Архив метки: аренду

В 99% случаях расторжение договора на аренду жилья связано с нарушениями со стороны арендатора — юрист

Решение Верховного суда Украины, согласно которому владелец не может разорвать договор найма жилья, заключенный на неопределенный срок, и выселить нанимателя, если имеет в собственности еще одно жилье, в корне не меняет существующую практику, так как в 99,9% случаев, расторжение договора на аренду жилья основано на нарушении условий договора со стороны арендатора.

Об этом в комментарии корреспонденту ГолосUA сообщил адвокат, старший партнер адвокатской компании «Кравец и партнеры» Ростислав Кравец.

«Данное решение Верховного суда не меняет существующую практику. Так как есть прямые нормы Жилищного кодекса, когда одним из оснований расторжения договора по найму жилища является то, что владелец жилья собирается использовать его тем или иным образом, в своих интересах», — сказал юрист.

Также, Р. Кравец отметил, что даже если у владельца жилья есть другое жилье, где он может проживать, никто не в праве ограничивать владельца имущества в распоряжении им. Поэтому подобная практика никаких кардинальных изменений не вносит.

«Единственное что, стоит отметить, что тем лицам, которые нанимают жилье, необходимо давать себе отчет в том, что, даже имея в наличии договор, в котором прописаны определенные функции (к примеру, о расторжении договора), все равно, согласно прямым нормам действующего законодательства, если договор им противоречит, то будет применяться именно действующее законодательство», — отметил эксперт.

Также, он напомнил, что зачастую подобные споры касаются как раз недобросовестности исполнения арендатором взятых на себя обязательств, когда он своевременно не хочет оплачивать аренду, либо оплачивает её в недостаточном объеме, либо в ненадлежащем виде содержит арендуемые помещения.

«Как показывает практика, объективно не существует оснований для того, чтобы просто так арендодатель расторгал договор аренды, так как он за это получает деньги и просто так самовольно прекращать аренду не может. Поэтому, в 99,9% случаев, причина расторжения договора аренды следует из поведения арендатора, а не арендодателя», — подытожил Р. Кравец.

Напомним, что на сайте Единого реестра судебных решений было размещено Постановление Верховного суда Украины № 682/139/17 от 3 октября 2018 года, в котором говорится о том, что владелец не может разорвать договор найма жилья, заключенный на неопределенный срок, и выселить нанимателя, если имеет в собственности еще одно жилье.

Как следует из материалов дела, истец, который является владельцем жилого дома с надворными зданиями и сооружениями, обратился в суд о выселении нанимателей из части жилого помещения указанного дома.

Истец указывал, что по условиям договора найма он имеет право на досрочное расторжение настоящего договора, если предупредит об этом нанимателей за три месяца в письменной форме. Поскольку у него возникло намерение проживать в спорном доме, он заблаговременно сообщил ответчикам о досрочном расторжении договора найма, однако последние не освободили часть жилого помещения спорного дома и не желают сняться с регистрационного учета по месту его расположения.

Но решением суда первой инстанции в удовлетворении иска было отказано. Свое решение суд мотивировал тем, что истец имеет другое жилье, что опровергает его потребность в спорном жилом доме.

Решением суда апелляционной инстанции апелляционная жалоба истца была удовлетворена частично. В частности, был выселен ответчик и его один ребенок. В то же время, относительно второго ребенка апелляционный суд подтвердил решение суда первой инстанции.

Николай Загорский, GOLOS.UA

Адвокатская компания Кравец и Партнеры

Украина потеряет миллиарды, передав в аренду иностранцам госимущество — Кравец

Иностранцам разрешат арендовать государственное имущество Украины. Соответствующий проект приказа отправил на регистрацию в Министерство юстиции Фонд госимущества.

Как сообщил первый заместитель главы Фонда госимущества Дмитрий Парфененко, в последнее время увеличивается интерес со стороны иностранных компаний к аренде украинских объектов. Так что, это оперативный ответ ФГИ на пожелания нерезидентов и спрос на рынке.
 
