Архив метки: возвращают

Половину кредитов на жилье возвращают досрочно

 Кредиты на недвижимость в Украине очень дорогие. Банки предлагают ссуды в среднем под 22 процента годовых. Это связано с высокой учетной ставкой Нацбанка. Она непосредственно влияет на стоимость кредитов. Сейчас составляет 18 процентов, — говорит руководитель профессионального клуба застройщиков 45-летний Руслан Земляной.

— Чтобы оформить ипотеку, надо заплатить не менее 30 процентов от стоимости жилья. Правда, чем больше первый взнос, тем лучшие условия предлагают банки.

Например, до кризиса 2008 года досрочно погашать кредиты на квартиры не позволялось. Просто не было необходимости. Тогда экономика росла, состояния людей приумножались. Украинцы имели доступ к дешевым ипотечным кредитам в иностранной валюте. Их в среднем предлагали под 15 процентов годовых. Сейчас дают ссуды только в гривне. После кризиса Нацбанк запретил выдавать кредиты населению в иностранной валюте.

Банки и застройщики предлагают льготные программы. Если погасить кредит досрочно, в течение года-двух, то ставку устанавливают на уровне 5-7 процентов. Есть даже примеры нулевых ставок. Правда, в таком случае придется заплатить дополнительные комиссии банку за выдачу или обслуживание кредита, страховые взносы. Больше 50 процентов тех, кто оформляет ипотеку, успевают рассчитаться за кредит досрочно.

Какие квартиры раскупают в новостройках?

— Рынок недвижимости растет. Застройщики массово берутся за новые проекты. Покупатели могут подобрать квартиру на любой вкус, кошелек. В первую очередь смотрят на стоимость квадратного метра. Также имеет значение район, удобный транспорт, наличие рядом школ, детсадиков, магазинов. Большинство граждан вкладывают деньги в дома эконом- или комфорт-класса. Это квартиры с рациональной планировкой. Значение имеет не количество квадратных метров, а набор помещений. Покупатели ищут жилье с отдельной кухней, коридором, ванной комнатой. Чтобы жить было комфортно. Преимущество предоставляют двухкомнатным квартирам.

Украинцы вкладывают деньги в строительство? Это выгодно?

— Квартиры покупают как на этапе фундамента, так и уже с возведенными стенами. Чем раньше вложить деньги в строительство, тем дешевле можно приобрести жилье. Квартира в среднем будет стоить на 20-25 процентов дешевле. Правда, существуют значительные риски. Строительство могут заморозить. Покупатели не получат квартиру, потеряют деньги.

Сколько непроданных квартир остается в новостройке на момент сдачи в эксплуатацию?

— Наиболее востребованные типы квартир выкупают еще на этапе строительства. Когда дом сдают в эксплуатацию, нераспроданным остается жилье с плохой планировкой, невыгодным расположением или большой квадратуры.

Как застройщики заинтересовывают клиентов, чтобы быстрее продать жилье?

— Предлагают покупать квартиры в рассрочку. Такие программы имеют спрос среди украинцев. Это дешевле и быстрее, чем годами собирать деньги на жилье. Условия рассрочки от застройщика сейчас более выгодны, чем ипотечное кредитование. Потому что банки имеют немало требований к человеку, который хочет получить кредит. Договориться со строительной компанией проще. Проценты покупатель не платит, в отличие от кредита. Все расходы уже заложены в цену. Срок погашения ссуды зависит от того, насколько застройщику быстро нужно распродать жилье.

В то же время квартира, купленная в рассрочку, остается в собственности застройщика до полного возмещения стоимости. Если оформлять ипотеку — жилье сразу принадлежит покупателю.

Нужно создать фонд гарантирования

В конце февраля Печерский суд Киева арестовал 14 домов в жилищных комплексах столицы. Их связывают со скандальным застройщиком Анатолием Войцеховским. Здания возводили без прав на земельный участок, разрешения на строительство. Суд также передал эту недвижимость Нацагентству по выявлению, розыску и управлению активами, полученными от коррупционных и других преступлений.

