Архив метки: гривне

Украинцы смогут больше получать за свои квартиры: в гривне по новому курсу доллара

Девелоперов обяжут пересчитывать стоимость недвижимости во время возврата средств людям или выплат неустоек.

Любителям продавать квартиры в привязке к курсу доллара или к другим инвалютам, придется также рассчитываться с людьми. Верховный суд вынес революционное решение для таких строителей — №487/8461/15-ц. Оно обязывает девелоперов выплачивать владельцам недвижимости компенсации и неустойки также в привязке к текущему курсу гривны к соответствующей валюте. То есть выполнять те же условия, которые выполняли в момент покупки их клиенты.

«В принципе все справедливо: когда человек покупал квартиру, выплачивая ее частями, то суммы платежей менялись (пересчитывались) по текущему курсу доллара/евро, как того требовала в своем договоре строительная компания. Теперь же, когда последняя нарушила договор — скажем, не достроила объект или достроила его с какими-то изъянами — она должна рассчитываться с покупателями ровно также. По текущему курсу доллара/евро. Если он вырос, то инвестор должен получить в гривне больше, чем платил изначально (но столько же в инвалюте). В этом суть данного постановления ВС, которое, как мы знаем, обжалованию не подлежит», — отметил UBR.ua старший партнер адвокатской компании «Кравец и партнеры» Ростислав Кравец.

На текущий момент ситуация на рынке новостроек непростая — девелоперы все чаще срывают сроки сдачи объектов в эксплуатацию. Потому их стали заваливать судебными исками.

«Число споров инвесторов со строительными компаниями в последнее время существенно растет, что объясняется отсутствием у строительных компаний достаточного финансового ресурса для своевременного выполнения своих обязательств по строительству недвижимости, а также несоответствию качества такой недвижимости ожиданиям инвесторов», — рассказал UBR.ua управляющий партнер АО «Suprema Lex» Виктор Мороз.

Он выделил три самые распространенные причины судебных споров:

  • нарушение сроков сдачи домов;
  • проблемы с качеством сданного объекта;
  • ненадлежащее выполнение обязательств инвестора по финансированию строительства.

«В каждом случае речь идет о невыполнении застройщиком своих обязательств по договору. И человек может требовать либо неустойку, либо возврат всех внесенных средств вместе с этой неустойкой. Но расчет как суммы возврата, так и самой неустойки должен происходить исходя из переоценки стоимости недвижимости, если та в договоре привязывалась к текущему курсу доллара», — объяснил Ростислав Кравец.

Он уверен, что вышеупомянутое постановление Верховного суда станет поворотным для покупателей квартир и самих строителей. Ведь раньше людям не удавалось возвращать свои инвестиции с курсовой привязкой.

Налоги за снесенные дома и платежки за 3 года: как платить налог на недвижимость

«Обычно такие споры разрешаются в сторону истца, который сможет доказать ненадлежащее выполнение обязательств по договору. Правда, до последнего времени, чаще всего взыскание происходило в гривне и без учета изменения курсовой разницы по отношению к иностранной валюте. Данное решение закладывает прецедент и, исходя из количества подобных споров, инициируемых банками и прочими финансовыми учреждениями в отношении заемщиков, оформивших ипотечные кредиты, данный прецедент может сыграть с заемщиками злую шутку», — считает Виктор Мороз.

Юристы уверены, что девелоперы будут активно сопротивляться в судах, и в каждом отдельном случае инвестору придется судиться до последнего. И на районном уровне, и в апелляционных инстанциях, и в Верховном суде. На это может уходить несколько лет. Потому рекомендуют ввязываться в тяжбы лишь, если есть основания для крупной выгоды.

«Если исков будет очень много, возможно, строительные компании перестанут выписывать в своих договорах курсовую привязку. Будут чаще продавать квартиры по неизменной гривневой цене. Меньше проблем не только людям, но и строителям, которых научат отвечать по своим собственным требованиям», — резюмировал Ростислав Кравец.

ЕЛЕНА ЛЫСЕНКО, UBR

Адвокатская компания Кравец и Партнеры

Слабый документ: Минэкономики сказал ТРЦ считать аренду в гривне

Разъяснение Минэкономики запрещает привязывать арендные ставки к валюте и советует перезаключить десятки тысяч договоров. Этого не произойдет.


Вчерашний день оказался для участников рынка коммерческой недвижимости, мягко говоря, неспокойным. Минэкономразвития выпустило разъяснение, рекомендующее арендодателям отказаться от привязки к валютным курсам при формировании арендных ставок и перезаключить валютные договора.

ЛІГАБізнесІнформ выяснила приведет ли этот документ к значительным переменам на рынке коммерческой недвижимости.