Насколько выгодна такая инициатива ФГИ для страны, в эфире радиостанции Голос Столицы прокомментировал старший партнер адвокатской компании «Кравец и партнеры» Ростислав Кравец.
 
Тобто до цього іноземцям не дозволялося орендувати українське державне майно?
 
— Так, обмеження стосувалося саме безпосередньо державного майна, яке не мало передаватися компаніям — нерезидентам в оренду. І я вважаю, що це абсолютно доцільно. І саме така норма існує в більшості країн, які захищають свій внутрішній ринок, а також захищають своє майно, яке знаходиться в державній власності тим чи іншим способом.
 
Яка мета цієї заборони?
 
— По-перше, оренда передбачає певне використання майна. Тобто певний режим використання майна, а також певне його утримання. Якщо, наприклад, нерезидент неналежним чином використовує, Фонд держмайна не буде моніторити і щоденно перевіряти, яким саме чином використовується те чи інше майно. І звичайно, після закінчення оренди, наприклад, несплати нерезидентом коштів чи знищення цього майна, чи нанесення іншої шкоди, прийдеться судитися в міжнародних судах, стягувати ці кошти, шукати того іноземця невідомо де. І фактично таким чином держава може втратити просто мільярди гривень у разі, якщо буде передаватися майно в оренду іноземцям.

Ви вважаєте, що вітчизняний орендар більш відповідальний?
 
— Звичайно. У вітчизняного орендаря є певні  активи в Україні. Тобто це ж не компанія, яка вчора зареєструвалася. А що є у іноземців? Так, є активи, які знаходяться в Англії, Німеччині, десь на якихось Багамських островах. Що потрібно буде зробити українським юристам, тим же представникам Мін’юсту, представникам Фонду державного майна, щоб стягнути всі ці кошти, всі ці збитки. Це, ви розумієте, втрати і кількість тих судів, для того, щоб стягнути кошти, стягнути ту нанесену шкоду цими іноземними компаніями. І тим більше, ми ж прекрасно розуміємо, як будуть сплачуватися податки. Тобто це не тільки можливість втратити майно і неналежне його використання, а держава може втратити мільйонні податки, які будуть поступати в казну іноземних країн замість того, щоб сплачуватися в Україні. Тобто іноземці, звичайно, тут не будуть показувати прибуток, а всі ці компанії сплачують, вони є резидентами інших країн податковими, і будуть сплачувати податки там. Тому я вважаю, що це взагалі є якась така диверсія на рівні держави щодо передачі в оренду іноземцям державного майна.
 
У такому випадку, навіщо тоді Фонд держмайна ухвалює таке рішення? 
 
— Потрібно задати це питання тим особам у Фонді держмайна, які ініціюють ці зміни. Тому що всі ці розповіді про те, що іноземці різко так зацікавилися державним майном в Україні, де є дуже велика інфляція, де є дуже великий рівень корупції, де не працюють суди, де йде війна — ми прекрасно розуміємо, що це абсурд. Стільки моментів стосовно взагалі правового регулювання майна в Україні, і тут іноземці різко якимось чином зацікавилися цим майном, в мене виникає підозра, що це не іноземці, а саме наші громадяни, які за допомогою іноземних компаній, іноземних юрисдикцій таким чином намагаються отримати надприбутки і не сплачувати податки в Україні.
 
Які державні підприємства в першу чергу опиняються під загрозою?
 
— Безпосередньо в нас ж є дуже велика проблема наразі. Я так розумію, що це один з кроків виходу із цієї ситуації зі спецконфіскацією. Навіть створили ціле агентство, яке буде утримувати відповідне майно. То, я так вважаю, що це одна з таких ланок цього ланцюга, який намагаються певним чином відбирати майно у минулих власників чи державних службовців, які не можуть довести його легальність, і передавати через Фонд державного майна в оренду безпосередньо вже іноземним компаніям. А що стосується, які галузі, в більшості — це в енергетиці, є в хімічній промисловості ще залишилися державні підприємства. Є державні підприємства, які мають дуже великі земельні фонди. То я вважаю, що на це в першу чергу і буде націлена оця оренда і передача майна в оренду як цілісних майнових комплексів.
 