— Распространены случаи, когда дома возводят без всякого разрешения. Иногда — на земельных участках, которые не предназначены для этого. Чиновники закрывают глаза на такие нарушения. Ярким примером стали здания Войцеховского в Киеве. Хотя таких проектов по всей Украине огромное количество, — говорит адвокат 44-летний Ростислав Кравец. — Жителям проблемных многоэтажек нужно обращаться в суд. Есть большие шансы, что они выиграют дело. Ведь их права однозначно нарушили. Люди заплатили деньги, купили жилье, а теперь не могут распоряжаться имуществом.

Чтобы не было мошенничеств со строительством, нужно вводить наказание и штрафы за нарушение. Часто в договорах со строительными компаниями нет ни одного слова об их ответственности перед инвесторами. Застройщикам, которые не могут вернуть деньги, надо вообще запретить продажу квартир. А для тех, кто хочет работать на рынке недвижимости, нужно создать специальный фонд гарантирования. Из него выплачивать деньги людям в случае банкротства строительной компании.

Чтобы не наткнуться на мошенников и не потерять деньги, лучше заручиться поддержкой юриста. Появляются все больше компаний, которые распродают дешевое жилье. В действительности это маркетинговый ход. Не стоит вестись на рекламу. Перед тем, как вложить деньги в строительство, почитайте отзывы о застройщике в интернете. Были случаи, когда компания продавала не жилье, а просто помогала оформлять документы на еще не построенные квартиры. Также обращайте внимание, как и на кого оформлена земля, и есть ли проект строительства. Застройщики могут навязывать жителям новостройки свои обслуживающие компании. Как следствие, людям придется платить огромные коммунальные.

Адвокатская компания Кравец и Партнеры

Украинцы не хотят платить коллекторам. Возвращают кредиты в банки

Заемщик выиграл дело по передаче своего займа из УкрСиббанка в «Кей-Коллект».

Банковские заемщики оспаривают передачу своих кредитов коллекторским компаниям, и выигрывают иски. Подольский районный суд в г. Киеве в ходе рассмотрения дела №758/4861/16-ц признал недействительной передачу ипотечного кредита УкрСиббанка структуре «Кей-Коллект». Подчеркнув, что коллектор не имел права на указанную операцию: банку нельзя было передавать долги физических лиц по договору факторинга.

«Поскольку ответчик является небанковским финансовым учреждением, а потому не может быть фактором по праву требования к должнику физического лица», — говорится в судебном решении. Оно касалось займа на $ 800 тыс.

В решении детально описано, почему передача кредитов УкрСиббанка незаконна.

«Ч. 2 ст. 1 Конвенции УНИДРУА о международном факторинге, к которой Украина присоединилась 11.01.2006 г., определено, что договор факторинга означает договор, заключенный между одной стороной (заемщиком) и другой стороной (фактором), согласно которому заемщик уступает или может уступить право денежного требования, вытекающие из контрактов купли-продажи товаров, заключенных между поставщиком и его покупателями (должниками). Кроме договоров купли-продажи товаров, приобретенных в первую очередь для их личного, семейного или домашнего использования. Соответственно, у фактора отсутствует право на приобретение права отступного требования к физическому лицу, которое не является субъектом хозяйствования», — говорится в документе.

Конечно, решение не окончательное, и наверняка последует апелляция со стороны финансистов. Оно имеет все шансы дойти до Верховного суда.

«Сейчас коллекторы уже могут работать с договорами факторинга. Но тогда не имели на это права — действовало другое законодательство. Потому у заемщика сильная позиция. Тем более, что «Кей-Коллект» к тому же получал на обслуживание валютные кредиты, не имея валютной лицензии. То есть, если бы люди принесли в погашение доллары или евро, коллектор не смог бы их законно принять. Вопросов масса. И совершенно очевидно, что коллекторская компания приняла на баланс кредитный портфель не для реальной работы с заемщиками, а, чтобы получить себе на баланс ипотечные залоги, которых у УкрСиббанка была масса. Конечно, все это будет обсуждаться в судах высшей инстанции в случае апелляций», — отметил в разговоре с UBR.ua старший партнер адвокатской компании «Кравец и партнеры» Ростислав Кравец.

