее. «Обслуживающая компания «Инвестбудгаличина» не передает техническую информацию на дом, поскольку мы не предоставили опросные листы с персональными данными всех собственников квартир. Но этого не нужно делать по закону, а многие жильцы выступают против, чтобы информация о них передавалась третьим лицам», – говорит он. Александр Саныч добавляет, что следователь полиции Днепровского района возбудил уголовное дело по статьям о самоуправстве и фиктивном предпринимательстве. Допросы начнутся в сентябре. Собеседник 112.ua добавляет, что 16 июня «Инвестбудгаличина» попыталась организовать свое собрание жильцов, которое проводилось под охраной. Несколько людей даже пострадали, рассказывает Александр Саныч. Национальная полиция возбудила уголовное дело по факту покушения на совершение преступления.

Непродуманная реформа

С 1 июля украинцы получили возможность самостоятельно управлять своим домом. Со второго месяца лета в силу вступил закон «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме», который вносит много изменений в процедуру управления многоквартирным домом. «Закон, который воплощает в жизнь Минрегион, создает на рынке конкурентные условия, чем улучшает качество обслуживания. Убежден, что это революция на украинском рынке жилищно-коммунальных услуг, ведь закон защищает потребителя. Жители получают право самостоятельно определять, кто будет обслуживать их дом после 1 июля. Такой компанией может быть и действующий ЖЭК, и другая организация, в том числе созданное жителями ОСМД. Но окончательное решение будет зависеть исключительно от воли потребителя», – заявлял министр регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Геннадий Зубко.

Иными словами, собственники квартир могут сами определить, кто должен убирать коридоры и лестничные клетки в жилых домах, вовремя ремонтировать лифтовое оборудование, перекладывать кровлю и прочее. При правильном подходе можно существенно улучшить качество жизни. «Около восьми лет назад мы смогли создать ОСМД в своем доме, и когда получили технический паспорт, то ужаснулись. По документам у нас была новая кровля и лифты, но в действительности все эти работы не производились», – рассказывает директор херсонского ОСМД Алексей Семенчук. По его словам, за время работы удалось полностью заменить все оборудование в доме, установить тепловой счетчик, а также заменить коммуникации. «Тариф за обслуживание территории у нас один из самых низких в городе и составляет 1,5 грн за один квадратный метр в месяц», – рассказывает Семенчук.

Геннадий Зубко отмечает, что закон не только дает возможность определить по конкурсу эффективного управляющего, но и предусматривает механизмы его замены. «Опять же общим решением жильцов дома. И никто не будет иметь права отказать людям в этом требовании», – отмечает он.

Несмотря на массу преимуществ, ОСМД создаются не очень активно. Например, в Киеве из 10 тыс. домов общества управляют только 1,5 тыс. зданий. И до конца года ситуация существенно не изменится.

Масса сложностей

Жильцам сложно договориться между собой, считает старший партнер адвокатской компании «Кравец и партнеры» Ростислав Кравец. «Нужно утвердить устав, найти управляющую компанию, что может привести к конфликтам», – говорит он и добавляет, что многие люди не готовы брать ответственность за управление своим имуществом. Юрист прав. Чиновник в КГГА, пожелавший остаться неназванным, рассказал, что главный камень преткновения – плата за услуги руководителю ОСМД. «Заработная плата специалистов такого уровня составляет 20-25 тыс. грн в месяц, но большинство владельцев квартир не готовы столько платить. Они хотят «дешевого» и честного специалиста», – рассказывает он.

Но гораздо более важная проблема – это противостояние с ЖЭКами, которые не хотят передавать документацию. Особенно остро эта проблема наблюдается с новостройками. Как правило, застройщики без ведома жителей передают здание в управление своей частной компании, а владельцы квартир узнают об этом на этапе получения ключей от квартир. Председатель правления ОСМД по ул. Гмыри, 8б Игорь Остах говорит, что частный ЖЭК «Ковальская-Житлосервис» игнорирует все письма с просьбой предоставить документы на дом. «Мы обращались к мэру Киева Виталию Кличко, намерены написать письмо президенту», – говорит он.