Чи є якісь юридичні механізми, які Фонд держмайна може застосувати, аби убезпечити підприємства від вже названих вами ризиків?
 
— Звичайно. Ми можемо назвати безліч таких критеріїв, однак в разі, якщо вони не будуть виконуватися, то ми нічого не отримаємо, будемо шукати потім крайніх якихось осіб, якихось юристів, які узгодили ці договори оренди і які щось там підробили, як це відбувається зараз в більшості таких аналогічних справах, коли мова йде про розкрадання майна, коли фактично перекладається вся відповідальність на якогось службовця, який щось недогледів, хоча насправді він отримував чіткі вказівки, з ким потрібно і як укладати відповідні договори. Тому, я вважаю, що всі ці механізми фактично в Україні не будуть працювати. І в зв’язку з цим навіть якщо б вони працювали, я вважаю, що передача іноземним компаніям, саме нерезидентам в оренду державного майна є неприпустимою. Це є підривом фактично економічної незалежності і фінансової стабільності в Україні.

Чи вам не здається, що є якась вірогідність через цю ініціативу зриву приватизації?
 
— Це також може бути — зрив приватизації. Однак я вважаю, що на сьогоднішній день приватизація в Україні фактично не може бути. Тому що насправді в зв’язку з тими великими ризиками, які існують сьогодні в Україні, реальні ціни на ті об’єкти нерухомості, усі майнові комплекси отримати сьогодні неможливо. І краще їх використовувати самим, і налагодити на них отримання державою прибутку, ніж шукати осіб, яким за безцінь продати ці об’єкти. Тому я вважаю, що тут питання стосовно приватизації і ті плани приватизації, які не перший рік вже зриваються, то про це мова навіть і не йде. І я вважаю, що на це навіть і зазіхати не потрібно, на цю приватизацію.

Голос Столицы

Адвокатская компания Кравец и Партнеры

Адвокат Ростислав Кравец: «Арест помещений не означает запрета на их аренду»

Согласно процессуальному кодексу при проведении обыска, к сожалению, лица, которые находятся в обыскиваемом помещение, в принципе могут его покинуть только с разрешения следователя, который проводит этот обыск — прокомментировал страший партнер Адвокатсой компании «Кравец и партнеры» Ростислав Кравец.

По большому счету, проводить личный досмотр нельзя. Однако, могут забрать мобильные телефоны, обосновав и указав это в протоколе на обыск.

Часто при психологическом давлении большинство следователей стараются провести немедленный допрос. При этом можно ссылаться на 63 статью конституции и требовать адвоката.

Если у вас собираются что-то отобрать, вы можете отказаться. Если отбирают силой, вы должны будет указать это в соответствующем протоколе. В дальнейшем в течении 10 десяти дней вы должны будете обратиться в суд с требованием вернуть ваши вещи.

Даже если будет ходатайство о запрете аренды этих помещений или использования их, я сомневаюсь, что судьи подобное удовлетворят, потому что нужно как-то обосновать запрет использования. Только будет запрещено отчуждать это имущество, но не распоряжаться им.

Адвокатская компания Кравец и Партнеры

Из-за кризиса украинцы сдают в аренду бухгалтеров и юристов

Фирмы из-за сокращений готовы обмениваться сотрудниками.

На фоне кризиса и массовых сокращений украинские предприниматели стали меняться сотрудниками. По бартеру бизнесмены дают друг другу «в аренду» бухгалтеров, дизайнеров, программистов и даже уборщиц. Рекрутеры уверяют: это новая тенденция на рынке труда — одних сотрудников командируют на другие предприятия с сохранением текущей зарплаты, другим «в гостях» предлагают дополнительные премии и бонусы.