Если заемщик выиграет все суды, его кредит должны будут вернуть в УкрСиббанк. Он продолжит выплачивать заем ему.

Елена Лысенко, UBR

Адвокатская компания Кравец и Партнеры

Заемщики в оккупации: как крымчане и жители Донбасса возвращают долги украинским банкам

Долги по кредитам крымчан и жителей зоны АТО исчисляются миллиардами гривен, но условия погашения для них разные. Для заемщиков Донбасса действуют льготы, а для жителей полуострова — дополнительные преграды. Россия периодически обещает крымчанам списать кредиты, но конкретных действий не предпринимает.

В то же время, в Верховной Раде зарегистрирован законопроект авторства Гройсмана, призванный помочь банкам вернуть крымские долги после деоккупации. Эксперты по-разному относятся к документу. В том числе, бытует мнение, что он противоречит законодательству и нарушает права жителей полуострова. Но банки уже и сами успели ‘скинуть балласт’, — многие перепродали долги российским компаниям. На прошлой неделе стало известно, что расследованием таких сделок занялась СБУ. Подробнее об этом и о том, как жителям оккупированных территорий и переселенцам защитить свои права – в материале РБК-Украина.

Как сообщили в Ощадбанке в ответ на запрос РБК-Украина, физлица-заемщики из Крыма должны банку около 340 млн гривен. Долг юридических лиц по крымским кредитам составляет более 20 млрд гривен. Физлица из зоны АТО задолжали Ощаду около 400 млн гривен, а предприятия из оккупированного Донбасса — около 3 млрд гривен. В Ощадбанке отметили, что банк в полном объеме сформировал резервы под задолженность физических и юридических лиц. Потери банка были покрыты дополнительной капитализацией.

В Приватбанке отказались комментировать долги по кредитам, сославшись на подведомственность Национальному банку. В НБУ, в свою очередь, посоветовали обращаться за этой информацией в Приватбанк. Однако, в Нацбанке уточнили, что в связи с российской агрессией, Приват продал крымские кредиты. ‘Учитывая невозможность осуществлять банковский бизнес, ПриватБанк продал свои крымские активы и пассивы связанной компании ‘Финилон’. Речь идет о 8 миллиардах гривен активов, которых сейчас на балансе банка нет’, — говорится в ответе НБУ РБК-Украина.

Долги физлиц из зоны АТО и Крыма перед банком ПУМБ превышают миллиард гривен. Долги юрлиц по кредитам в учреждении комментировать не стали. Еще один банк с крупнейшим кредитным портфелем – Аваль, отказался от комментариев на эту тему.

У переселенца из Крыма Сергея тоже был долг перед украинским банком. Он рассказал РБК-Украина, что самопровозглашенные власти полуострова агитировали граждан не выплачивать долги украинским банкам. В первую очередь это касалось Приватбанка, ведь его владельцем был Игорь Коломойский. В то же время, зачастую оккупационные власти не снимали аресты с залогового имущества. ‘Все решения и документы, которые были приняты Украиной в Крыму до 18 марта 2014 года, признаются сегодняшними крымскими властями. Это касается и арестов на имущество, внесенных украинскими нотариусами до этого времени’, — уточнил Сергей. То есть, если в залоге авто или квартира, человек может и дальше не выплачивать кредит украинскому банку и спокойно пользоваться ими. Вот только продать такое имущество не получится, даже по российским законам. Как отмечает Сергей, большинство крымчан вообще не стали выплачивать потребительские кредиты. Меньше повезло тем, чьи долги выкупили российские коллекторы – деньги пришлось возвращать.

Сергей рассказал, что среди его знакомых немало людей, которые выезжали на ‘материковую’ Украину, чтобы выплачивать взносы по кредитам. Сам мужчина сейчас живет на подконтрольной Украине территории и уже выплатил долг в одном из отделений банка. Как переселенцу ему пошли на встречу и частично списали проценты по кредиту. ‘Грубо говоря, я выплатил только тело’, — поделился Сергей.