Несмотря на выигранные суды, ОСМД «Затишна Оселя» также не может получить документацию: ЖЭК ее якобы потерял и не восстановил в установленные судом сроки, рассказывает юрист Сергей Перчак. Государственный исполнитель не помогает решить проблему. «Через комиссию Министерства юстиции мы отменили сделки, когда часть помещений нашего дома передавались в собственность третьим лицам», – говорит он. С аналогичными сложностями столкнулись владельцы не менее 100 домов в столице.

Например, директор частного ЖЭКа «Голосеево» сбежал от жильцов с жестким диском и папкой документов. Таким образом он отреагировал на акцию собственников квартир в жилом комплексе с одноименным названием, которые создают свое ОСМД.

Проблема с получением дома на свой баланс наблюдается не только в Киеве, но и в регионах. Алексей Семенчук говорит, что жители нескольких объектов создали объединение, но на протяжение нескольких месяцев не могут завершить процесс и взять управление домом в свои руки.

Связано это с тем, что законодатели фактически пошли на уступки ЖЭКам. Согласно изменениям в закон «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме», которые были приняты в июне, эксплуатационные организации не будут прекращать свою работу до тех пор, пока люди не создадут ОСМД или не решат сменить управляющего.

Сдвинуть процесс с мертвой точки непросто. Ростислав Кравец говорит, что альтернативы суду пока нет. «Решить вопрос можно в течение четырех-пяти месяцев», – говорит он. Пока идут судебные разбирательства, некоторые ОСМД устраивают ЖЭКам акции протеста и призывают жителей дома не оплачивать расходы по уборке придомовой территории жилого комплекса. Другие вызывают полицейский патруль несколько раз в неделю и с помощью силовиков стараются попасть на прием к руководителю ЖЭКа. «Некоторые объединения добиваются от суда максимальной детализации алгоритмов, каким образом и в какие сроки ОСМД должны быть переданы документы», – рассказывает управляющий партнер юридической компании Lex Associates Иван Трофименко. По его словам, пока лишь такие действия могут дать нужный результат.

Андрей Корнеев, 112

Адвокатская компания Кравец и Партнеры

Как получить деньги на утепление дома от государства: ценные советы

Украинское правительство выдает «энергоэффективные» кредиты, чтобы помочь украинцам утеплить их дома, и обещает вернуть за счет бюджетных средств часть расходов. Об условиях, деталях и подводных камнях кредита и его компенсации узнали журналисты сайта «24».

Государственная целевая экономическая программа энергоэффективности и развития сферы производства энергоносителей из возобновляемых источников энергии и альтернативных видов топлива на 2010-2015 годы утверждена Кабмином еще в 2010 году.

Но с тех пор в нее уже несколько раз вносились изменения, в частности с 9 октября 2014 года предусмотрели возможность для населения возместить часть суммы кредита, полученного на приобретение котлов с использованием любого топлива (кроме природного газа), полученного в Сбербанке. С 12 мая 2015 года появилась возможность получить возмещение из бюджета части суммы кредита у граждан, решивших приобрести энергоэффективное оборудование и материалы для утепления своего дома, а также в объединений совладельцев многоквартирных домов (ОСМД) и жилищно-строительных кооперативов (ЖСК ). Также расширили список банков, через которые можно получить кредиты с частичным возмещением, привлекая к реализации Государственной программы энергосбережения, кроме Сбербанка, еще Укрэксимбанк и Укргазбанк.

С 27 августа 2015 года в новой редакции изложили перечень энергосберегающего оборудования и материалов, которые можно приобрести в кредит с частичной компенсацией из бюджета, увеличили предельный размер суммы частичной компенсации на одну квартиру (по одному кредитному договору) и установили особые условия возмещения части суммы кредита для физлиц, которым назначена субсидия, увеличив размер компенсации из бюджета — 70% суммы кредита, а для ОСМД, в которых есть такие физлица, — сумму возмещения будут определять по формуле.