Меняю дизайнера на бухгалтера

«Вести» нашли объявления про обмен работниками в группах в соцсети «ВКонтакте» и на сайте бесплатных объявлений Olx.ua. В Сети работодатели пишут, что готовы по бартеру нанимать почти всех — от помощников директора и секретарей до уборщиц. «Нужен бухгалтер для составления квартального отчета о работе предприятия. Работа займет несколько дней. Найм бесплатный, в обмен на этот же период работы готовы предоставить ВЕБ-дизайнеров, верстальщиков или других сотрудников по договоренности», — пишет на сайте Olx.ua представитель частной фирмы из Полтавы — Николай. «Зарплату я начисляю сам, но поскольку законы сейчас постоянно меняются, то я не успеваю, поэтому мне нужен помощник для отчетов. Брать специально человека возможности нет, обращаться в специальные фирмы — дорого. Я уже, кстати, вариант нашел», — рассказал нам Николай.

Ищут на обмен ITшника, способного создать для предприятия сайт и поддерживать его работу. В обмен предлагают водителя или личного охранника. «Вот сколько понадобится времени для создания сайта, столько мой водитель или телохранитель будет работать у вас. Думаю, обмен достойный», — сказал нам Павел Петрович из Винницы. Также ищут пару строителей для ремонта в офисе. В обмен готовы предоставить юриста. «Нужно привести офис в порядок. Взамен наш юрист готов привести в порядок документы вашей фирмы, решить юридические вопросы», — пишут в соцсети.

В группе «Работа в Днепропетровске» в соцсети «ВКонтакте» работодатели ищут на обмен уборщиц. Правда, труд клининг-менеджеров меняют на канцелярские товары и комплектующие. «Требуются люди для уборки офиса после ремонта. Взамен готовы предоставить несколько ящиков широкоформатной бумаги или других канцелярских принадлежностей», — пишут в группе.

По словам контент-эксперта портала Rabota.ua Татьяны Пашкиной, тенденция к обмену сотрудниками между предприятиями появилась в Украине на фоне кризиса. «Это явление достаточно редкое. Бартер возникает, когда нет наличных денег. Иногда работодатели прибегают к бартеру, чтобы не увольнять людей и сэкономить средства. Предприниматели могут предлагать бартер своим сотрудникам, чтобы те получили дополнительный заработок», — говорит Пашкина.

Адвокат Ростислав Кравец уверяет, что такой вид обмена не противоречит КЗОТу. «Формально, разницы нет. Вы можете выполнять задачи для другого предприятия, находясь на своем рабочем месте. Или же вас могут командировать на другую фирму. Главное, на мой взгляд, чтобы такой бартер не нарушал или не менял действующие условия труда», — сообщил нам Кравец.

Ольга Омельянчук, Вести

Адвокатская компания Кравец и Партнеры

Валютную аренду заставят пересчитать в гривну

Это требуется новым документом Минэкономразвития.


У магазинов, арендующих площади в торговых центрах, и компаний с офисами в бизнес-центрах появилась новая возможность снизить стоимость аренды. Ее предоставило Минэкономразвития и торговли, которое дало отдельное разъяснение в отношении тарифов, по которым та должна рассчитываться.

У большинства управляющих компаний торговых и бизнес-центров цена аренды в договорах указана в долларах или в условных единицах (лишь единицы работают в гривне). А потому после курсового скачка с 8 грн/$ до 13,4 грн/$ она подскочила сразу на 70%. Однако в сентябрьском разъяснении Минэкономики №3732-08/30327-07, подписанном первым замминистра Анатолием Максютой говорится, что владельцы зданий должны переподписать с арендаторами договоры в гривне. «Внутригосударственный обмен товарами (услугами) должен осуществляться по ценам (тарифам), установленным в валюте Украины с пересчетом импортной составляющей части цены (тарифа) в национальную денежную единицу», — говорится в документе (имеется в распоряжении «Вестей»).

«Согласно букве документа, ни о каких долларах, у.е. или формулах содержащих курсовую привязку, не должно быть и речи. Только гривна. В нее владельцы зданий должны один раз пересчитать арендные ставки с поправкой на импортную составляющую, и больше не смогут ее менять, даже если котировки на межбанке просядут до 15 грн/$ . Это разъяснение Минэкономики по юридическому запросу, и официальный документ, который может применяться ко всем спорам. Думаю, он станет серьезным козырем в переговорах между арендаторами и хозяевами недвижимости. Если стороны не смогут договориться, то, полагаю, нас ждет волна судебных споров, где съемщики будут стараться не только снизить действующие арендные ставки, но и вернуть часть уже уплаченных платежей», — прокомментировал «Вестям» документ старший партнер адвокатской компании «Кравец и Партнеры» Ростислав Кравец.