Помощь украинским банкам

Правительство решило защитить украинские банки, у которых остались заемщики в Крыму. В Верховной Раде был зарегистрирован соответствующий законопроект авторства Кабинета министров. Документ предлагает, что на время оккупации Крыма не будет действовать исковая давность по кредитам для жителей полуострова. Зато на следующий день после возвращения территории под украинскую юрисдикцию, банки и другие кредиторы смогут возвращать долги через суд. На то, чтобы взыскать деньги с заемщиков, у них будет три года, — именно таким будет новый период исковой давности. То есть, у банков появляется надежда, что когда-то они смогут вернуть деньги, которые потеряли в Крыму.

Мнения юристов о том, можно ли переносить сроки исковой давности, как предлагает правительства Владимира Гройсмана, разделились. Адвокат Тарас Коваль сообщил РБК-Украина, что речь идет не о переносе сроков исковой давности, а о введение специального срока, что не противоречит законодательству. Он также отметил, что в некоторых случаях срок исковой давности мог и не начаться, поэтому нельзя сказать, что правительство хочет внести инициативу задним числом. ‘Например, человек взял кредит 19 февраля 2014 года, а на следующий день началась оккупация. Первое погашение нужно было сделать 20 марта, но в силу событий, заемщик не смог его совершить. Получается, срок исковой давности юридически не начался’, — уточнил Коваль. По словам адвоката, права крымчан, которые брали кредит, не нарушаются. После деоккупации Крыма, скорее всего, примут новое законодательство, разрешающее вопросы с непогашенными кредитами. Либо заемщикам пойдут на встречу и реструктуризируют долги, учитывая ситуацию.

В то же время, по словам юриста специализированной приемной Украинского Хельсинского союза по правам человека по делам Крыма Виктора Вуйки, инициатива Кабмина противоречит Гражданскому Кодексу. ‘По моему мнению, в этом законопроекте спутали такие правовые понятии как ‘вид исковой давности’ и ‘начало течения исковой давности’. В Гражданском Кодексе есть общий срок давности – три года. Именно такой срок и предлагает Гройсман. Специальным срок давности можно назвать, только если он короче или длиннее трех лет. В то же время, нельзя отдельным законом менять начало исковой давности по обязательствам, у которых есть конкретные сроки исполнения’, — пояснил РБК-Украина Вуйка.

В Ощадбанке сообщили, что законодательные изменения, предложенные премьер-министром, помогут взыскивать долги крымчан через суд. Но о конкретных механизмах в учреждении не рассказали.

В ПУМБе указывают, что добиться решения суда о взыскании долга с заемщика с неподконтрольной территории можно и сейчас. Отдельные суды переместили на контролируемую территорию, либо подобные споры рассматривают суды с ‘материковой’ Украины. Это означает, что законопроект Гройсмана защищает только тех кредиторов, которые избрали тактику ожидания. Как отмечают в банке, логичнее было бы урегулировать на законодательном уровне проблему со сроками предъявления исполнительных документов к исполнению. ‘В текущей ситуации предъявление исполнительных документов повлечет лишь расходы кредитора на процедуру, а не фактическое погашение долга’, — сообщил РБК-Украина заместитель председателя правления ПУМБ Константин Школяренко.

Долги крымчан и переселенцев

По мнению экспертов, инициатива правительства ставит в неравные условия переселенцев из Крыма и тех людей, которые остались на полуострове. Как отметил Виктор Вуйка, после деоккупации жителям полуострова придется оплачивать штрафы и пеню по кредитам. ‘Прежде чем переносить сроки исковой давности, властям следовало бы освободить заемщиков с оккупированной территории от начисления неустойки. Пока не существует ни одной нормы, которая бы запретила начислять штрафы по кредитным договорам на период временной оккупации’, — сообщил РБК-Украина эксперт.

В то же время, крымчане, получившие статус переселенца, могут не выплачивать ипотеку и проценты по ней до окончания оккупации. Об этом говорится в законе ‘О создании свободной экономической зоны ‘Крым’ и об особенностях осуществления экономической деятельности на временно оккупированной территории Украины’. Государство позаботилось и о других заемщиках-переселенцах. Национальный банк просил реструктуризировать их долги, сделать для них отсрочку и отменить штрафы. ‘Банки обязаны принимать во внимание, что при переселении из Автономной Республики Крым и города Севастополь существуют объективные обстоятельства, влияющие на нарушение нормального режима выполнения обязательств перед банковскими учреждениями’, — говорится в письме НБУ от 31 июля 2014.