За что государство возместит средства

Общий перечень оборудования и материалов, приобретенных за счет кредитов, которые подлежат 40% возмещению, включает в себя следующие пункты:

оборудование и материалы для обустройства индивидуальных тепловых пунктов;

регуляторы теплового потока по погодным условиям и соответствующее дополнительное оборудование и материалы к ним;

узлы учета воды (горячей, холодной) и тепловой энергии, в частности средства учета и соответствующее дополнительное оборудование и материалы к ним;

окна с двухкамерными энергоэффективными стеклопакетами (с энергосберегающим стеклом) для мест общего пользования (в частности, подъездов, подвалов, технических помещений, чердаков)

материалы для проведения работ по теплоизоляции наружных стен, подвальных помещений, чердаков, кровель и фундаментов;

материалы и оборудования для модернизации систем освещения мест общего пользования (в том числе по замене электропроводки, ламп и патронов к ним, установка автоматических выключателей).

С полным перечнем можно ознакомиться здесь.

Алгоритм действий для физических лиц

Для начала нужно принять решение, какое именно энергоэффективное мероприятие вы планируете внедрить. Далее список действий следующий:

физлицо получает счет-фактуру в магазине на твердотопливный или электрический котел (другое энергосберегающее оборудование, материалы) и подает в отделение банка;

банк проверяет платежеспособность заемщика и, если не возникает возражений, заключает с ним кредитный договор;

банк перечисляет средства на счет поставщика (магазина) в соответствии со счетом-фактуры;

физлицо должно предоставить банку подтверждение факта приобретения товара (чек, расходная накладная и т.д.);

банк раз в месяц (до 20 числа следующего месяца) формирует сводный реестр выданных кредитов и подает его в агентство Госэнергоэффективности;

агентство ежемесячно (до 25 числа следующего месяца) перечисляет банку средства для возмещения заемщику до 20% (30%, 40%) части суммы кредита;

банк зачисляет в течение трех рабочих дней средства на счет заемщика для погашения части суммы кредита.

Подробнее условия предоставления кредита смотрите в таблице.

kredit_uteplenie

6 шагов к компенсации для ОСМД

Получить кредит на энергоэффективные мероприятия в доме, а позже — на частичное его возмещение от правительства также может и юридическое лицо, которое занимается многоквартирным домом — ОСМД или ЖСК. Для этого:

1. Нужно выбрать необходимые меры энергоэффективности, можно — привлекая экспертов.

2. Принять решение о реализации проекта 75% голосов владельцев дома.

3. Подать документы в банк.

4. Получить решение банка и предоставление кредита.

5. Предоставить документы, подтверждающие целевое использование средств.

6. Получить компенсацию части кредита.

При этом, есть перечень требований к ОСМД. Срок существования объединения не менее 6 месяцев. В случае реорганизации жилищно-строительного кооператива в ОСМД датой регистрации считается дата регистрации жилищно-строительного кооператива; уровень поступлений платежей ОСМД на содержание дома и придомовой территории от владельцев квартир должен быть не менее 85%. Также должны отсутствовать судебные иски в ОСМД или к председателю правления ОСМД.

Подробный перечень документов, необходимых для получения кредита, можно посмотреть на сайте банков-кредиторов. В частности — Ощадбанка.

Условия кредитования для ОСМД несколько отличаются от предусмотренных для физических лиц. В частности — большими суммами кредита. Сбербанк предоставляет до 100% стоимости проекта, но не более 30 тысяч гривен на квартиру. Укргазбанк — до 10 миллионов гривен, но так же не более 30 тысяч на квартиру. Укрэксимбанк — от 10 тысяч до 30 миллионов гривен, при этом ожидает внесения 30% от суммы кредита. Сроки кредита для ОСМД: от 6 до 60 месяцев в Сбербанке, до 120 месяцев в Укргазбанке и до 60 месяцев в Укрэксимбанке. Комиссия Сбербанка и Укргазбанка — одноразовая 1% суммы кредита, а в Укрэксимбанка — 0,1% ежемесячно за управление кредитом.

Подводные камни

Но это не была бы государственная программа, если бы не имела своих моментов преткновения. Основное: средства для возвращения части кредитов заемщикам предусматриваются бюджетные. Не нужно лишний раз рассказывать о далеко не переполненном украинском госбюджете.