Торговцы не скрывают, что для большинства из них арендная плата стала в этом году непосильной ношей. Переговоры для ее снижения не прекращаются никогда, так что новый аргумент от Минэкономики станет очень важным оружием. «Арендные ставки номинированы в долларах, договоры переподписываем регулярно, приходя к определенной гривневой цене. В регионах где-то раз в три месяца, а в некоторых киевских объектах приходится договариваться каждый месяц. На периферии смогли зафиксировать в договорах курсовую привязку на докризисном уровне — 8 грн/у.е. А в некоторых случаях даже удалось договориться о фиксированной оплате — процент от оборота. В Киеве курс определяем ежемесячно, ход переговоров усложняется тем, что многие объекты построены за кредитные валютные средства или обслуживаются иностранными управляющими компаниями», — рассказал «Вестям» руководитель группы по работе с объектами недвижимости торговой сети «Спортмастер» Александр Кучерявый.

Эксперты считают, что наиболее покладистыми в части переговоров будут владельцы пустующих БЦ и ТРЦ, остальные будут напирать на импортную составляющую и держать высокие цены. «Доля импорта при создании профессиональных объектов классов «А» и «В» достигает 60-70%. Отечественные только «стены», а вся инженерия, остекление, отделка многое другое — импортные. Но при производстве цемента, кирпича, газобетона и металлических конструкций используется электроэнергия, плюс доставка стройматериалов. Везде при желании можно вычленить импортную «нефтегазовую» составляющую», — отметил в разговоре с «Вестями» партнер Украинской торговой гильдии Виталий Бойко.

Елена Лысенко, Оксана Гришина, Вести

С текстом письма можно ознакомится здесь.

Адвокатская компания Кравец и Партнеры

Слабый документ: Минэкономики сказал ТРЦ считать аренду в гривне

Разъяснение Минэкономики запрещает привязывать арендные ставки к валюте и советует перезаключить десятки тысяч договоров. Этого не произойдет.


Вчерашний день оказался для участников рынка коммерческой недвижимости, мягко говоря, неспокойным. Минэкономразвития выпустило разъяснение, рекомендующее арендодателям отказаться от привязки к валютным курсам при формировании арендных ставок и перезаключить валютные договора.

ЛІГАБізнесІнформ выяснила приведет ли этот документ к значительным переменам на рынке коммерческой недвижимости.

Новое — хорошо забытое старое

Как оказалось, Министерство экономики выпустило разъяснение №3732-08/30327-07, подписанное первым замминистра Анатолием Максютой. Но ни о каком новом законе, постановлении или даже указе речь не идет — Минэкономики высказало свою трактовку существующего законодательства.»Я направил официальный запрос, попросив разъяснить законность привязки арендных ставок к курсу доллара, и Минэкономразвития прислало такой ответ, обратив внимание на указанные в письме положения, которых стоит придерживаться», — рассказывает партнер юридической компании «Кравец и Партнеры» Ростислав Кравец. По его мнению, из письма министерства следует, что никаких арендных ставок в долларах или привязки к ним или другой валюте в договорах аренды быть не должно. «В договорах арендаторы могут предусмотреть определенный порядок пересмотра ставок, но напрямую привязывать их к доллару будет нельзя», — уверен Кравец.

Другие юристы и участники рынка не столь категоричны.

«Статус документа — разъяснение. Если вдаваться в юридический скептицизм, многие сразу скажут, что у документа отсутствует надлежащая юридическая сила. Если бы это приняли на уровне постановления, приказа министерства с формулировкой «принять во внимание, выполнить» — это другой вопрос» — утверждает партнер юридической компании Safir Consulting Group Вадим Браганец. По его мнению, разъяснение не носит императивный характер, не обязывает в какие-то жесткие сроки пересмотреть договорные отношения, но может стать дополнительным аргументом в разговоре арендатором и администрацией ТРЦ. «Во всех больших ТРЦ есть подкованные юристы, которые всегда найдут способ доказать, что подобные разъяснения можно выполнять, а можно и не выполнять», — добавляет Браганец. Он признает, что если подходить совсем формально, то привязывая величину арендных ставок к курсу доллара, — арендодатели нарушают закон.