Конечно, для того, чтобы получить льготы по кредитам, можно получить справку переселенца, даже проживая в Крыму. Чтобы стать в ряды переселенцев, достаточно периодически выезжать на ‘материковую’ Украину. В то же время эксперты отмечают: то, что для людей в зависимости от места проживания создали разные условия по кредитам, нарушает права человека.

Как рассказала РБК-Украина юрист Крым СОС Ольга Курышко, сейчас по закону жители Крыма приравниваются к нерезидентам, а это осложняет для них выплату по кредитам. ‘Банки могут изменять правила договора, например, увеличивать процентную ставку. Ведь, как известно, для граждан Украины и нерезидентов условия кредитования разные’, — подчеркнула Курышко. Кроме того, жители полуострова не могут погашать задолженность в рублях. Им приходится покупать другую валюту, а значит – нести дополнительные расходы. Как отмечают эксперты, для жителей полуострова можно было бы создать интернет-банкинг, через который они бы погашали кредиты. Вместо этого, людям приходится тратить время и деньги на поездку в отделения на подконтрольной территории.

Россия обещает списать

Эксперты выдвигают версию, что Кабмин предлагает приостановить исковую давность по крымским кредитам для того, чтобы нивелировать действия России. В этом году в российских СМИ появлялась информация, что крымчанам, на которых ‘висят’ кредиты до 5 млн рублей (около 2,3 млн гривен), их спишут. Планируется, что агентство по страхованию вкладов выделит на эти нужды 1,5 млрд. рублей. Российские власти приняли соответствующие поправки в законодательство. Но весь фокус в том, что решения не будут принимать на федеральном уровне. Вопросом отсрочек и списания долгов будут заниматься местные ‘власти Крыма’. Для этого они еще должны принять соответствующий ‘закон’.

Если российская инициатива по списанию все-таки заработает, в чем у экспертов есть сомнения, компенсацию по крымским кредитам получат только российские компании, скупившие долги украинских банков. Да и то лишь те, у которых есть аккредитация при федеральном Фонде защиты вкладчиков. Как объяснил РБК-Украина финансовый эксперт Алексей Кущ, перенос сроков исковой давности может помочь украинским банкам отстаивать свои права после деоккупации. ‘В противном случае получается, что если украинские банки не обращались к заемщикам три года, то они могут не возвращать долги, ведь сроки исковой давности прошли’, — посетовал Кущ. В то же время он назвал такую инициативу запоздалой, ведь три года с момента аннексии уже прошли. А значит, принятие законопроекта вызовет правовую коллизию.

В то же время, старший партнер адвокатской компании ‘Кравец и партнеры’ Ростислав Кравец отмечает, что перепродажа кредитов российским компаниям незаконна. Поэтому в Украине уже открыты уголовные дела против некоторых финансовых учреждений.

Например, на прошлой неделе в СБУ сообщили о деле против ОТП банка. Все началось с того, что общественная организация ‘Правовое государство’ направило в НБУ официальное письмо, в котором потребовала приостановить лицензию этого учреждения. В нем говорилось, что ОТП банк через компанию ‘ОТП Факторинг Украина’, а потом еще через одну украинскую фирму переуступил долги по кредитам российскому обществу с ограниченной ответственностью ‘Диджи финанс рус’.

Как рассказал РБК-Украина Кравец, НБУ и так предоставил существенные льготы украинским банкам, чтобы минимизировать потери от аннексии Крыма. ‘Банки освобождены от резервирования, от соблюдения целого ряда нормативов по ипотечным кредитам, которые находятся в Крыму’, — подчеркнул юрист. Однако, банкам этого оказалось мало, и они пытаются через ряд подставных структур передать долги российским коллекторским компаниям. Несмотря на то, что это противозаконно. Кравец также уточнил, что подобные схемы использовали и другие украинские банковские учреждения.

