Архив метки: Гарантия

В Украине гарантия права собственности отсутствует как таковая

Уже два месяца в украинском обществе горячо обсуждается отмена с 1 января 2016 года выдачи бумажных свидетельств о праве собственности на недвижимость, а также выписок из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество.

Такие правила вводят новые нормы Закона «О государственной регистрации вещевых прав на недвижимое имущество и их обременений».

Как обычные люди, так и юристы пока что не до конца понимают, как теперь собственник может доказать свои права, не имея на руках документа с печатью или на защищенном бланке.

Главная причина волнений — недоверие государству, которое теперь является не только гарантом защиты и регистрации права собственности, но и единственным хранителем правоустанавливающего документа — записи в электронном реестре вещных прав.

Однако мало кто говорит о том, что на практике пусть даже самый защищенный и правильный документ сам по себе не является гарантией защиты права собственности. Hubs разбирался, как такое может произойти.

Что изменилось

По новым правилам главный и единственный документ, который подтверждает регистрацию права собственности на недвижимость — запись в электронном Государственном реестре вещных прав на недвижимость, держателем которого является Министерство юстиции Украины.

До появления электронного реестра в 2013 году право собственности регистрировали в бумажных реестрах, которые вели коммунальные БТИ, и подтверждали бумажным свидетельством о праве собственности. Право собственности на землю регистрировалось и подтверждалось земельным актом, который в разное время выдавали Госкомзем или другие уполномоченные органы.

Теперь право собственности на недвижимость регистрируют госрегистраторы в центрах административных услуг и нотариусы. В 2013-2015 годах выдавали свидетельство о праве собственности при первичной регистрации объекта, а в остальных случаях — заверенную выписку из реестра на защищенном бланке. Сейчас максимум, что можно получить, – распечатку на обычном листе без печати и подписи.

При этом госрегистраторы параллельно с изменением данных в электронном реестре ведут и бумажный учет, который в спорных случаях имеет приоритет перед электронным реестром. Но при этом все бумаги хранятся у регистратора. Собственник не получает на руки ничего.

В чем кроются риски

Практикующие адвокаты и юристы придерживаются мнения, что, по крайней мере, на начальном этапе законотворцам стоило бы оставить норму об обязательной выдаче бумажной заверенной выписки из реестра или свидетельства. Так было бы удобнее и спокойнее всем, в том числе и в тех случаях, когда надо искать виноватых.

«В адвокатской практике встречаются прецеденты, когда в электронном реестре вещных прав на недвижимость не отражена информация по сделкам, которые совершались с тем или иным объектом, — рассказывает адвокат Ростислав Кравец. — Например, я предоставляю в суде информацию из реестра о том, что в данный момент квартира числится за таким-то собственником. А судья мне в ответ показывает документы от нотариуса, в которых указано, что этот собственник квартиру уже продал. Что можно сделать в таком случае?»

По словам эксперта, участники сделки купли-продажи недвижимости не могут проконтролировать нотариуса на предмет того, сделал ли он все необходимое для оформления сделки: занес ли информацию о договоре и переходе права собственности в соответствующие реестры и т.д. Поэтому бумажный документ с подписью и печатью необходим.

Что же до параллельной бумажной регистрации, которую ведут госрегистраторы, Кравец считает, что она, безусловно, имеет значение. Но при этом у собственников все равно будут сложности с доказательством своих прав, если у них нет на руках никаких документов.

В то же время адвокат ЮФ Constructive lawyers Александр Босенко рассказал, что на практике бывают случаи, когда у собственников не остается никаких документов, которые могли бы подтвердить, что они действительно получили право собственности на недвижимость, как то договор купли-продажи, дарения или что-то еще. Поэтому не лишним было бы сделать в законе приписку, что нотариус и регистратор обязаны по требованию собственника выдавать заверенную печатью и подписью выписку из реестра.