Новое — хорошо забытое старое

Как оказалось, Министерство экономики выпустило разъяснение №3732-08/30327-07, подписанное первым замминистра Анатолием Максютой. Но ни о каком новом законе, постановлении или даже указе речь не идет — Минэкономики высказало свою трактовку существующего законодательства.»Я направил официальный запрос, попросив разъяснить законность привязки арендных ставок к курсу доллара, и Минэкономразвития прислало такой ответ, обратив внимание на указанные в письме положения, которых стоит придерживаться», — рассказывает партнер юридической компании «Кравец и Партнеры» Ростислав Кравец. По его мнению, из письма министерства следует, что никаких арендных ставок в долларах или привязки к ним или другой валюте в договорах аренды быть не должно. «В договорах арендаторы могут предусмотреть определенный порядок пересмотра ставок, но напрямую привязывать их к доллару будет нельзя», — уверен Кравец.

Другие юристы и участники рынка не столь категоричны.

«Статус документа — разъяснение. Если вдаваться в юридический скептицизм, многие сразу скажут, что у документа отсутствует надлежащая юридическая сила. Если бы это приняли на уровне постановления, приказа министерства с формулировкой «принять во внимание, выполнить» — это другой вопрос» — утверждает партнер юридической компании Safir Consulting Group Вадим Браганец. По его мнению, разъяснение не носит императивный характер, не обязывает в какие-то жесткие сроки пересмотреть договорные отношения, но может стать дополнительным аргументом в разговоре арендатором и администрацией ТРЦ. «Во всех больших ТРЦ есть подкованные юристы, которые всегда найдут способ доказать, что подобные разъяснения можно выполнять, а можно и не выполнять», — добавляет Браганец. Он признает, что если подходить совсем формально, то привязывая величину арендных ставок к курсу доллара, — арендодатели нарушают закон.

Скептически насчет реальной силы документа настроены и управляющие ТРЦ . «Если здраво смотреть на состояние рынка, можно увидеть очень простую закономерность — в хороших ТРЦ не так уж много свободных мест, а значит собственники и менеджеры и без такой вот «помощи» справляются с вызовами сегодняшнего дня. А что касается запретов, то у ТРЦ всегда есть 2-3 инструмента привязать платежи к курсу нужной валюты», — утверждает директор ТРЦ «Аладдин» Роман Емец.

Арендаторы уверены, что ставки в гривне были бы более честными и адекватными нынешнему рынку. Но и они с трудом верят в гривню вместо доллара. «Было бы очень хорошо, если бы эта инициатива заработала на практике. По факту, сейчас большинство ТРЦ настаивают на привязке к текущему курсу доллара» — делится фактами арендатор, представитель одного из польских одежных ритейлеров Евгений Винник. «Например, луцкий ТЦ «ПортCity», там приходится чуть ли не выбивать нормальные условия. Большие проблемы в одесских торговых центрах, там тоже не спешат идти на уступки. Вообще, на рынке прослеживается тенденция — везде, где бизнес как-то связан с российскими инвесторами, ни на какие послабления не идут, и даже больше — ужесточают условия» — добавляет Винник.

Полезные данные

В связи с кризисом и девальвацией гривни, в этом году большинство девелоперов пересматривали арендные ставки. Большая часть таких изменений произошла в первом полугодии, и, в основном, для тех ритейлеров, чьи товарообороты ощутимо упали. Кто-то понижал ставки на 10 — 30%, кто-то просто фиксировал курс. По данным консалтинговой компании UTG, в столичных ТРЦ арендные ставки снизились до $ 30-80 кв м/мес., а среднерыночная ставка за квадратный метр в месяц достигла $ 49,7 для торговых помещений площадью 100-200 кв м. По утверждениям экспертов UTG, распространена также схема оплаты 2-5% от товарооборота для якорных арендаторов и 7-15% для более мелких торговых операторов.

arenda_ua

Долгая дорога к гривне

В Украине уже все так привыкли, что все цены привязаны к у.е., что не видят в этом ничего удивительного.Так было не всегда. «В 1998-2000-х годах все цены были в гривне это было требование, которое соблюдалось очень жестко. Позже все «расслабились» и опять появились цены в условных единицах, формулы в договорах», — рассказывает Кравец. 

«Нынешние разговоры о долларах и гривнах на рынке аренды — это или «бэтменская» позиция перед выборами а-ля «мы вас всех защитим», или у автора инициативы в собственности есть доля в какой-нибудь из торговых сетей, — считает Емец. — Потому, что такие инициативы могут привести к коллапсу отдельных сегментов рынка».

Тем не менее, арендаторы уверяют — на рынке есть случаи честных и лояльных девелоперов. Правда, таковые пока что в меньшинстве. «В столичном ТРЦ Комод у нас ставка в гривнах еще с апреля этого года. Тогда у нас с ними как раз закончился срок действия договора, и мы переподписывали его уже в гривне. Те же условия в ТРЦ Магелан, правда на короткий период: если в Комоде у нас договор подписан на 35 месяцев, то в Магелане всего на полгода, в ноябре он заканчивается и будет пересмотр условий» — говорит Винник.

Кравец и не надеется, что одного письма Минэкономики хватит, чтобы заставить владельцев ТРЦ отказаться от безрисковой привязки к валюте. «Думаю, что большинство арендодателей будут придерживаться этих положений только по решениям судов, а решения судов будут, и в данном случае арендодатели могут понести ощутимые потери», — считает юрист.

Лола Ташматова, ЛIГАБiзнесIнформ

Адвокатская компания Кравец и Партнеры