Скептически насчет реальной силы документа настроены и управляющие ТРЦ . «Если здраво смотреть на состояние рынка, можно увидеть очень простую закономерность — в хороших ТРЦ не так уж много свободных мест, а значит собственники и менеджеры и без такой вот «помощи» справляются с вызовами сегодняшнего дня. А что касается запретов, то у ТРЦ всегда есть 2-3 инструмента привязать платежи к курсу нужной валюты», — утверждает директор ТРЦ «Аладдин» Роман Емец.

Арендаторы уверены, что ставки в гривне были бы более честными и адекватными нынешнему рынку. Но и они с трудом верят в гривню вместо доллара. «Было бы очень хорошо, если бы эта инициатива заработала на практике. По факту, сейчас большинство ТРЦ настаивают на привязке к текущему курсу доллара» — делится фактами арендатор, представитель одного из польских одежных ритейлеров Евгений Винник. «Например, луцкий ТЦ «ПортCity», там приходится чуть ли не выбивать нормальные условия. Большие проблемы в одесских торговых центрах, там тоже не спешат идти на уступки. Вообще, на рынке прослеживается тенденция — везде, где бизнес как-то связан с российскими инвесторами, ни на какие послабления не идут, и даже больше — ужесточают условия» — добавляет Винник.

Полезные данные

В связи с кризисом и девальвацией гривни, в этом году большинство девелоперов пересматривали арендные ставки. Большая часть таких изменений произошла в первом полугодии, и, в основном, для тех ритейлеров, чьи товарообороты ощутимо упали. Кто-то понижал ставки на 10 — 30%, кто-то просто фиксировал курс. По данным консалтинговой компании UTG, в столичных ТРЦ арендные ставки снизились до $ 30-80 кв м/мес., а среднерыночная ставка за квадратный метр в месяц достигла $ 49,7 для торговых помещений площадью 100-200 кв м. По утверждениям экспертов UTG, распространена также схема оплаты 2-5% от товарооборота для якорных арендаторов и 7-15% для более мелких торговых операторов.

arenda_ua

Долгая дорога к гривне

В Украине уже все так привыкли, что все цены привязаны к у.е., что не видят в этом ничего удивительного.Так было не всегда. «В 1998-2000-х годах все цены были в гривне это было требование, которое соблюдалось очень жестко. Позже все «расслабились» и опять появились цены в условных единицах, формулы в договорах», — рассказывает Кравец. 

«Нынешние разговоры о долларах и гривнах на рынке аренды — это или «бэтменская» позиция перед выборами а-ля «мы вас всех защитим», или у автора инициативы в собственности есть доля в какой-нибудь из торговых сетей, — считает Емец. — Потому, что такие инициативы могут привести к коллапсу отдельных сегментов рынка».

Тем не менее, арендаторы уверяют — на рынке есть случаи честных и лояльных девелоперов. Правда, таковые пока что в меньшинстве. «В столичном ТРЦ Комод у нас ставка в гривнах еще с апреля этого года. Тогда у нас с ними как раз закончился срок действия договора, и мы переподписывали его уже в гривне. Те же условия в ТРЦ Магелан, правда на короткий период: если в Комоде у нас договор подписан на 35 месяцев, то в Магелане всего на полгода, в ноябре он заканчивается и будет пересмотр условий» — говорит Винник.

Кравец и не надеется, что одного письма Минэкономики хватит, чтобы заставить владельцев ТРЦ отказаться от безрисковой привязки к валюте. «Думаю, что большинство арендодателей будут придерживаться этих положений только по решениям судов, а решения судов будут, и в данном случае арендодатели могут понести ощутимые потери», — считает юрист.

Лола Ташматова, ЛIГАБiзнесIнформ

Адвокатская компания Кравец и Партнеры