«Например, при регистрации квартир в новостройках у регистраторов сейчас сложилась такая практика, что они забирают у собственников все оригиналы документов и подшивают себе в дело. В итоге у людей не остается ни единой бумаги, подтверждающей их имущественные права. И тогда в случае мошенничества с переходом права собственности на квартиру людям, отдавшим за нее огромные деньги, даже не с чем пойти в суд, чтобы вернуть свое имущество. Им надо будет вытребовать у регистратора документы и т.д. Это создает дополнительные сложности», — сказал он.

Бумага, увы, не всесильна…

Юристы также обращают внимание, что по сути истинной гарантией защиты права собственности не может быть даже самый правильный и самый защищенный документ. Ведь пострадавшим может оказаться не только законный собственник, у которого отобрали имущество, но и добросовестный покупатель, которого обманули мошенники, продав ему, например, краденую квартиру. В таком случае первый собственник подает так называемый вендикационный иск, чтобы вернуть украденную у него недвижимость из чужой собственности.

При этом в украинской судебной практике попадаются случаи, когда суд отменял до семи сделок купли-продажи объекта на основании того, что первая была незаконной. В таких делах, как правило, именно последний приобретатель является добросовестным и не знает ничего о предыдущих незаконных перепродажах. И когда суд на совершенно законных основаниях забирает у него купленный объект, то человек остается ни с чем. Ведь мошенники, продавшие ему квартиру или дом, денег ему никогда не вернут, даже если удастся найти их самих.

С появлением открытого реестра прав на недвижимость стало легче перепроверить историю квартиры или дома, который человек хочет купить. Однако в новом открытом реестре по-прежнему нет всей информации об истории актива, поскольку реестр работает всего три года. Большая часть информации о собственниках до сих пор находится в архивах БТИ, которые закрыты для публичного доступа.

«У нас государство не установило механизмов гарантирования прав собственности, не несет за это ответственность. В случае чего, собственника отправляют в суд. В других странах для этого создается гарантийный фонд. И если была зарегистрирована собственность, и по вине регистратора были нарушены чьи-то права, то государство берет на себя ответственность, вплоть до выплаты средств», — рассказывает Сергей Кубах, эксперт по управлению земельными ресурсами.

«В Украине собственник в силу закона получает от государства гарантии целостности своего титула (права собственности — ред.), но это лишь декларация и механизма реализации таких гарантий на практике пока не существует, — рассказывает управляющий партнер Адвокатского объединения Arzinger Тимур Бондарев. — Для сравнения, в большинстве развитых стран государство несет имущественную ответственность перед владельцами недвижимого имущества в случае потери зарегистрированного титула в силу неправомерных действий/ бездействия регистратора. Это реализуется на практике путем создания специальных гарантийных фондов и введения института страхования обязательного страхования профессиональной ответственности чиновника – регистратора. Международная практика также знает институт страхования титула страховыми компаниями, что особенно развито в США, в нашем же регионе подобный инструмент еще не распространен и в первую очередь применяется в крупных сделках, когда речь идет о коммерческой недвижимости».

В Украине о чем-то подобном даже не говорят. Чиновники полагают, что для защиты прав достаточно упростить механизм регистрации и обеспечить возможность оспорить действия нотариуса и госрегистратора в административном порядке, то есть без обращения в суд. Именно такой вывод можно сделать из ответа на вопрос Hubs замминистра юстиции Гии Гицадзе. Говоря о защите права собственности, чиновник в основном рассказывает о конкуренции между регистраторами и вымогательстве с их стороны. Однако ни слова — о государственных гарантиях для собственников.

Впрочем, об этом не говорит почти никто. Однако право собственности будет защищено лишь когда государство будет нести за него фактическую, а не номинальную ответственность.

Антонина Бажан, HUBS

Адвокатская компания Кравец и Партнеры

Гарантия без гарантий

Действия Национального банка на протяжении последних девяти месяцев привели к введению временной администрации и ликвидации уже 26 финансовых учреждений.