Рекомендую внимательно читать условия договора. В условиях, которые находятся на сайтах банков, четко не прописано, что произойдет, если деньги в бюджете не предусмотрены. Вероятнее всего, возникнет та же ситуация, что и по государственным ипотечным учреждениям: в них отсутствуют средства, и кредит, фактически, полностью выплачивают сами заемщики без каких-либо компенсаций, — пояснил в комментарии сайту «24» старший партнер адвокатской компании «Кравец и партнеры» Ростислав Кравец.

В частности, статистика, размещенная на сайте Укргазбанка, подтверждает слова адвоката.

По состоянию на 1 октября 2015 года был выдано порядка 80 миллионов гривен кредитных средств. А компенсировано — 3,1 миллиона. Это менее 10%. Могу подозревать, что при отсутствии бюджетных денег такие кредиты для заемщиков могут закончиться тем, что им придется самостоятельно выплачивать полностью кредит, — отметил Кравец.

Он добавил, что на сайте ни одного из банков-участников программы энергоэффективности не смог найти образец договора, который будет предложен для заключения.

Есть образцы заявок, которые надо предоставлять, а самого образца договора нет. Это свидетельствует о том, что у нас банкиры привыкли обманывать своих заемщиков. И это вызывает удивление, ведь это государственная программа, — заключил адвокат.

Программа в действии

Своими историями о получении кредитов на утепление и получении возмещения с нами поделились реальные организации, которые воспользовались программой энергоэффективности.

Как рассказала сайту «24» председатель ОСМД «Надежда-НЛ», во Львове, Надежда Дзичковская, кредитные средства получили достаточно быстро, так же, как и компенсацию от государства.

Наш дом небольшой, 8 квартир всего, и живут здесь пенсионеры. Поэтому сумма кредита была небольшая — 24 тысячи гривен. Купили на них окна для общих помещений. Более наши жители просто не «потянут», — рассказала Надежда Дзичковская.

Возмещение от государства получили буквально через месяц: сначала один транш, потом второй. Но наш дом, которому 107 лет, является историческим памятником, и вот с возмещением из городского бюджета имеем проблемы — 30% средств пока держит у себя казначейство. А для нас каждый месяц затягивания значит, что сумма не уменьшается, а потому больше должны платить процентов, — пояснила председатель ОСМД.

Председатель ЖСК-98 Сергей Вирик из Харькова рассказал, что его обслуживающая организация также довольно быстро и успешно воспользовалась возможностями государственной программы, установив новые энергоэффективные окна в доме.

Мы давно уже следим за этой программой. Как только стало ясно, что она действует — мы ею воспользовались. Наш дом имеет автономную котельную, поэтому мы заинтересованы в сохранении тепла. В июне мы приняли решение о мерах по утеплению, обратились в банк. Уже 26 июня получили кредит, примерно 190 тысяч гривен. На протяжении июля освоили средства, подали заявление на компенсацию, и в августе получили средства от государства, — рассказал Сергей Вирик.

Он отметил, что их организация не имела никаких проблем с документами, поскольку заранее их готовила, потому что интересовалась вопросами утепления давно.

Сейчас госпрограмма по энергоэффективности работает достаточно успешно, пока нет массовости. Также активно взаимодействует с физическими лицами. Мы продолжим внедрять меры по утеплению. Сейчас планируем утепление стен. Интересуемся солнечными коллекторами, хотя сейчас они программой не предусмотрены, но сама программа меняется. А в новых домах такие источники питания предусмотрены — добавил он.

Нюансы

Есть еще несколько нюансов, о которых нужно помнить заемщикам.

1. Частичная компенсация кредита предоставляется по Государственной программе энергосбережения только для стоимости энергосберегающего оборудования и материалов, а часть кредита, предоставленная на выполнение работ, компенсации не подлежит.

2. Бюджетные средства могут быть направлены на оплату любых штрафов и пени, начисленных в соответствии с условиями кредитного договора.

3. На сайтах банков есть перечень продавцов, чье оборудование подпадает под эту государственную программу.

4. Возмещение части суммы кредита физлицам-заемщикам осуществляется одноразово, одновременно заемщик может получить возмещение по каждому из мероприятий только раз в течение одного бюджетного года.

Янина Ткачук, Телеканал новостей «24»

Адвокатская компания Кравец и Партнеры