Долги Донбасса

Жителям Донбасса государство предоставило больше поблажек по выплате кредитов, чем крымчанам. С 14 апреля 2014 года (официальная дата начала АТО) банки и другие кредиторы не имеют права начислять пеню или штрафы должникам из оккупированного Донбасса и переселенцам.

Однако, в благотворительном фонде ‘Восток-СОС’ отмечают, что в качестве штрафных санкций некоторые банки увеличивают процентную ставку по кредиту. ‘Узнав новость о моратории на пеню, многие люди не учли, что их не освобождают от оплаты процентов, которые к тому же могут расти. Например, если человек два месяца не погашал задолженность, то условно, 1,5% годовых превращается, в 4%. Так как процент насчитывается на сумму, которая не выплачена, в итоге может получиться очень внушительный долг’, — сообщила РБК-Украина координатор правового направления ‘Восток-СОС’ Алена Лунёва. По ее словам, в 2014 году банки устраивали кредитные каникулы, на время которых клиентов из зоны АТО освобождали от оплаты процентов. Кроме того, банки, понимая, что полную задолженность покрыть очень трудно, предлагали возвратить хотя бы тот долг, который был на начало АТО. А иногда даже просто тело кредита. ‘Например, человек брал две тысячи гривен, банку должен был десять, а его просили отдать хотя бы две’, — поясняет Лунёва. Но сейчас банки уже не применяют такую практику.

Как отмечают в общественной организации Донбасс-СОС, чаще всего к ним обращаются люди, которые пользовались кредитными лимитами на банковских картах. Изначально они брали небольшие кредиты от двух до пяти тысяч гривен, но за три года долг мог вырасти до 20-ти, а то и 40 тыс. гривен. Если человек не оплачивал долг несколько месяцев, то процентная ставка могла увеличиваться. Помимо этого, иногда банки по ошибке насчитывали пеню, несмотря на мораторий. Это могло быть связано с тем, что сумму задолженности считает компьютерная программа, и она не учитывает льготы для жителей зоны АТО и переселенцев.

Если у заемщика обнаруживается неожиданно большой долг, директор Донбасс-СОС Вадим Валько советует просить у банка выписку по кредиту. Чтобы получить такую информацию, нужно обращаться с письменным заявлением в центральный офис учреждения. В ответ банк распишет, каким было тело кредита, какой — процентная ставка. Если окажется, что случайно насчитали штраф, можно потом будет попросить его списать. ‘Если в кредитном договоре не говорилось речи о возможности увеличения процентов, и банк не уведомлял клиента, что собирается его повышать, заемщик сможет оспорить такое решение в суде. Тогда ему не придется платить больший процент, чем было указано изначально’, — пояснил РБК-Украина Вадим Валько. Кроме того, через суд с банком можно договориться о реструктуризации кредита.

По словам Алены Лунёвой, банки нередко продают долги в зоне АТО финансово-кредитным группам. ‘Если у банка есть пакет из трехсот человек, которые зарегистрированы в зоне АТО, и банк понимает, что взыскать долги маловероятно, он может продать долг пакетом финансовым учреждениям. Я в своей практике не встречала, чтобы на Донбассе работали российские коллекторы. В основном, это украинские фирмы, которые не гнушаются ничем’, — сообщила Лунёва. По ее словам, о том, что долг перепродан, коллекторы сообщают по телефону. ‘Например, они говорят: вы были должны банку две тысячи гривен, а теперь должны нам восемь. Но если вы вернете три тысячи, мы от вас отстанем’, — поделилась представитель ‘Восток-СОС’. По ее словам, от таких финансовых компаний могут поступать угрозы. Например, они обещают забрать и продать квартиру, даже если она в зоне АТО. Но такие обещания безосновательны. На неподконтрольной территории наложить арест на имущество невозможно. ‘Эти случаи объясняются тем, что ни у банков, ни у тех компаний, кому они продают долги, нет эффективных механизмов возмещения средств’, — резюмирует Лунёва.

Кристина Роман, корреспондент РБК-Украина

Адвокатская компания Кравец и Партнеры