Постоянные заявления руководства НБУ о ликвидации очередного банка до конца недели или месяца полностью подорвали доверие к банковской системе. А принятые НБУ антиконституционные и противозаконные постановления с одной стороны добавили работу судам, а с другой стали основным тормозом в развитии экономики Украины.

Главной головной болью клиентов и вкладчиков банка, абсолютно естественно, стал вопрос сохранения своих средств. Ведь они не должны нести ответственность за бездеятельность НБУ, укрывательство Национальным банком нарушений финучреждений на протяжении длительного времени, передела рынка обналичивания средств и т.д.

С целью защиты прав и законных интересов вкладчиков банков, укрепления доверия к банковской системе Украины, стимулирования привлечения средств в банковскую систему Украины, обеспечения эффективной процедуры вывода неплатежеспособных банков с рынка и ликвидации банков был принят Закон Украины «О системе гарантирования вкладов физических лиц».

Указанные выше функции возложены в первую очередь на Фонд гарантирования вкладов физических лиц. Однако, Фонд не справляется с поставленной задачей, а во многих случаях действует вопреки поставленной перед ним цели.

Судя по последним действиям Фонда, основной его целью стала не гарантия вкладов и укрепления доверия к банковской системе, а невозврат вкладов размещенных в проблемных финансовых учреждениях. Вероятнее всего это вызвано отсутствием средств в Фонде. Недавно Верховная рада не дала возможности увеличить бюджет Фонда, а принятые нормативные акты позволяющие кредитовать фонд под векселя или поступления будущих периодов не позволяют его достаточно наполнить. Кроме того, не совсем понятно, как на фоне массового уничтожения НБУ коммерческих банков, можно рассчитать будущие поступления в Фонд. И всем давно уже известно, что появление вексельных схем никогда и ни к чему хорошему не приводило, кроме громадных потерь бюджета и выведения средств в тень.

Первыми признаками работы этого механизма стало появление огромного количества объявлений предлагающих выкуп депозитных вкладов с дисконтом. Кроме этого, на помощь Фонду были брошены правоохранительные органы, которые вместо поиска виновных и возврата украденных топ-менеджментом и собственниками банков средств занялись запугиванием вкладчиков и сотрудников банков.

Ярким примером может служить ситуация сложившаяся в банке Старокиевский. Здесь Фонд решил применить «ноу-хау» и с помощью правоохранителей попробовать признать часть депозитных договоров недействительными на основании показаний операционистов о том, что деньги хоть и находятся на счетах в банке, но были разбиты и внесены туда третьими лицами, которые в банке якобы не присутствовали.

Действующим в Украине законодательством не запрещена переуступка или дарения вкладов, а также и возможность непосредственного снятия вкладов, и внесение их большим количеством вкладчиков. При этом данные вклады также гарантируются Фондом.

Несмотря на это новым руководством Фонда видимо принято решение окончательно уничтожить всю систему гарантирования вкладов и доверие к банковской системе в целом, продолжая аналогичную политику НБУ.

Если эта схема Фонду удастся, то можно уверено сказать, что ни один вклад в этой стране не гарантируется.

Уже сейчас становится ясно, что заявление о том, что 98% вкладов покрываются средствами Фонда, не соответствует действительности. Кроме того именно крупные вкладчики составляют основу банковской системы. Уничтожение же Фондом системы гарантирования очень скоро приведет к уничтожению всей банковской системы.

Хочется надеяться, что существующая система гарантий, под политическим натиском, не станет системой гарантий без гарантий.

На мой взгляд, данную проблему в Украине можно решить за счет построения прозрачной схемы реализации активов проблемных банков, чтобы избежать продажи их за бесценок. Кроме того, ответственность руководства НБУ осуществляющего контроль за деятельностью банков, может привести к резкому уменьшению количества ликвидируемых банков и построения цивилизованной банковской системы в Украине.

Ростислав Кравец
Адвокат, старший партнер
Адвокатской компании «Кравец и партнеры» для Форбса

Адвокатская компания Кравец и Партнеры