Архив метки: выставлять

Украинских заемщиков запретили выставлять на улицу

Чтобы выселить людей, которые купили заложенное жилье за свои деньги, суд должен предоставить им другую недвижимость для поселения.

Украинцев запретили выселять в никуда из жилья, если оно покупалось не за кредитные средства, даже после продажи его с публичных торгов. Соответствующее постановление вынес Верховный суд, рассматривая дело №6-197цс16 — он признал недействительным постановление низших судов.

«Речь о случаях, когда человек купил дом или квартиру за собственные деньги, а затем со временем решил заложить недвижимость, оформив кредит под какой-то бизнес или даже ремонт. ВСУ дал четкое заключение на этот счет — в этом случае, заемщика не имеют право выселять в никуда, даже если это имущество было продано на публичных торгах и у него появился уже новый собственник. Человеку в обязательном порядке должно быть предоставлено альтернативное жилье. Причем, выселять на улицу нельзя даже в случае, если банк уже успел перепродать залог либо оформить на него право собственности: многие финучреждения стараются как можно скорее избавиться от имущества, перепродав его новым владельцам либо получив его себе в собственность. Так вот Верховный суд постановил, что выселить должника без указания нового адреса проживания в судебном постановлении нельзя даже в этом случае», — объяснил UBR.ua решение суда старший партнер адвокатской компании «Кравец и партнеры» Ростислав Кравец.

Если суды низших инстанций вынесли решения без указания для заемщиков новых адресов для проживания, эти постановления теперь будет куда легче оспорить при наличии правового заключения, прописанного ВСУ в решении №6-197цс16.

«Людям, которые покупают у банков жилье «подешевке», стоит тщательнее проверять недвижимость, которую они покупают. Узнавать, покупалась ли она в кредит или просто была залогом впоследствии. Нужно отдавать себе отчет, что есть законодательные нюансы. И если суд выдал незаконное решение, то могут быть последствия — можно обзавестись недвижимостью, из которой нельзя будет выселить предыдущих собственников. Да и вообще не рекомендую перекупать заложенное в банках имущество, какой бы выгодной не была бы цена на него», — отметил Кравец.

Кстати, аналогичная практика и в случае со взысканием залогов у поручителей по кредитам: если человеку не предоставляется альтернативное место для проживания, суд не может принять решение о его выселении из недвижимости. Хотя по факту это нередко происходит.

«Проблема состоит прежде всего в том, суды низших инстанций часто не различают статус заемщиков-ипотекодателей и ипотекодателей-имущественных поручителей, выселение которых регулируется по-разному. Как результат — вынесение незаконных (необоснованных) решений», — отметил UBR.ua старший юрист ЮФ Lex Associates Станислав Герасименко.

Он видит главную проблему в нехватке жилья.

«Речь идет как о фактическом отсутствии свободных помещений в фондах жилья в распоряжении местной власти, так и об отсутствии законных оснований для предоставления такого жилья выселяемым ипотекодателям-имущественным поручителям. Так, статья 132-2 ЖКУ и постановление КМУ от 31 марта 2004 г. №422 («Об утверждении Порядка формирования фондов жилья для временного проживания и Порядка предоставления и пользование жилыми помещениями из фондов жилья для временного проживания») не предусматривают возможности предоставления такого жилья не заемщикам-ипотекодателям, потерявшим свое жилье. То есть в большинстве случаев у суда нет возможности (а в большинстве случаев — и желания) вынести законное решение о выселении ипотекодателей-имущественных поручителей из-за невозможности указать в решении жилье для отселения», — резюмировал Герасименко.

Елена Лысенко, UBR

Адвокатская компания Кравец и Партнеры

Украинцев позволили выставлять из недооформленных квартир

Но внесенные за жилье деньги застройщики должны вернуть.

Украинские строительные компании не обязаны после достройки передавать людям квартиры, если с ними подписан не основной, а лишь предварительный договор. Такое заключение выдал Верховный суд при рассмотрении дела №6-226цс14.

«К сожалению, это достаточно распространенная практика: застройщики еще не успел оформить все бумаги на земельный участок, а квартиры уже в новом проекте продает. То есть еще не может подписать с будущим новоселом основной договор, а денег уже хочет. Вот строитель и уламывает человека не подписание предварительного соглашения — например, предлагает ему жилье со скидкой. Если новосел покупается на такие уговоры, то дальше все будет зависеть от порядочности каждой отдельно взятой компании: захочет — передаст покупателю квартиру в собственность, а не захочет — не передаст. Человек совершенно незащищен, и легко может остаться без жилья только из-за того, что подписал предварительный договор», — объяснил «Вестям» ситуацию старший партнер адвокатской компании «Кравец и Партнеры» Ростислав Кравец.

Если же вам очень нравится новостройка, но оформить инвестицию в нее основным договором все-таки никак не получается (из-за медленного получения застройщиком всех документом на объект), то нужно настоять редактировании предварительного соглашения. Ваши права в нем должны быть выписаны очень четко. «Единственным вариантом получить предмет купли-продажи в собственность в таком случае может быть включение условия о безоговорочном переходе права собственности к покупателю непосредственно в предварительном договоре купли-продажи», — отметил в разговоре с «Вестями» управляющий партнер АО «Suprema Lex» Виктор Мороз.

Но если всего этого не было сделано, надо понимать, что квартиру в конце стройки вы можете не получить. Однако это не значит, что не имеете права на возврат вложенных денег. Застройщик обязан вернуть все до копеечки. «Застройщик не обязан передавать квартиру инвестору. Однако, должен будет вернуть все полученное от покупателя квартиры средства, а также возместить убытки, связанные с уклонением от заключения основного договора купли-продажи», — подтвердил «Вестям» юрист АО «Правовая группа «Доминион» Дмитрий Груба.

Убытки — это потери человека за время строительства. Если во время покупки новостройка стоила, например, $ 100 млн., уплаченные человеком застройщику, а после ее сдачи в эксплуатацию она подорожала до $ 120 тыс., то у строителя можно отсудить возврат уже $ 120 тыс. Поскольку за время строительства жилье выросло в цене и за $ 100 млн. уже невозможно приобрести аналогичный дом. «При расчете убытков все будет зависеть от конкретных обстоятельств дела, например, от скачков цен на рынке, от иных предложений, от которых пришлось отказаться», — отметил Груба.

Конечно, при возмещении убытков придется пройти через суды. В тоже время при рассмотрении подобных споров они, после нового решения ВСУ, должны происходить уже не тяжело как ранее. Юридические заключения Верховного суда должны исполняться на местах. «Суды низших инстанций в ситуациях подобных тем, что описаны в решении №6-226цс14, ранее выносили абсолютно противоречивые решения. Это объясняется тем, что во-первых, достаточно сложно прийти к пониманию того факта, что нельзя сторону предварительного договора обязать его исполнить. А во-вторых, в силу коррупционных проявлений в местных судах, часто за достаточно умеренную благодарность можно получить решение о признании, например, права собственности на спорный объект недвижимости или установлении определенных обязательств стороны», — заключил Андрей Павлишин юрист ООО «ЮКК «Де-Юре».

Елена Лысенко, ВЕСТИ

Адвокатская компания Кравец и Партнеры